Usufruit et Nue Propriété

Bonjour,

Je pensais avoir la pleine propriété sur l'un de nos appartement familiaux. L'idée était de mettre cet appartement en location afin de financer mon prêt immobilier.
Hors, je me rends compte que je n'ai pas la pleine propriété mais bien la nue propriété 60% et ma mère l'usufruit à 40% (elle avait oublié....) suite à une donation.

Ca me pose de gros pb car j'ai fait mon montage financer en prenant en compte les revenus locatifs. Ma mère n'a aucun problème à me reverser ses revenus locatifs mais ça ne semble pas légal et en plus la banque ne peut pas le prendre en compte dans le montage financier car trop aléatoire.

- Quelles sont les meilleurs options ?
- Est-il possible que ma mère me vende l'usufruit à un prix moindre ? Si oui, qu'elle sont les frais supplémentaires (faut-il en + payer 7% de frais de notaire ?)

Pour info, ma mère n'est plus résidente fiscale en France mais aux Etats-Unis (elle a la double nationalité), en revanche je suis bien résidente fiscale en France.