Problemes avec mon locataire et mon agence gestionnaire

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 Santa -
Bonjour,

Je suis proprietaire d'un appartement loue et j'ai plusieurs problemes (avec le locataire et l'agence gestionnaire).

Le locataire
Le locataire actuel souhaite quitter l'appartement. Le bail avait ete co-signe avec sa conjointe, qui l'a quitte depuis et il ne souhaite pas la contacter pour signer un preavis de depart. Outre le fait qu'il n'y a pas de preavis, le locataire compte quitter l'appartement 7 jours avant le delai minimum de 30 jours du preavis. Le locataire ne compte pas faire d'etat des lieux de sortie (apres 8 ans dans l'appartement).

1) Je crains que le locataire ne me paie pas les 11 jours de loyer de juillet (prorata). Je n'ai pas d'assurance loyer impayes (le dossier du locataire deja en place m'avait ete refuse par l'agence actuelle).
2) L'agence ne me donne aucune reponse sur mon droit legal de conserver le depot de garantie du locataire (demande que je pense legitime puisqu'il n'y aura pas d'etat des lieux de sortie).
3) Outre l'email de l'agence me faisant part de la situation, je n'ai aucune preuve legale de la fin de ce bail et donc de la fin de ma relation/de mes obligations vis a vis du locataire.

L'agence
J'ai un contrat de gestion de 3 ans avec cette agence. Cela fait un an que l'appartement (que j'acquis au meme moment) est en gestion avec eux.

4) L'appartement ayant ete loue durant 8 ans au locataire, je souhaite rompre la gestion avec cette agence pour reprise et travaux. Apres les avoit avertit par email et LRAR, l'agence me repond que je devrai leur payer les frais equivalent au delai de gestion restant (soit 2 ans de gestion) quoiqu'il arrive. Quels sont mes droits et recours?

3 réponses

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bonjour,

I/ Locataire :

S'il veut quitter son logement il DOIT donner son CONGÉ en respectant le préavis adéquat
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Sous réserve d'EDLS ET surtout de rendu des clés (*) il peut quitter le logement avant la fin du préavis, mais loyer et charges seront quand même dus jusqu'à la fin dudit préavis, sauf si vous relouez avant la fin de ce préavis.
(*) C'est le rendu des clés (en main propre OU par pli R + AR) qui, marque la fin de la location = sans clés rendues conformément à la loi, loyers et charges courent toujours.

En principe, quand un des titulaires du contrat de location quitte le logement commun, il doit donner son congé https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8557141-depart#1


Si le locataire restant (actuel) ne veut pas faire un EDLS contradictoire (= en sa présence et en la vôtre), vous pourrez mandater un huissier (à frais partagés) dont le constat sera non contestable, et qui vous sera envoyé par votre huissier (si le locataire en veut un exemplaire il devra vous le demander). C'est la partie la + diligente qui peut mandater un huissier quand il a désaccord sur l'établissement d'un EDLS : au vu de ce que vous dites, je pense que votre locataire n'en fera rien, donc faites-le vous-même.

"je n'ai aucune preuve legale de la fin de ce bail"
?? L'agence ne vous a pas fait parvenir votre exemplaire du contrat de location une fois les signatures apposées ?? Elle aurait dû ! Le réclamer d'urgence, ainsi qu'un exemplaire de l'EDLE.


II/ DG :

Sans EDLS (contradictoire OU par huissier) le logement est présumé être rendu en "bon état" => pas de retenue possible sur le DG --> restitution de l'intégralité du DG dans LE mois qui suit le rendu des clés conformément à la loi (voir + haut), moins éventuellement - si le logement est en copropriété - une retenue PROVISOIRE en vue de l'approbation des comptes en AG : voir le § II - G de mon topo ici
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2



III/ Agence :

Tout ce que je crois savoir c'est que quand un bailleur donne "congé pour reprise" à son locataire le mandat de gestion se termine à la fin du bail du locataire sortant, puisque c'est un mandat de gestion locative et qu'il n'y aura plus de location.
Le problème que vous avez est qu'il semble que vous n'ayez pas donner votre "congé pour reprise" à votre locataire....
Mais des pros vont venir vous répondre ... patientez.
Vous pouvez également contacter l’ADIL la plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Cdt.
Bonjour et un grand merci pour votre reponse rapide et tres detaillee, @djivi38.

Je reviens vers vous avec quelques demandes de precisions (si vous les avez) en attendant de recevoir d'avantages de reponses:

- Pourriez-vous m'eclairer sur la procedure a suivre (a qui s'adresser, tarifs, etc.) pour faire appel a un huissier pour l'EDLS? Mon agence ne me donne aucune information et me deconseille meme d'entreprendre une quelconque action "Des procédures judiciaires peuvent être prise : autant vous que cela sera plus une perte d’énergie et d’argent."...

- Ma question initiale etait mal formulee. J'ai bien une copie du bail de location en ma possession. Je souhaitais savoir comment officialiser la fin du bail de location - s'il n'y a pas de preavis?
Vous me precisez que "C'est le rendu des clés (en main propre OU par pli R + AR) qui, marque la fin de la location". Cela signifie-t-il que l'agence me donnera un document officiel, quand elle recupere les cles, qui fera foi comme cloture du bail de location en cours? Ou le constat d'EDLS de l'huissier fait-il office de document officiel de rupture de bail?

Je souhaite que les choses soient "carrees" et qu'une fois la procedure terminee, personne ne puisse contester que le bail est termine (par exemple si l'ex compagne revient dans un an disant qu'elle n'a pas mis fin au bail).

- J'aurais du precise que lorsque j'ai averti l'agence par email et LRAR de vouloir rompre la gestion avec eux a la sortie du locataire actuel de l'appartement, j'ai specifie la raison "pour reprise et travaux".
L'appartement necessitera des travaux (le locataire l'a occupe pendant 8 ans). Je compte donc effectuer ces travaux avec mon pere (pour une duree indeterminee). Je ne percevrai aucun loyer donc j'imagine qu'aucun frais de gestion ne peut m'etre reclame pendant ce laps de temps. 
Et si par la suite, je reloue l'appartement, suis-je obligee de reprendre l'agence actuelle comme gestionnaire jusqu'a la date de fin du mandat initial? Meme si je trouve le locataire moi-meme ou si une autre agence trouve un locataire?

Un grand merci par avance.
Cordialement
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12 juillet 2020
8 488 > Santa
Vous cherchez sur l'annuaire un huissier dans votre ville : en un clic vous aurez tout ce qu'il vous faut.
Et ce n'est pas une procédure longue... (s'il s'agit juste de l'EDLS) : l'huissier convoquera les parties prenantes du contrat de location au moins 7 jours avant la date qu'il aura fixée et le jour J il fera son constat (pas besoin de le signer) et il enverra son exemplaire de l'EDLS à la partie qui l'aura mandaté. Si l'autre partie veut son exemplaire, il devra s'adresser à la partie mandante pour en avoir une copie.
Coût https://location-immobilier.ooreka.fr/astuce/voir/297352/intervention-d-un-huissier-dans-un-etat-des-lieux


"Je souhaitais savoir comment officialiser la fin du bail de location - s'il n'y a pas de preavis? "
Il n'y a pas de préavis parce que aucune partie prenante n'a donné son CONGÉ à l'autre... ni l'ex (partie depuis longtemps) ni le locataire actuel ni vous..... situation bâtarde s'il en est !
Voir ici les différents cas :
https://www.gererseul.com/les-soucis-avec-le-locataire/locataire-part-sans-prevenir-solutions/


Clés : https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/restitution-cles-matiere-bail-habitation-6712.htm
Attention ce lien date de 2011 et la loi Alur est passée par là en 03/2014 et dorénavant le locataire peut restituer l'intégralité des clés par pli R+AR OU en main propre au bailleur ou à son représentant (agence) contre reçu daté et signé.


Fin de location :
- si congé émanant du bailleur : c'est la fin du bail en cours.
- si congé émanant du locataire : c'est la fin de son préavis.
- si aucun congé donné : il vous faudra mandater un huissier pour avoir un constat d'abandon du domicile et un EDLS.
- si clés rendues avant le passage de l'huissier : je ne sais pas :-( ... (contactez l'ADIL). Je préfère ne pas faire de supposition... de toute façon, hélas pour vous, étant donné que l'autre titulaire du bail est partie sans donner son propre congé, le bail continue de courir à son bénéfice... il vous faut tenter de la contacter pour obtenir sa notification de congé, sinon, vous ne pourrez pas rentrer dans votre logement.
"si l'ex compagne revient dans un an disant qu'elle n'a pas mis fin au bail" : elle vous devra les loyers depuis tout ce temps !!

Pour votre dernière question, je vous renvoie au III de mon post 1 : désolée, je ne suis ni juriste ni agent immobilier. Prenez RV avec l'ADIL la + proche du lieu de cette location.

ET n'oubliez pas que tant votre mandat de gestion avec l'agence n'est pas résilié elle peut encore vous trouver un locataire... Après, vous ferez tout ce que vous voudrez.

cdt.

PS : je reviens vers vous... je cherche une solution pour vous tirer d'affaire... mon idée était : est-il encore temps pour vous de donner votre "congé pour reprise" (pour la fin du bail en cours) ?
MAIS finalement il resterait encore le problème de l'ex, partie sans avoir donné son congé... sauf si vous savez (ou pouvez savoir, par votre locataire par ex.) où elle habite maintenant.
Merci beaucoup, djivi38. Pour information, la situation au jour d'aujourd'hui:

Pour le locataire
J'ai contacte un huissier qui m'a conseille de bouger l'agence pour qu'elle envoie une LRAR au locataire lui rappelant ses obligations de donner conges s'il souhaitait partir et d'effectuer un EDLS avec une date de rdv. Si ce dernier ne repond pas, je demande a l'huissier d'etre present au rdv d'EDLS avec l'agence.

Malheureusement, je n'en aurai pas fini avec la recuperation de l'appartement puisqu'il faudra surement entamer une autre procedure de remise des lieux (loi batail).

Pour l'agence
J'attends que la situation avec le locataire soit geree pour contacter un mediateur et un conciliateur de justice. L'huissier m'a notamment precise que le conseil de l'agence de faire changer les serrures au depart du locataire etait completement illegal et representait une faute grave de la part du gestionnaire.

On avance... malheureusement l'agence n'aide pas du tout, c'est a se demander pourquoi je paie une gestion.
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Eh oui, vous ne pouvez pas changer les serrures tant que vous n'avez pas réceptionné le congé de l'ex, partie il y a quelque temps : même en ayant un congé du locataire actuel, le bail initial se poursuit pour l'ex (puisqu'elle n'a pas donné son congé).

Quand votre locataire sera parti, normalement le logement sera vidé de ses affaires et vous pourrez demander à votre huissier qu'il fasse un constat d'abandon envers l'ex.
Attention : ne rentrez pas dans le logement sans la présence de l'huissier, l'ex étant légalement toujours votre locataire, ce serait une violation de domicile. Avez-vous réussi à obtenir son adresse actuelle ?
Toujours pas; malheureusement je passe par l'agence - qui ne gere pas grand chose.. Je m'active tous les jours. Je vous tiendrai informee
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