Vente d'un appartement louéRésolu

Question

Bonjour, 

Je suis locataire depuis octobre 2016.
Le bail de location a été tacitement renouvelé en octobre 2019 pour 3 ans.
Mon propriétaire m'a contacté il y a 24h pour m'informer de son souhait de vendre et il m'a fait une proposition d'achat qui est pour moi trop élevée mais j'y reflechi.


J'ai plusieurs questions :

1/ si je ne peut pas accepter la proposition d'achat, dois-je quitter le logement ? Et pour quand ?
J'ignore si mon propriétaire souhaite le vendre libre ou loué

2/ compte tenu que mon bail se termine en octobre 2022, est-ce que je dois libérer l'appartement avant cette période ?

3/ sous l'appartement que j'occupe se trouve un local commercial, est-ce que le prix peut se négocier compte tenu de sa situation ?

D'avance merci pour vos réponses 

Cordialement,

dna.factory · Answer

Il existe deux type de vente.

Vente libre : elle nécessite de mettre fin au bail du locataire dans les conditions définies dans la loi (au moment de la reconduction,  6 mois avant, priorité du locataire, etc...). On pourra rentrer plus dans les détails si vous voulez, mais ici, cela ne vous concerne pas.

Vente occupée. l'acheteur achète le bail en même temps que le logement. Cela n'a au final aucun impact (immédiat) pour le locataire, la seule différence, c'est à qui le loyer doit être payé.
le bail continue en l'état. Aucun changement de loyer, de dates ou autres.
Dans ce cas le locataire n'a aucune priorité. en fait le propriétaire n'est même pas obligé de prévenir le locataire avant la vente.
En général, le prix de vente est inférieur à la vente libre.

L'acheteur, si il le souhaite pourra mettre fin à votre bail en 2022, de la même façon que votre propriétaire actuel aurait pu le faire, sous conditions (encore une fois, on peut rentrer les détails si vous voulez).

En attendant 2022, ni votre propriétaire actuel, ni le futur ne peux vous faire quitter le logement contre votre gré (tant que vous payiez, avez une assurance, etc).

dna.factory · Answer

je reste dans mon logement jusqu'au 20/10/2022 au plus tard.  
Non, au plus tôt*.
Si le nouvel acheteur est un investisseur, et que vous êtes un locataire modèle, vous pouvez rester encore 10 ans ou 20 dans les lieux.

Par ailleurs, j'ai lu dans certains articles qu'une "décote" allant de 8 à 10% était appliquée dans le cas d'une proposition de vente faite au locataire ? Est-ce vrai ? 
Oui, non, peut-être la réponse D.
En vendant directement au locataire, point de frais d'agences. Je pense que 10% est exagéré pour les frais d'agence, mais pas impossible. 
Mais en cas de vente vide, là ou la proposition doit absolument être faite au locataire, c'est justement exactement au même prix (hors frais d'agence) que doit être proposé le logement au locataire.

Et comme je l'ai dit, cette décote de 8 à 10% se produit en cas de vente occupée. Pour compenser le "risque" et les complications que représente un locataire déjà dans les lieux.
Et dans ce cas, comme déjà dit, il n'est pas obligatoire de proposer l'achat au locataire. Il n'y a donc aucune règles.

 mon logement est situé au-dessus d'un local commercial (glacier), est-ce un "motif" pour revoir à la baisse le prix de vente ? 
Encore une fois, oui et non. Le prix proposé tiens compte de la situation globale du logement.
Il n'y aura pas de baisse à cause du glacier parce que le prix proposé tiens déjà compte de la présence de ce glacier.

Alors oui, le prix proposé ne sera pas le même qu'un appartement équivalent, dans la même rue, mais pas au dessus d'un glacier. Mais d'autres paramétrés entreront en jeu. 
 

* c'est pas vrai, au plus tôt, c'est dans un mois si vous décidez de partir de votre plein gré et bénéficiez de préavis réduit, mais vous comprenez l'idée. Et dans ce cas, c'est parce que VOUS et vous seul décidez de partir, pas parce qu'on vous l'a demandé ou qu'on vous a mis la pression.

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Je ne suis pas aussi sûre que DNA que vous n'êtes pas concerné par la vente libre puisque le bailleur vous a fait une offre. Or, s'il veut vendre loué, votre droit de préemption ne joue pas.

La décote dont vous parlez ressemble fortement aux honoraires d'agence que vous ne payez pas, dans le cadre d'un droit de préemption. Ce n'est donc pas à véritablement parler une "décote".

Dans tous les cas, rien ne vous empêche de négocier le prix !

Si au final, le bailleur veut vendre libre, il doit vous adresser une lettre recommandée AR où il indique le motif du congé et vous précise les conditions de la vente (prix, descriptif... : voir article 15 de la loi du 6 juillet 89 et cela 6 mois au moins avant la fin du bail en cours, qui donc se termine en octobre 2022. Par conséquent : oui, vous pouvez rester dans ce logement jusqu'en octobre 2022, même en cas de vente libre.

Cordialement,

dna.factory · Answer

@DNA, qu'entendez-vous par votre phrase "je ne vois pas l'intérêt pour l'acheteur " ? Le propriétaire décide de vendre son bien, 30 mois avant la fin du bail pour des raisons de trésorerie au vue de la situation de crise actuelle...je pense.  

L'acheteur pourrait bénéficier d'une proposition qu'il pourrait négocier bien à la baisse puisqu'il lui faudrait attendre 30 mois au maximum pour l'occuper (sauf si je décide de partir avant) ... alors, autant que mon propriétaire revoit son prix qui est trop élevé 

C'est exactement le principe de la vente occupée, et la raison de sa décote. La différence, le bailleur n'a pas obligation de vous faire les propositions à la baisse.
C'est pour ça que je dis que l'acheteur n'a aucune intérêt à acheter vide.

Si l'acheteur achète occupé, il devient votre propriétaire, vous continuez à lui payer le loyer, dans 23 mois, il vous signifie votre fin de bail dans le respect de la loi, et dans 30 mois vous devez avoir quitté les lieux.
Si dans 30 mois le nouveau propriétaire met fin au bail pour vendre vide, il aura l'obligation à ce moment de vous faire une proposition. Si il met fin au bail pour habiter (ou pour raisons sérieuses), vous n'aurez pas votre mot à dire.

Si l'acheteur achète vide. Le seul avantage c'est que vous devrez partir sans conditions. L'inconvénient, c'est que vous êtes prioritaire à l'achat. J'avoue aussi ne pas savoir quand se fera le transfert de propriété. Mais pour moi, ça sera dans 30 mois, quand vous aurez quitté les lieux. 
Ca veut donc dire que la vente elle même se fera dans 30 mois (sauf si vous quittez les lieux avant de votre plein gré), et que le vendeur ne touchera son argent que dans 30 mois. En supposant que l'acheteur ait toujours l'argent à ce moment.

Après, on se fait des nœuds au cerveaux pour rien, la vrai raison ici, c'est que le vendeur n'y connaît rien à la loi et aux règles, et il croit qu'il peut vendre quand il veut tant qu'il fait une proposition au locataire.

Stef · Answer

Bonjour DNA,

Je vous remercie pour vos retours et conseils.
Oui je pense que c'est cela ; le vendeur actuel (mon propriétaire) n'y connait rien. Il a de gros soucis de trésorerie malheureusement en lien avec la situation de crise sanitaire actuelle et m'a fait une proposition d'achat (bcp trop élevée). Il a acheté l'appartement dans lequel je suis il y a 4 ans. Et il vend déjà ! 
Il m'a dit que j'étais prioritaire à l'offre puisque je suis leur locataire.
(Ça je le savais déjà que j'étais prioritaire à une offre mais si mon bail arrive à 6 mois de sa fin pour vendre vide ; et il pense que si je ne n'accepte pas la proposition je dois libérer les lieux ça c'est ce qu'il croit !)
Je n'ai reçu aucun courrier officiel 
Vendre loué avec une échéance aussi lointaine ça n'intérresse pas bcp ! hormis un investisseur qui ferait une "bonne affaire" puisque décote mais pas le vendeur puisqu'il vendrait à perte.

Petite question, au vue de la situation actuelle de crise sanitaire, s'il y a des visites (bien évidemment je ne m'y oppose pas) mais comment ça se passe au niveau des risques sanitaires (le propriétaire m'a parlé de mettre son appartement à vendre sur Leboncoin) ?

Encore mille mercis pour vos éclairages 

Bien à vous,

Vente d'un appartement loué

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