Vendre un bien occupé

Question

Bonjour à tous,
Je loue une petite maison pour laquelle j'ai effectué un bail d'un an à mes locataires car je souhaitais à moyen terme y revenir pour en faire ma résidence principale.
Le temps passant, je ne leur ai jamais fait d'avenant au contrat...
Maintenant, je souhaite vendre le bien car je change de région.
Mes locataires ne souhaitent pas l'acheter. Je suis donc obligée de vendre le bien avec l'occupant.
Dois je leur faire resigner un bail? de quelle durée? 
Je vous remercie pour votre aide.

Utilisateur anonyme · Accepted Answer

Bonjour,

Vous faites erreur ! Il n'y a pas d'avenant au bail, il s'est renouvelé tout seul chaque année.

Votre ignorance de la loi de 89 est inquiétante !

Lisez ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Utilisateur anonyme · Answer

Il faut donc que je leur envoie une lettre AR au plus vite, sinon on repart pour 3 ans?
Avez-vous lu la page que j'ai indiquée ?
Cliquez sur le lien en bleu  : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Le bail initial est devenu un bail de 3 ans car loué non meublé !
Vous devez envoyez un congé 6 mois avant l'échéance du bail en justifiant explicitement que c'est un congé pour vendre et en ajoutant toutes les mentions légales;
Si vous avez peur de mal faire (et de repartir pour 3 ans) demandez à un huissier.
Si l'échéance du bail est avant le 26 Mars C'EST TROP TARD.

Donc soit vous attendrez 3 ans, soit vous vendrez occupé.

djivi38 · Answer

bonjour,

en complément, voici un extrait d'un de mes topos intitulé « De la location d’une résidence principale en France », dont vous pouvez lire l'intégralité (post 1) par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8319641-probleme-avec-l-agence#1

X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE : 

A) CONGÉ DU BAILLEUR REÇU (pour vente libre de toute occupation, reprise ou motif sérieux & légitime) : 

Pour être valable, tout congé doit respecter fond et forme, et le congé émanant d'un bailleur doit en particulier être adressé à chaque titulaire du contrat de location. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé. 
Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement co titulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés. 

Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur son droit de préemption (en location NUE seulement) pour l’acheter] : 
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929 
- https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/595-resiliation-du-bail-de-location-par-le-proprietaire-ou-locataire/#achat-d-un-logement-occupe 
- https://www.gouyer-avocat.com/congeparlebailleur

 Art 15 loi du 6/7/1989 : 
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. 
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. 
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. » 

Si départ PENDANT le préavis du bailleur : le locataire n'a pas à donner son propre congé et loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour (inclus) d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés. 
 Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168 
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/ 

Droit de préemption vente logement location nue :
https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-pour-vente-le-locataire-est-il-toujours-prioritaire-pour-acheter/a3305/la-mise-en-oeuvre-du-droit-de-preemption

Frais d’agence pour vente au locataire occupant :
"Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."


B) ABSENCE DE CONGÉ DU BAILLEUR (pour vente occupée) : 

Tant que le locataire ne reçoit pas - EN BONNE ET DUE FORME - un congé de son bailleur, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire en place, sans aucun changement [si ce n'est un avenant pour que le nouveau propriétaire y mentionne ses coordonnées et que le locataire qui veut payer ses loyers par virements (préconisés) puisse lui demander son RIB]. 
Si le nouveau propriétaire du bien acquis à titre onéreux, [donc pas consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par donation/ legs,… https://www.huissiersdeparis.com/conge-suite-a-acquisition-dun-bien-loue/ ], veut donner congé au locataire de son bien, il aura (uniquement pour une location NUE) à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :


Cordialement. 

PS : la notification du congé d'un bailleur doit être réceptionné - pour être valable - au moins 6 mois avant l'échéance d'un bail de location nue (et au moins 3 mois avant l'échéance d'un bail de location meublée).

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