Terrain zone UME

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 Ulpien1 -
Bonjour,
J'ai eu en 1985, un terrain constructible non viabilisé en avance d'héritage de mes parents d'une valeur de 80000 francs où j'ai construit ma maison. Mon père est décédé en 1994 et ma mère vient de décéder. Nous sommes 4 enfants.
Je dois estimer la valeur de mon terrain à ce jour, le PLU a changé en avril 2019 et passé mon terrain en zone UME. Une agence me dit que mon terrain n'est plus constructible estime environ 8000€ et l'autre agence dit que c'est toujours constructible mais avec certaines conditions estime prix à 80 000 €.
Lequel croire ? Merci pour votre aide, cordialement

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Lequel croire ?
Le premier, sous réserve de meilleur avis.
(copier-coller)
Yoyo des valeurs d'un terrain constructible puis déclassé : quelle articulation avec le rapport des donations ?
20. - Comme le résume très justement le Pr. Bernard Vareille: « il faut donc jauger la gestion intérimaire du donataire, pour voir si elle a été normale, ou si au contraire elle se distingue par son excellence ou par son impéritie.
Seule la valeur résultant d'une gestion normale est rapportable ».
Et de surcroît, en cas de changement de l'état du bien depuis l'époque de la donation, il ne peut en être tenu compte que s'il résulte d'une cause fortuite ou étrangère à l'industrie du gratifié.


21. - La Haute Cour précise le propos dans un arrêt récent en rappelant que « lorsqu'un terrain, objet d'une libéralité, était constructible à l'époque de la donation, et ne l'est plus au jour du partage, cette circonstance qui est étrangère à ce même gratifié, doit être prise en considération pour l'évaluation du bien au titre du rapport ».

22. - En effet, la logique de la dette de valeur qui gouverne les règles légales du rapport successoral invite à reconstituer la masse héréditaire comme si le donateur ne s'était pas séparé de la chose donnée. Et par conséquent à envisager ce qu'elle serait advenue entre ses mains. Il n'y a donc pas lieu de considérer les modifications de l'état imputables à la seule volonté du gratifié, mérite ou faute.

https://www.ifc-expertise.fr/wp-content/uploads/2017/09/YOYO-DES-VALEURS-DUN-TERRAIN-CONSTRUCTIBLE-PUIS-DECLASSE-FAVRE-REGUILLON-PHILIPPE-EXPERT-LEXIS-NEXIS.pdf
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Lequel croire ?

A mon avis, ni l'un ni l'autre. Estimer une parcelle bâtie au prix du terrain de culture est un non sens (au minimum) et même une stupidité.

La parcelle doit être estimée au jour du décès

Faites intervenir un expert foncier qui estimera :

- d'une part la valeur vénale de la parcelle munie de sa construction

- d'autre part la valeur vénale de la construction (estimée neuve puis affectée d'une décote tenant compte de la vétusté du gros oeuvre hors toiture, de la toiture, du second oeuvre, des différents autres aménagements tels que murets, portail, plantations, allées, etc ...).

La valeur vénale du terrain sera la différence des deux valeurs déterminées ci dessus (terrain bâti - valeur des superfices).
Bonjour
Vos agences ne sont que des commerciaux qui n'ont aucune formation en matière de droit de l'urbanisme;
La première chose que vous avez à faire est de vous rendre à la mairie pour vérifier la zone dans laquelle est situé votre terrain ainsi que les conditions de constructibilité qui sont parfois limitées dans la zone UEM. En effet une zone UEM correspond à un secteur de village ou de hameau qu'il s'agit de préserver
et d'encadrer pour lutter contre l'étalement urbain.
Si ce terrain est bien classé en zone UEM il est constructible et doit donc être évalué comme constructible compte tenu des restrictions contenues dans le PLU;
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