Besoin d'aide vente terrain

Question

Bonjour à tous,
Je me tourne vers vous car j'ai besoin d'aide.
Je me suis renseigné auprès de plusieurs personnes mais les avis divergent alors je voudrais bien connaître votre point de vue.
J'ai acheté en 2011 un terrain de 10196m2  composé de 2 parcelles( 1 de 3478m2 et l'autre de 6718m2).
J'ai acheté ce bien 55000€.
Suite à une révision du PLU, une partie de ma parcelle de 3478m2 est passée constructible (2800m2 constructibles).
Je souhaite désormais vendre mes terrains mais le niveau d'imposition sur les plus values me pose question.
Comment vont-elles être calculées?
La vente concerne 2800 m2 constructibles mais aussi 7200m2 non constructibles.
Le notaire me laisse entendre que je vais payer environ 36% pour l'ensemble ce que je trouve injuste.
On m'a aussi parlé de ventilation...et de séparer partie constructible et non constructible ce qui me semble logique.
Prenons un exemple, imaginons que je vende l'ensemble 140000€.
Ma plus-value serait donc de 85000€.
Concernant l'imposition de celle-ci, va t'on me prendre environ 36% de 85000€ soit 30600€
Ou alors considérer que j'ai un prix de revient lors de mon achat de 5€/m2 que je revends 14€/m2 soit 9€/m2 de plus-value.
Il y a 2800m2 constructibles ce qui fait donc 25200€ de plus-value et une imposition de (36% de 25200€): 9072€ 
Les 7200m2 étant toujours non constructibles, je ne serai pas taxé dessus.
La différence est conséquente suivant la configuration...
Cela va déterminer s'il est préférable pour moi de vendre un ensemble ou plutôt séparer les 2 parcelles.
J'espère que je me suis bien fait comprendre.
En vous remerciant par avance.
Bonne journée à vous.
Cordialement

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Il n'y a pas 36 manières de calculer une plus-value !
C'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Rien d'autre.
Vous pouvez déduire certains frais (frais de notaire, etc)

Selon la durée entre la date d’acquisition et la date de la vente,  vous avez un abattement.
Pour 9 ans c'est 6% x 4 soit 24% donc vous ne payez la taxe que sur 76% de cette plus value.

et ensuite
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % 
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
A laquelle il faut ajouter les prélèvements sociaux.
Je ne vois pas comment votre notaire calcule 36% ???

Sauf si votre situation est (très) particulière.

Lire ici : https://www.impots.gouv.fr/portail/node/4349

Utilisateur anonyme · Answer

Vous n'êtes pas imposé sur un terrain. 
Vous êtes imposé sur la plus value  sauf si la vente est de moins de 15 000 euros ?

"indiqué partout "???? vraiment ????

Utilisateur anonyme · Answer

Le notaire peut vous la calculer, sinon utilisez la feuille de calcul sur le lien que j'ai indiqué.

Roudoudou22 · Answer

D'après vous je vais payer environ combien alors si je vends ma parcelle 140000€? 

Vous paierez au minimum 27.000 €, ce montant devra être augmenté de la taxe exceptionnelle (entre 2 et 6%) de la PV, et peut être aussi de la taxe sur les terrains devenus constructibles (10%).

Ce qui peut conduire à une majoration de l'ordre 10.000 €

Au final, vous paierez entre 27.000 € et 37.000 €

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