Usufruit partiel

Bonjour,

Je suis propriétaire nue à 25% d'un bien (un bâtiment composé d'une habitation et d'un atelier et un terrain).
Un autre propriétaire nue détient les autres 75% (en propriété nue également).
La totalité du bien est sous usufruit.

Avec mon ami, nous souhaitons faire le suivant :
- acheter les parts de l'autre propriétaire nue
- acheter une partie de l'usufruit correspondant au logement et le terrain; l'usufruitier souhaite garder l'usufruit sur l'atelier uniquement.

Tout le monde est d'accord avec cette construction... mais l'atelier se trouve à l'intérieur du bâtiment où se situe également le logement. Est-ce possible ? pouvons nous acheter une partie d'un usufruit sans acheter la totalité ?

Faut-il individualiser la partie de la propriété qui reste en usufuit (faire une nouvelle parcelle sur le cadastre) ? ou pouvons nous simplement faire estimer la valeur de la part de l'usufruit gardé et la valeur de l'usufuit vendu ?
Je vous remercie pour les informations.