Donations : cet avantage fiscal divise les droits à payer par trois mais pourrait vivre ses derniers mois

Une méthode juridique tout à fait légale permet d'éviter une grande partie des droits de donation sur un bien immobilier. La Cour des comptes vient de proposer d'y mettre fin.

Transférer son patrimoine à ses enfants, ses petits-enfants, ou à des proches quand on n'a pas de descendants. C'est un souci très largement partagé, même pour les foyers qui ne disposent pas d'un important patrimoine. Transmettre, mais à condition que les bénéficiaires ne payent pas trop d'impôts.

Les droits de succession et de donation peuvent en effet très vite atteindre un montant élevé, particulièrement en cas de transmission d'un bien immobilier de valeur relativement importante. Prenons l'exemple schématique de M. Martin qui possède un logement familial d'une valeur de 500 000 €. Et pour simplifier, supposons que cette valeur ne change pas. A son décès, son enfant unique en recevra la pleine propriété. Mais il devra payer 78 194 € de droits de succession à l'Etat...

Heureusement, il existe différentes techniques qui permettent de limiter le montant des frais à verser au fisc. Parmi elles, le démembrement de propriété est sans doute l'une des plus efficaces.

Rappelons tout d'abord que le droit de propriété peut être "démembré". C'est-à-dire qu'il peut être partagé entre un usufruitier et un nu-propriétaire. L'usufruitier dispose du bien comme il l'entend : il peut l'occuper (s'il s'agit d'un bien immobilier), le prêter ou le donner en location. Il peut même vendre ce droit d'usufruit à un tiers. Et à la mort de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine et entière propriété du bien.

Fiscalement, la donation avec réserve d'usufruit constitue un des meilleurs moyens d'anticiper la transmission de son patrimoine. Pour reprendre l'exemple schématique ci-dessus, en utilisant la technique de l'usufruit, M. Martin décide de donner la nue-propriété à cet enfant, qui ne paiera donc des droits que sur la valeur de cette nue-propriété. Et cette valeur est fixée en fonction de l'âge de l'usufruitier. Le principe est simple et logique : quand l'usufruitier est âgé, l'usufruit ne dure pas longtemps, et donc la valeur de la nue-propriété est élevée. Et inversement, si l'usufruitier est jeune, il va profiter longtemps de son usufruit et la valeur de la nue-propriété est donc plus faible.

M. Martin peut aussi décider de donner la nue-propriété à son enfant, par exemple quand il a 60 ans. Dans ce cas, la nue-propriété ne vaut que 50 %, soit 250 000 €. L'enfant paiera des droits de donation qui s'élèveront à 28 194 €. Soit 50 000 € de moins que dans le calcul précédent. Quasiment trois fois moins !... Et au décès de son père, l'enfant récupérera la pleine propriété sans rien payer. 

A ce jour, tous les propriétaires de biens immobiliers ont donc intérêt à faire une donation avec réserve d'usufruit le plus tôt possible, la valeur fiscale de la nue-propriété dépendant de l'âge de l'usufruitier.

Mais attention : fiscalement, le dispositif pourrait bientôt devenir bien moins intéressant. Dans une note publiée le 21 septembre 2026, la Cour des comptes vient en effet de remettre en cause les avantages de l'usufruit. Selon cette note, "le démembrement de propriété entre nue-propriété et usufruit est une stratégie d'optimisation qui ne présente pas l'avantage économique et démographique d'une transmission pleine à des jeunes actifs, alors qu'elle représente un coût pour les finances publiques".

La Cour propose ainsi de réserver l'abattement parent/enfant de 100 000 € tous les 15 ans aux donations en pleine propriété. Celles avec réserve d'usufruit serait ainsi exclues du dispositif. Pris dans sa globalité, la fiscalité de l'usufruit deviendrait ainsi bien moins avantageuse.

Reste à savoir si cette mesure inciterait à des donations en pleine propriété plutôt qu'en usufruit, comme le sous-entend la Cour des comptes. Une réaction loin d'être évidente, car beaucoup de parents hésiteront à se déposséder définitivement de leur logement ou de leurs revenus locatifs à un âge où leurs propres besoins financiers et de santé restent souvent imprévisibles.