Retenues provisoires et non justifiées sur dépôt de garantie : recours

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 LeUO -
Bonjour,

J'ai quitté mon appartement le 4 novembre. J'ai par la suite reçu le compte de départ suivant :
sur un DG de 562 euros :
indemnité dépréciation travaux sortie 188 euros
Provision taxe ordure ménagère (au pro rata de présence pour 2019) : 178 euros
provision sur charge : 70 euros (charge équivalente à 1 mois)

J'ai donc demandé un justificatif pour ces sommes. Pour l'indemnité travaux : Nettoyage 120 HT et déplacement des corps d'état 40 HT. Il est ensuite précisé :
"Estimatif des dégradations survenues au cours de l'occupation du bien XX. Ce chiffrage est le résultat de la comparaison entre l'Etat des lieux d'entrée et l'Etat des lieux de sortie établi ce 16/10/2019.
Les dégradations mentionnées sont celles imputables au locataire sortant, au titre des responsabilités locatives conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987.
Les prix utilisés sont issus d'une consultation d'entreprises ou à défaut du barême batiprix.
Il est rappelé que ces sommes sont destinées à indemniser le propriétaire pour la dépréciation de son bien, il reste libre d'effectuer ou non les travaux correspondants.

L'appartement a été laissé propre. Je ne comprends donc pas cette retenu nettoyage.

Autre point, la TEOM et les charges sont des provisions, donc prélevées au cas où, et l'agence n'a pas encore les justificatifs.

Ont-ils le droit de prélever la TEOM et les charges au cas où une régularisation soit nécessaire ?
Suis-je en droit de demander un descriptif détaillé des travaux nécessaires (qu'ils appellent nettoyage) ?

Le rendu définitif du DG doit il être fait dans les 2 mois, ou un rendu partiel est-il autorisé ?

Merci d'avance pour vos réponses.

1 réponse

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bonjour,

qu'est-il mentionné comme "dégradations" sur votre EDLS par rapport à votre EDLE ?
Y est-il mentionné "ménage pas fait ou mal fait" ?

Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, sans avoir été rajoutées après signatures, et elles doivent être justifiées par des DEVIS ou des FACTURES, et non par une estimation suite à une "consultation d'entreprises ou à défaut du barême batiprix."


"Le rendu définitif du DG doit il être fait dans les 2 mois, ou un rendu partiel est-il autorisé ?"
Le solde du DG (quand il y a des retenues pour dégradations) se rend dans les 2 mois suivant le rendu de l'intégralité des clés, à défaut des pénalités de retard sont dues au locataire (sous 3 conditions, expliquées dans mon topo), mais quand le logement est en copropriété, 20% de 1 mois de loyer hors charges peuvent être provisoirement retenus dans l'attente de l'approbation des comptes en AG.


Je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
et à lire mon topo sur la TEOM :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

cdt.
Le niveau de détail me semble supérieur sur l'EDLS car fait par une entreprise externe. En différence je vois en effet un placard intérieur noirci (bon état sur EDLE), meuble sous évier cuisine état moyen (bon état sur EDLE), plinthe qui s'écaillent (marqué trace sur EDLE), joint crédence cuisine noirci (non précisé sur EDLE), une ampoule HS.

Donc un prélèvement serait normal, mais si je comprends bien, ils doivent donc me justifier la somme totale par devis ou facture. Le papier précisant "Les prix utilisés sont issus d'une consultation d'entreprises ou à défaut du barême batiprix." a été établi par la société ayant fait l'état des lieux de sortie (SNEXI : état des lieux et diagnostique) et porte le nom de chiffrage en entête (le détail de la TVA est présente également). Est-ce équivalent à un devis ?

Mon loyer était de 640,79 charges comprises (dont 70 euros de provision sur charge). J'ai déjà eu à payer la TEOM en plus les années précédentes. Les 20% de retenu sont-ils valable pour la TEOM ? (le max serait donc de 114,16, bien en dessous de la provision de la TEOM seule). Comment comprendre ce décompte sur mon DG ?

Merci d'avance.
djivi38
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26 janvier 2020
7 013 > LeUO
"Le niveau de détail me semble supérieur sur l'EDLS car fait par une entreprise externe."
Peut-être... mais ça reste légal, mais peut-être aussi parce que vous n'avez pas été assez vigilant lors de l'EDLE...

Quand l'état d'une chose n'est pas précisée sur un EDL c'est qu'il s'agit d'un "bon état" : << joint crédence cuisine noirci (non précisé sur EDLE) >> = une retenue pour nettoyage est donc correcte... sur justificatif d'un professionnel du nettoyage OU du ticket de caisse des produits utilisés.

"ils doivent donc me justifier la somme totale par devis ou facture"
oui, toute somme demandée en sus du loyer doit être justifiée.
Un devis ou une facture par retenue similaire ET par une entreprise susceptible de faire les réparations : donc différent d'un "chiffrage" établi par celui qui a fait l'EDL et les diagnostics.
Une retenue pour du ménage est justifiée par un devis d'une entreprise de nettoyage OU par un ticket de caisse des produits utilisés si le bailleur fait lui-même le nettoyage.
Une retenue pour peinture dégradée, par exemple, exige un devis ou une facture d'un peintre.

"Les 20% de retenu sont-ils valable pour la TEOM ? "
non.
114,16 € est bien la retenue MAXIMALE (en vue de la régularisation définitive des provisions de charges) que le bailleur peut faire, en sus des retenues pour dégradations.

Vous avez rendu les clés le 4/11/2019 et le bailleur connaissait déjà le montant de la TEOM 2019 (avis de TF 2019 reçu à l'automne 2019) : il n'avait plus qu'à faire le prorata pour votre logement (soit du 1°/01 au 4/11, soit depuis le jour de la remise des clés, si entrée dans les lieux courant 2019, jusqu'au 4/11). Pas bien compliqué quand même !

Réclamez des justificatifs pour les réparations, ainsi que (si vous ne l'avez pas eue) la copie de la TF 2019 pour vérifier si le montant qu'on vous réclame est juste et correspond bien à votre seul logement.
Gardez précieusement une copie de votre courrier R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

NB : pour une prochaine location, sachez que "charges comprises" ne veut rien dire : les charges doivent être listées en détail ET qualifiées de "au réel" OU "au forfait".
Voir le § III - H ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2


cdt.
Donc la provision pour la TEOM n'a rien à faire dans le DG, et doit donc être une facture à part, exact ?
Suis-je en en droit de demander une indemnisation à partir du 4 janvier pour la somme de 133,84 euros (différence entre : 20% loyer hors charge et somme retenu sur le DG TEOM et charge) prélevée en trop ?

Concernant les charges, il est écrit dans mon bail :
B. Charges récupérables
1. modalité de règlement des charges récupérables : [Provisions sur charges avec régularisation annuelle ou paiement périodique des charges sans provision / En cas de colocation, les parties peuvent convenir de la récupération des charges par le bailleur sous la forme d'un forfait].
2. Le cas échéant, montant des provisions sur charges ou, en cas de colocation, du forfait de charge : 70 euros.
3. Le cas échéant, en cas de colocation et si les parties en conviennent, modalités de révision du forfait de charges :
C. Le cas échéant, contribution pour le partage des économies de charges :
1.Montant et durée de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat
2. Éléments propres à justifier les travaux réalisés donnant lieu à cette contribution :
D. Le cas échéant, en cas de colocation souscription par le bailleur d'une assurance pour le compte des locataires [Non]
1.Montant total annuel récupérable au titre de l'assurance pour compte des locataires
2. Montant récupérable par douzième.


Pour info, mon père a été également mis sur le bail (donc je pense en tant que colocataire, afin d'assurer une caution car j'étais intérimaire) avec la mention : M.X et M. Y, agissant solidairement et indivisément, désigné par les termes " le locataire".

Dois-je comprendre que mon bail stipule des charges au forfait, et qu'aucune régularisation ne peut m'être demandée, ainsi que le règlement de la TEOM qui devrait être comprise dans ce forfait et que je ne devrais pas avoir à payer en plus ?

Merci d'avance.
djivi38
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26 janvier 2020
7 013 > LeUO
"Dois-je comprendre que mon bail stipule des charges au forfait ?"
Oui puisque votre père est mentionné comme étant colocataire (= co titulaire du bail), non dans le cas contraire.
Le § B-2 dit que vos charges sont forfaitaires...cependant elles ne peuvent l'être qu'en cas de location meublée : la revente d'électricité est tolérée en location meublée, mais illégale en location nue : votre location est-elle nue ou meublée ?
Sinon, je vous rappelle une phrase du § III-H de mon topo (lien donné post 3) : "en l’absence de toute mention, la jurisprudence considère que les charges restent dues par le locataire selon leur consommation réelle.", sauf si les parties [vous, le bailleur et votre père s'il est également titulaire du bail et pas seulement mentionné comme étant votre garant (*)] avaient convenu - (par souligne>écrit</souligne> et à la signature du contrat de location) - que "la récupération des charges par le bailleur [serait] sous la forme d'un forfait" (B - >1 de votre bail) : votre père étant mentionné comme co titulaire du bail (son nom à côté du vôtre) dans la fenêtre "locataires", la somme des 70 € de charges mensuelles étant au forfait en cas de co titularité du bail => vos charges au forfait... si location meublée.
(*) un titulaire d'un bail ne peut pas cumuler la fonction de garant : « Les garants sont des tiers qui s’engagent à payer au propriétaire les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. » https://www.jurifiable.com/conseil-juridique/droit-immobilier/garant

Si les charges sont au forfait, effectivement la TEOM y est obligatoirement incluse.

"Suis-je en en droit de demander une indemnisation à partir du 4 janvier pour la somme de 133,84 euros (différence entre : 20% loyer hors charge et somme retenu sur le DG TEOM et charge) prélevée en trop ? "
Ça ne serait pas une "indemnisation" qu'il faudrait demander, mais un "remboursement" immédiat du trop perçu.
Si vos charges sont finalement au réel (location nue) :
Les 20% d'un loyer HC ne sont retenues que dans l'attente de l'arrêté des comptes en AG en vue de la régularisation définitive des charges, TEOM étant à part.

Si vos charges sont au forfait (location meublée) :
il n'y a pas lieu de faire cette retenue de 20%, puisqu'un forfait de charges ne peut être réévaluer que lors de la révision annuelle du loyer, si une révision annuelle de loyer a été mentionnée à la signature du bail. De plus, quand les charges sont au forfait, la TEOM, bien que restant une taxe, elle est incluse dans le calcul du forfait, sauf clause contraire spécifiée dans le bail.

Je vous conseillerais de contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
Je comprends mieux, j'étais en location nue, donc mes charges sont au réel alors.

Merci beaucoup pour vos réponses. Bonne journée.
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