Propriétaire pose préavis sans accord
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BmV
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" la propriétaire à légalement le droit de poser le préavis " : oui, mais au moins six mois avant la date de fin de bail, donc à la fin des périodes de trois ans légales, sauf si c'est une location meublée.
BmV
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" n'avait donc pas le droit de poser le préavis sans notre demande ni notre accord ? " : bien sûr que si.
Le bailleur n'a pas besoin de l'accord du locataire pour donner congé, cela voudrait dire qu'aucun locataire ne peut voir son bail résilié s'il ne le souhaite pas !
En revanche, vu la date que vous citez, votre bail est légalement reconduit jusqu'au 8 décembre 2022 et le courrier de résiliation est nul et non avenu car donné hors délai
Le bailleur n'a pas besoin de l'accord du locataire pour donner congé, cela voudrait dire qu'aucun locataire ne peut voir son bail résilié s'il ne le souhaite pas !
En revanche, vu la date que vous citez, votre bail est légalement reconduit jusqu'au 8 décembre 2022 et le courrier de résiliation est nul et non avenu car donné hors délai
Oui bien sûr. Ce que je voulais dire par la c'est que dans notre situation, dans la mesure on nous ne lui avons transmis qu'une demande de modification du bail afin que ma conjointe voit son nom retiré, la propriétaire n'avait donc pas le droit de poser le préavis et d'exiger notre départ sous les trois mois, c'est bien cela ?
Dans cette situation suis je légalement dans mon droit de refuser son préavis posé sans notre accord puisque celui-ci ne respecte pas les 6 mois donnés avant la fin du bail ?
Dans cette situation suis je légalement dans mon droit de refuser son préavis posé sans notre accord puisque celui-ci ne respecte pas les 6 mois donnés avant la fin du bail ?
BmV
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19 mars 2020 à 12:57
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Vu la date que vous citez, votre bail est légalement reconduit jusqu'au 8 décembre 2022 et le courrier de résiliation est nul et non avenu car donné hors délai
Voir les détails ici ► https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
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noctambule28
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19 mars 2020 à 13:02
19 mars 2020 à 13:02
Bonjour,
Un avenant doit être signé malgré tout si vous avez une clause de solidarité dans votre bail au deux noms.
Cotitularité des concubins : nécessité de signer un avenant en présence d’une clause de solidarité
Il est fréquent que soit inclus une clause de solidarité dans le bail locatif entre un bailleur et des colocataires concubins. Cette clause permet de lier l’ensemble des cotitulaires du bail en cas de difficulté de l’un d’eux à payer le loyer : le bailleur pourra alors se retourner contre l’autre et lui demander de s’acquitter de l’intégralité du loyer jusqu’à l’expiration du bail.
De manière générale, la clause de solidarité sera rédigée comme suit : “Les colocataires sont tenus solidairement à l’égard du bailleur de toutes les obligations résultant du présent contrat.”
Il résulte de cette clause que le concubin qui met fin à son contrat avec le bailleur et quitte le logement jusque-là occupé avec son partenaire ne voit pas l’obligation tirée de la clause de solidarité s’éteindre. En effet, il ressort d’un arrêt du 27 septembre 2005 de la 3e chambre civile de la Cour de cassation que “la seule volonté d’un locataire de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l’égard des autres copreneurs.” Tant que le bail subsiste entre le locataire subsistant et le bailleur, le concubin qui a quitté les lieux peut être tenu solidairement responsable du paiement du loyer.
Pour cette raison, la rédaction d’un avenant au bail de location au départ d’un des concubins cotitulaires du logement peut s’avérer particulièrement utile. Elle permet ainsi d’écarter l’application de la clause de solidarité en modifiant le bail, et de libérer le locataire partant de son obligation de paiement du loyer en cas de difficulté du locataire demeurant. L’avenant doit alors comporter un certain nombre d’éléments :
Dénomination des parties : nom, prénom, nationalité, date et lieu de naissance du bailleur et des locataires.
Rappel du bail signé : il peut s’agir d’une formulation telle que “Le contrat de location signé le [date] à [lieu] portant sur le bien situé au [adresse, étage et numéro d’appartement le cas échéant]”.
Raisons motivant la modification du bail : il s’agit en l’occurrence du congé donné par l’un des colocataires.
Modifications apportées au bail principal : rappel de la clause de solidarité, mention indiquant sa suppression, mention indiquant que les seules parties au bail de location sont désormais le propriétaire et le locataire qui demeure dans le logement.
La loi Alur de 2014 introduit toutefois un tempérament à cette règle par ses modifications de la loi du 6 juillet 1989. L’article 8-1 VI établit ainsi que “La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.”
Ainsi, même en cas de refus du bailleur d’établir un avenant au bail de location, le concubin cotitulaire qui a quitté le logement verra son obligation de solidarité à l’égard du locataire subsistant disparaître au plus tard 6 mois après son départ.
Un avenant doit être signé malgré tout si vous avez une clause de solidarité dans votre bail au deux noms.
Cotitularité des concubins : nécessité de signer un avenant en présence d’une clause de solidarité
Il est fréquent que soit inclus une clause de solidarité dans le bail locatif entre un bailleur et des colocataires concubins. Cette clause permet de lier l’ensemble des cotitulaires du bail en cas de difficulté de l’un d’eux à payer le loyer : le bailleur pourra alors se retourner contre l’autre et lui demander de s’acquitter de l’intégralité du loyer jusqu’à l’expiration du bail.
De manière générale, la clause de solidarité sera rédigée comme suit : “Les colocataires sont tenus solidairement à l’égard du bailleur de toutes les obligations résultant du présent contrat.”
Il résulte de cette clause que le concubin qui met fin à son contrat avec le bailleur et quitte le logement jusque-là occupé avec son partenaire ne voit pas l’obligation tirée de la clause de solidarité s’éteindre. En effet, il ressort d’un arrêt du 27 septembre 2005 de la 3e chambre civile de la Cour de cassation que “la seule volonté d’un locataire de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l’égard des autres copreneurs.” Tant que le bail subsiste entre le locataire subsistant et le bailleur, le concubin qui a quitté les lieux peut être tenu solidairement responsable du paiement du loyer.
Pour cette raison, la rédaction d’un avenant au bail de location au départ d’un des concubins cotitulaires du logement peut s’avérer particulièrement utile. Elle permet ainsi d’écarter l’application de la clause de solidarité en modifiant le bail, et de libérer le locataire partant de son obligation de paiement du loyer en cas de difficulté du locataire demeurant. L’avenant doit alors comporter un certain nombre d’éléments :
Dénomination des parties : nom, prénom, nationalité, date et lieu de naissance du bailleur et des locataires.
Rappel du bail signé : il peut s’agir d’une formulation telle que “Le contrat de location signé le [date] à [lieu] portant sur le bien situé au [adresse, étage et numéro d’appartement le cas échéant]”.
Raisons motivant la modification du bail : il s’agit en l’occurrence du congé donné par l’un des colocataires.
Modifications apportées au bail principal : rappel de la clause de solidarité, mention indiquant sa suppression, mention indiquant que les seules parties au bail de location sont désormais le propriétaire et le locataire qui demeure dans le logement.
La loi Alur de 2014 introduit toutefois un tempérament à cette règle par ses modifications de la loi du 6 juillet 1989. L’article 8-1 VI établit ainsi que “La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.”
Ainsi, même en cas de refus du bailleur d’établir un avenant au bail de location, le concubin cotitulaire qui a quitté le logement verra son obligation de solidarité à l’égard du locataire subsistant disparaître au plus tard 6 mois après son départ.
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djivi38
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bonjour,
"... et celle ci a donc envoyé une demande de transfert de bail à notre propriétaire afin de retirer son nom de celui-ci."
Celui qui veut partir DOIT DONNER SON CONGÉ à son seul nom (et pas "demander un transfert de bail") et le bail se poursuit aux mêmes conditions pour le locataire restant : votre "conjointe" a-t-elle bien donné son congé conformément à la loi ?
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Si vous êtes mariés ou pacsés vous êtes bien locataire même si le bail n'est qu'au nom de votre femme ou de votre partenaire de pacs.
Dans le cas contraire (= non mariés, non pacsés), et si votre nom ne figure pas sur le bail, vous êtes donc hébergé gratuitement (= sans droit ni titre sur ce logement), et vous DEVREZ le quitter en même temps que le locataire en titre (et sans qu'un congé de la part du bailleur soit nécessaire).
Voici un des mes topos :
Séparation et congé en cas de bail aux deux noms :
Les titulaires d’un même bail ont autant de droits et de devoirs l'un que l'autre sur leur logement commun, puisque les 2 noms figurent sur le contrat de location.
Un bail ne se refait jamais.
Quand 2 titulaires d'un contrat de location se séparent, le bail se poursuit SANS changement au profit de celui qui garde le logement.
Le bailleur pourrait éventuellement faire un avenant pour y mentionner le départ d'un des deux titulaires du bail, mais son intérêt est de le faire seulement après la période de préavis ou de solidarité selon les cas.
Celui qui part DOIT donner son congé au bailleur, en son nom propre, et en respectant le préavis adéquat :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Il reste redevable (obligation) des loyers et charges jusqu'à la fin de son préavis,
ET, SI clause de solidarité, il reste solidaire des loyers et charges pendant encore 6 MOIS après la fin de son préavis (dans le cas donc où le locataire restant ne paierait pas loyers et/ou charges et/ou les paierait incomplètement).
Pas d'EDLS (État Des Lieux Sortant) au départ du 1° sortant.
Le DG (Dépôt de Garantie) sera restitué au dernier sortant, suite à la comparaison de l'EDLE initial et de l'EDLS réalisé au dernier départ (le titulaire sortant, si c’est lui qui a versé le DG, peut négocier un arrangement avec le titulaire restant).
(cass. civ. 3e du 21.11.90, n°89-14827)
Si les titulaires du bail sont mariés, et même si un seul nom/prénom apparaît sur le contrat, ils restent solidaires des dettes du couple jusqu’à la transcription du jugement prononçant le divorce en marge de l’état civil.
« En l’absence d’une clause de solidarité la jurisprudence de la Cour de Cassation a considéré que le colocataire sortant n’est pas redevable des loyers et charges afférents à la période de préavis dès lors que le logement se trouve occupé pendant la même période par le co titulaire du bail (Cour de Cassation du 28 octobre 2009 n°08-17209). »
https://www.adil42.org/fileadmin/Sites/ADIL_42/PDF/Jeunes/colocation_internet.pdf
« La loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite loi MACRON précise que les époux et les partenaires de PACS sont exclus de la définition de la colocation. »
Si le bailleur veut donner congé au locataire restant (lequel, SI LE CONGÉ A ÉTÉ DONNÉ CONFORMÉMENT À LA LOI, n'a pas "d'accord" à lui donner), il ne peut le faire qu'en respectant la loi =
--> vente,
--> OU reprise
--> OU motifs sérieux et légitimes (par ex. impayés de loyers, mais PAS "crainte" d'impayés).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Si rien de tout cela n'a été respecté, votre bail de location (location nue ou meublée ??) se poursuit au moins jusqu'à l'échéance prochaine, et vous pouvez bien évidemment contester le congé du bailleur.
cdt.
"... et celle ci a donc envoyé une demande de transfert de bail à notre propriétaire afin de retirer son nom de celui-ci."
Celui qui veut partir DOIT DONNER SON CONGÉ à son seul nom (et pas "demander un transfert de bail") et le bail se poursuit aux mêmes conditions pour le locataire restant : votre "conjointe" a-t-elle bien donné son congé conformément à la loi ?
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Si vous êtes mariés ou pacsés vous êtes bien locataire même si le bail n'est qu'au nom de votre femme ou de votre partenaire de pacs.
Dans le cas contraire (= non mariés, non pacsés), et si votre nom ne figure pas sur le bail, vous êtes donc hébergé gratuitement (= sans droit ni titre sur ce logement), et vous DEVREZ le quitter en même temps que le locataire en titre (et sans qu'un congé de la part du bailleur soit nécessaire).
Voici un des mes topos :
Séparation et congé en cas de bail aux deux noms :
Les titulaires d’un même bail ont autant de droits et de devoirs l'un que l'autre sur leur logement commun, puisque les 2 noms figurent sur le contrat de location.
Un bail ne se refait jamais.
Quand 2 titulaires d'un contrat de location se séparent, le bail se poursuit SANS changement au profit de celui qui garde le logement.
Le bailleur pourrait éventuellement faire un avenant pour y mentionner le départ d'un des deux titulaires du bail, mais son intérêt est de le faire seulement après la période de préavis ou de solidarité selon les cas.
Celui qui part DOIT donner son congé au bailleur, en son nom propre, et en respectant le préavis adéquat :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Il reste redevable (obligation) des loyers et charges jusqu'à la fin de son préavis,
ET, SI clause de solidarité, il reste solidaire des loyers et charges pendant encore 6 MOIS après la fin de son préavis (dans le cas donc où le locataire restant ne paierait pas loyers et/ou charges et/ou les paierait incomplètement).
Pas d'EDLS (État Des Lieux Sortant) au départ du 1° sortant.
Le DG (Dépôt de Garantie) sera restitué au dernier sortant, suite à la comparaison de l'EDLE initial et de l'EDLS réalisé au dernier départ (le titulaire sortant, si c’est lui qui a versé le DG, peut négocier un arrangement avec le titulaire restant).
(cass. civ. 3e du 21.11.90, n°89-14827)
Si les titulaires du bail sont mariés, et même si un seul nom/prénom apparaît sur le contrat, ils restent solidaires des dettes du couple jusqu’à la transcription du jugement prononçant le divorce en marge de l’état civil.
« En l’absence d’une clause de solidarité la jurisprudence de la Cour de Cassation a considéré que le colocataire sortant n’est pas redevable des loyers et charges afférents à la période de préavis dès lors que le logement se trouve occupé pendant la même période par le co titulaire du bail (Cour de Cassation du 28 octobre 2009 n°08-17209). »
https://www.adil42.org/fileadmin/Sites/ADIL_42/PDF/Jeunes/colocation_internet.pdf
« La loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite loi MACRON précise que les époux et les partenaires de PACS sont exclus de la définition de la colocation. »
Si le bailleur veut donner congé au locataire restant (lequel, SI LE CONGÉ A ÉTÉ DONNÉ CONFORMÉMENT À LA LOI, n'a pas "d'accord" à lui donner), il ne peut le faire qu'en respectant la loi =
- pour la FIN du bail,
- ET en respectant le préavis adéquat (3 mois si location meublée ou 6 mois si location nue)
- ET pour 1 des 3 motifs légaux :
--> vente,
--> OU reprise
--> OU motifs sérieux et légitimes (par ex. impayés de loyers, mais PAS "crainte" d'impayés).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Si rien de tout cela n'a été respecté, votre bail de location (location nue ou meublée ??) se poursuit au moins jusqu'à l'échéance prochaine, et vous pouvez bien évidemment contester le congé du bailleur.
cdt.
Merci à tous pour vos réponses. Nous étions un couple non mariés, non pacsés et nos deux noms figurent sur le bail.
Mon ex conjointe lui avait seulement envoyé une lettre signée à la main puis numérisé et envoyé par mail lui demandant je cite,
"Par la présente, je vous fait par d'une demande de modification concernant le bail en date du 9.12.2016 (renouvelé pour 3 ans le 9.12.2019), relatif au logement situé 31 rue **** ****.
En effet, la séparation de Mr.******* et moi en 2019 nécessite de retirer mon nom (Mlle. ***** *****) du bail.
En conséquence, je vous prie de bien vouloir modifier le bail en ce sens.
Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
Signature"
Avec pour objet: Demande de transfert de bail
Cette demande n'est donc pas correcte si je comprends bien ?
Je tiens à préciser que mon ex conjointe se trouve dans la même situation que moi et ne désire pas non plus que le préavis nous soit imposé de la sorte.
En outre nous n'avons jamais eu ne serait ce qu'un retard ou un impayé de loyer en 3 ans ni de soucis avec aucuns de nos voisins.
Merci encore à vous tous pour vos réponses rapides.
Mon ex conjointe lui avait seulement envoyé une lettre signée à la main puis numérisé et envoyé par mail lui demandant je cite,
"Par la présente, je vous fait par d'une demande de modification concernant le bail en date du 9.12.2016 (renouvelé pour 3 ans le 9.12.2019), relatif au logement situé 31 rue **** ****.
En effet, la séparation de Mr.******* et moi en 2019 nécessite de retirer mon nom (Mlle. ***** *****) du bail.
En conséquence, je vous prie de bien vouloir modifier le bail en ce sens.
Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
Signature"
Avec pour objet: Demande de transfert de bail
Cette demande n'est donc pas correcte si je comprends bien ?
Je tiens à préciser que mon ex conjointe se trouve dans la même situation que moi et ne désire pas non plus que le préavis nous soit imposé de la sorte.
En outre nous n'avons jamais eu ne serait ce qu'un retard ou un impayé de loyer en 3 ans ni de soucis avec aucuns de nos voisins.
Merci encore à vous tous pour vos réponses rapides.
Valenchantée
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19 mars 2020 à 15:43
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Bonjour,
Non, le courrier n'est pas correct. D'abord, il n'y a aucun transfert de bail dans l'histoire puisque vos deux noms figurent sur le contrat. Ensuite, votre compagne n'a toujours pas donné explicitement son congé.
Donc, si le bailleur est pointilleux, il vaut mieux que votre ex donner son congé en précisant bien qu'elle est la seule à partir. Si vous êtes en location nue, elle devra 3 mois de préavis.
Vous, vous restez locataire tant que le bailleur ne vous donne pas congé dans les formes comme cela vous a été expliqué au-dessus.
Cordialement,
Val
Non, le courrier n'est pas correct. D'abord, il n'y a aucun transfert de bail dans l'histoire puisque vos deux noms figurent sur le contrat. Ensuite, votre compagne n'a toujours pas donné explicitement son congé.
Donc, si le bailleur est pointilleux, il vaut mieux que votre ex donner son congé en précisant bien qu'elle est la seule à partir. Si vous êtes en location nue, elle devra 3 mois de préavis.
Vous, vous restez locataire tant que le bailleur ne vous donne pas congé dans les formes comme cela vous a été expliqué au-dessus.
Cordialement,
Val
WalterSobchak
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Valenchantée
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20 mars 2020 à 10:17
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Merci encore.
Dernière question, ma propriétaire gère maintenant ses logements (je crois qu'elle a plusieurs immeubles) en tant que société. Est-ce que cela change quoi que ce soit a tout ce qui a été dit ?
Dernière question, ma propriétaire gère maintenant ses logements (je crois qu'elle a plusieurs immeubles) en tant que société. Est-ce que cela change quoi que ce soit a tout ce qui a été dit ?
Valenchantée
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WalterSobchak
20 mars 2020 à 13:06
20 mars 2020 à 13:06
Non, absolument pas, la loi est la même, que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
19 mars 2020 à 12:32