Mur mitoyen qui s'effondre : à qui de payer ?

Question

Bonjour, 

Nous sommes une petite copropriété. Notre mur mitoyen est en train de s'effondrer, il s'est déjà effondré en partie chez la copropriété voisine. Cependant le syndic des voisins nous dit que c'est à nous de payer l'intégralité des travaux car le mur est un mur de soutènement et nous sommes en hauteur par rapport aux voisins (le mur retient notre terrain). Le syndic des voisins fait partie des huissiers et il nous a parlé de l'article 656 du code civil.

Nous aimerions savoir ce que nous pouvions faire pour que les voisins paient aussi leur part de reconstruction. En effet, le mur côté voisin est complètement dégradé à cause de plantes et de lierre qui ont poussé contre le mur et les racines ont fragilisé le mur (il y a plein de racines là où le mur a cassé). Faire venir un autre huissier, un expert ? Nous ne savons pas.

Merci d'avance

Diverker · Accepted Answer

Bonjour
Le statut de votre mur, mitoyen ou en pleine propriété,  modifie l angle juridique par lequel votre problème est soluble (ou pas...).
Qu'il soutienne vos terres n'interdit pas qu'il soit mitoyen; à défaut de titre, la présomption va néanmoins dans le sens contraire.
Les termes du syndic voisin laissent par contre penser qu'il est mitoyen, puisqu'il fait référence à sa possibilité légale d'abandon (656cc).

Considérons dans un premier temps qu'il est mitoyen.
La charge des réparations est à répartir entre les 2 indivisaires (655cc et 663cc).
Sauf à ce que l'obligation de réparation ne soit du au seul fait de l'un des 2, auquel cas seul celui-ci est tenu.
L'abandon de propriété dans ce cas ne dispense pas d'une prise en charge préalable des réparations nécessitées par son fait ou sa carence.
cf le récent 
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000039660365&fastReqId=1129697284&fastPos=1

Si par contre, dans un second temps, le mur est votre pleine propriété,  alors votre voisin n'a pas à contribuer à son entretien, dont vous êtes seul redevable.
Mais il répond alors des dégradations dont il est la cause,  soit de son fait ou de sa négligence (1240cc et 1241cc) qu'il vous appartient alors de prouver, soit de choses dont il a la garde et/ou dont il répond (1242cc), dont vous devez alors simplement démontrer la propriété.
Et le lien da causalité.
Dans votre cas, il serait gardien des végétaux poussant sur son tenement et dégradant le mur.

Josh Randall · Answer

Bonjour

"En l'absence de titre contraire, un mur de soutènement est réputé appartenir au propriétaire du fonds supérieur, qui en profite, dans la mesure où ce sont ses terres qui sont retenues par l'ouvrage."
Source: Cour de Cassation n° 12-25.911 du 15/09/2015

"Un [...] mur [de soutènement] est présumé appartenir à celui des propriétaires dont il soutient les terres et qui en profite, mais cette présomption peut être renversée [...] par la preuve de ce que le mur a été bâti par le propriétaire du fonds inférieur à raison de l’excavation à laquelle il a procédé et qui l’oblige à soutenir les terres du fonds dominant, ce qui rend alors ce mur propre à ce propriétaire."
Source: Cour d'appel de Colmar n° 14/04507 du 13/06/2016

A vous de voir si ce mur vous appartient, appartient à la copropriété voisine ou s'il est mitoyen.

Un mur de soutènement peut être mitoyen dans la mesure où lorsque les deux propriétaires voisins tirent avantage du mur de soutènement, ce dernier peut être considéré comme mitoyen. Ainsi lorsqu'il maintient les terres des deux héritages ou lorsqu'une construction lui est adossée, le mur de soutènement devient mitoyen (CA Versailles, 3e ch., 21 avr. 1989, no 229, Charon c/ Olivier, Cass. 3e civ., 4 janv. 1995, no 92-19.818 S, no 84 P, Mourlon c/ Luquet, Cass. 3e civ., 19 mars 1996, no V 94-18.104, SCAVIM c/ Synd. copropr. résidence "Les Deux Bois" à Chaville)
Source: https://forum-juridique.net-iris.fr/forum/20-immobilier/

Donc à défaut de prouver que le mur est effectivement mitoyen, il revient à votre copropriété d'en assurer l'entretien.

Mur mitoyen qui s'effondre : à qui de payer ?

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