résiliation à terme d'un bail personne agée et personne handicapée

Question

Bonjour, 

je compte acheter un ensemble immobilier.
A terme, j'aimerais mettre en place des locations saisonnières mais les appartements sont actuellement occupés par :
Une personne de 77 ans
une personne touchant l'allocation handicapé (elle a 33 ans et est le beau fils de la première)
Le  bail du premier arrivera à terme en 2023 et celui du second en 2022.
Puis je leur demander congé à la fin du bail ?
Pour quelle raison puis je invoqué ce congé si c'est possible ?

Ma deuxième question est la suivante :
Parmi ces deux appartements, il y en a un que j'aimerais peut être attribué à ma mère qui a presque 70 ans. Puis je de ce fait récupérer un appartement plus rapidement ?

Ma troisième question : 
Leur loyer ont été fixé en 2013 et en 2014 mais l'ancien bailleur ne leur a jamais augmenté (même si cette clause est noté dans leur bail) , puis je augmenter leur loyer selon l'indice officiel   (ca donnerait pour l'un 530 e mensuel au lieu des 500 e inscrit dans le bail au regard de l'augmentation d'indice depuis 2014)

Je vous remercie mille fois pour vos réponses
elles me seront d'une grande aide !

djivi38 · Answer

bonjour,

1° & 2° question :
Les SEULS motifs de congé émanant d'un bailleur sont :
- vente (effective = congé non frauduleux);
- reprise pour habiter (soi ou certains membres de sa famille) et idem : reprise effective, pas congé frauduleux;
- et le dernier motif : motif légitime et sérieux (comme des impayés de loyer par exemple ou non respect du RdC) 
ET :
- TOUJOURS pour la fin du bail en cours (mais un "dédommagement" financier (assez significatif pour le locataire) peut lui être proposé pour qu'il accepte un départ anticipé : si accords trouvés, les mettre par écrit, en 2 exemplaires détaillés, datés et signés des parties concernées);
- en respectant un préavis de 3 mois si location meublée et de 6 si location nue;
- avec des conditions particulières pour les "locataires protégés" => conditions d'âge et de ressources cumulatives pour le locataire et alternatives pour le bailleur (rien de spécial pour les personnes handicapées).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

+ à prendre en compte l'art 15-I de la loi du 6/7/1989 relatif aux nouveaux propriétaires.


3° question : Révision du loyer (jamais rétroactive)
puisqu'elle est mentionnée au bail, vous pourrez la pratiquer (même si pas appliquée depuis longtemps par le bailleur actuel (= celui que vous appelez déjà "ancien bailleur") :
- soit pour la date d'échéance du bail 
- soit pour une autre date si une autre date est mentionnée au bail, ET en informant le locataire par courrier R+AR à l'avance (vous trouverez sur Internet le protocole à respecter) puisque pas de révision de loyer appliquée depuis longtemps. 
La formule à appliquer est :
- si location nue :
loyer actuel hors charges / indice de l'année N-1 du trimestre mentionné au bail x indice de l'année N du même trimestre
- si location meublée avec charges "au réel" :
même formule que si location nue
- si location meublée avec charges "au forfait" :
(loyer + charges) / indice de l'année N-1 du trimestre mentionné au bail x indice de l'année N du même trimestre

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

Exemple pour une révision de loyer à faire en 2020 (= année N) pour un loyer de 500 € en location nue avec le 2° trimestre mentionné la formule serait :
500€ / 129,72 x 130, 57 = 503,276€ --> arrondi des € => 503,28€

Exemple pour une révision de loyer à faire en 2020 (année N) pour un loyer de 440€ en location meublée et des charges forfaitaires de 30€ et avec le 1° trimestre mentionné la formule serait :
(440€ + 30€) / 129,38 x 130,57 = 474,322€ --> arrondi des € => 474,32€.


Si les loyers actuels (je veux dire bien sûr "actuels" = au moment où vous envisagerez, en tant que propriétaire, d'appliquer une révision de loyer) sont sous-estimés, vous pourrez faire une "réévaluation" des loyers... en respectent une procédure très stricte : voir le § IV-B d'un de mes topos en cliquant ici 
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

cdt.

guillaume · Answer

Woa  ! quelle rapidité et quelle concision ! Mille mercis
Puis je me permettre de vous contacter si j'ai d'autres questions ?
D'avance merci

Résiliation à terme d'un bail personne agée et personne handicapée

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