Viager occupé durée démembrement

Bonjour,
Nous venons de trouver un appartement viager que nous souhaitons acheter.
Nous souhaitons ajouter une condition sur la durée du démembrement (pour information il n’y pas de rente, seulement un bouquet). Est-il possible d’ajouter la condition suivante?
Durée du démembrement souhaitée : le vendeur peut jouir de droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès ou son départ en maison de retraite, dans la limite de 20 ans à compter de la date d'achat. Le vendeur ne pourra pas mettre en location le bien immobilier ni transmettre le droit d'habitation et d'usage a ses héritiers ou ayant-droits.
Merci!
Sebastien