rachat part maison / don / héritage

Question

Bonjour, 
J’aurai une question à vous poser concernant notre situation un peu compliquée…
Nous avons acheté (moi + mes deux parents) une maison. Nous l’avons eu avec un crédit sur 20 ans, nos parts sont de 40%, 30% et 30%.

Or, mes parents ne sont venus acheter la maison avec moi que pour « rassurer » la banque, c’est finalement moi qui paie le prêt à la banque en totalité.

Nous essayons de faire une licitation/rachat de prêt et de faire en sorte que je sois finalement le seul emprunteur et le seul propriétaire, mais les banques nous suivent difficilement…

Ma question : Est-il possible de faire un acte de donation, de transaction, héritage ou autre via un notaire (et sans banque), permettant d’officialiser que c’est bien moi qui paie tout le prêt et toute la maison, sans leur participation, et donc, de récupérer leurs parts ?

Petit détail important : j’ai 5 frères et sœurs (d’où le problème et fait qu’en cas de décès de l’un des deux parents, leur part serait je crois redistribuer entre nous 6, malgré qu’il n’ait rien payé)

Merci de votre aide et attention,
A bientôt,
Dan.

condorcet · Accepted Answer

Est-il possible de faire un acte......................... permettant d’officialiser que c’est bien moi qui paie tout le prêt et toute la maison, sans leur participation, et donc, de récupérer leurs parts ?
Par devant notaire vos parents peuvent reconnaître être redevables envers vous d'une somme d'un montant correspondant au paiement de leur quota de remboursement du prêt contracté ensemble qu'ils n'ont pas assumé.
Cette  opération aurait pour conséquence de transférer à votre profit leurs droits dans la propriété   entraînant ainsi l'extinction de leurs dettes envers vous  par compensation.

Il vous sera indispensable de le prouver en produisant vos relevés de comptes énumérant le nombre et le montant de vos versements car,  ultérieurement, si ce n'est l'administration fiscale dans un premier temps, votre  fratrie s'estimant spoliée risquerait de douter de la sincérité de cette transaction assimilée à une donation déguisée donc rapportable à la succession future de vos père et mère.

Dan · Answer

Bonjour,

Merci pour votre retour ! 

 transférer à votre profit  >>> mais à quel moment ce transfert aura lieu ? Au bout des 20 ans de prêts ? est-ce que le transfert marche tout de même en cas de décés avant ce délai ?
Est-ce que le notaire en charge de l'héritage ne risque pas de dire qu'il faut payer des droits ou autre sur ces nouvelles parts à acquérir ?
Car certe ils me devront leurs 30% que j'aurai payé, mais est-ce qu'ils peuvent me les "remboursé" en part de maison sans que ce ne soit un rachat de part ?

Aucun soucis pour les preuves et relevés, la totalité du prêt est prélevé sur mon propre compte bancaire, sans que je ne perçoive le moindre virement ou aide des parents.
Je souhaite juste éviter un conflit avec mes frère, ou des frais d'impots, de rachat de part et autre à payer pour rien...

Merci de votre aide ;)

condorcet · Answer

mais à quel moment ce transfert aura lieu ?
Le jour de l'acte.
A charge par vous de rembourser seul le solde du prêt.
Si vos parents n'ont pas assumé depuis l'achat, il y a tout lieu de penser que dorénavant ce sera comme d'habitude.
Ils vont demeurer dans l'inertie en vous laissant le soin de poursuivre seul le parcours restant.
Autant vaut-il de trancher dans le vif et d'en finir.

Est-ce que le notaire en charge de l'héritage 
On ne parle plus de décès, d'héritage, de notaire, de succession, de famille, l'affaire sera réglée définitivement.
Vous serez seul propriétaire.
Ni vos parents , ni votre fratrie n'auront à s'immiscer dans cette affaire.

Dan · Answer

Merci encore de votre retour.

Le jour de l'acte.   Nous avons déjà à ce jour contacté un notaire pour faire une "licitation" avec rachat du prêt par une nouvelle banque et seulement à mon nom, mais c'est la seule solution qu'il m'avait proposé, on est donc bloqué en attendant de trouver une banque qui nous suive..

Est-ce que vous connaitriez un notaire qui accepterait de faire ce constat + cet acte de transfert des parts de la maison ? 
Ca m'étonne tout de même qu'un notaire puisse faire ce transfert et laisser mes parents "vendre" ou "donner" leurs parts sans avoir finit leur "engagement" auprès de la banque. A moins que ce transfert ne soit pas une vente ?

Merci encore pour votre aide et désolé d'insister sur tout ça, on a comme vous l'avez compris, envie d'en finir et rétablir la situation au réelle..

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Dans le cas que vous citez, il est une donnée que vous ne pouvez écarter, à,savoir que vos parents sont propriétaires indivis de ce bien, quel que soit le mode de remboursement de l'emprunt. Et la banque prêteuse n' en démordra pas .
Il s'ensuit que pour éviter les risques que vous évoquez, il sera nécessaire et incontournable de procéder à une licitation (vente)des parts de vos parents, opération qui ne vous permettra pas de bénéficier du droit favorable de partage  car elle sera soumise au DMTO.
Préalablement à l'établissement de cet acte, il faudra que vos parents reconnaissent par acte notarié une dette à votre égard, égale au montant de leurs parts dans l'indivision.Ce n'est qu'à ce moment_là que pourra jouer la compensation.Vos parents vous vendent leurs parts et le paiement du prix par vos soins est converti par compensation par l'annulation de la créance dont vous disposez à leur égard.
Vous ne pouvez pas éviter les frais inhérents à cette opération et le tout sous réserve que la banque prêteuse suive.

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