Obligations d'un agent après remise d'offre au prix sans conditions suspensives

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Bonjour,
J'ai visité aujourd'hui un appartement avec une agence (dont je tairai le nom à ce stade) à Paris.
A l'issue de la visite, je fais une offre au prix SANS conditions suspensives, prévoyant d'acheter cet appartement avec les fonds provenant de la vente de mon appartement actuel (signature acte authentique le 10 octobre).

L'agent me dit que je suis la 1ere à visiter le bien, qu'il a de nombreuses visites programmées l'après-midi et qu'il ne pourra pas revenir vers moi, avec la réponse de la propriétaire avant le milieu / fin de la semaine prochaine après avoir récolté les autres offres.
Je lui exprime ma surprise. Il me dit alors que le "mythe" de la 1ere offre faite au prix devant obligatoirement être présentée en premier à un propriétaire n'est qu'une lubie et que l'agent peut choisir au milieu des offres qui lui sont faites pendant une durée de commercialisation qu'il décide librement, celles qu'il choisit de présenter à son client : grosso modo, il choisit les offres qu'il veut présenter à son client, en fonction de critères qui lui sont propres et l'acheteur n'a rien à dire.

Si j'ai bien compris de la lecture de pas mal d'articles, que le vendeur a le droit de choisir qui achète son bien quand il passe par un intermédiaire (cela ne me choque d'ailleurs pas), je comprends moins comment un agent immobilier peut choisir les offres qu'il présentera à son client (risque de copinage, voire de vraie malhonnêteté) et me demande s'il a vraiment le droit de ne pas présenter une offre faite au prix ?
Cet appartement est vraiment bien et je souhaiterais donc savoir avec quels éléments juridiques je devrais revenir vers cet agent pour l’obliger à communiquer mon offre à son client (et cela ne risque-t-il pas de me desservir) ?


Merci d'avance de votre retour,
Bien cordialement, Angie
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Merci
Bonjour,

Visiblement, cet agent ne connaît pas ses obligations.

L'article 1993 du Code civil l'oblige à faire part de cette offre à son mandant : "Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant."

Il ne connaît pas non plus son Code déontologique qui, en son article 8, exige que les AI transmettent "à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié". Cf. décret du 28 août 2015
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=D6F3B31501329078501831920CE28E4C.tplgfr22s_2?cidTexte=JORFTEXT000031113441&idArticle=LEGIARTI000038364817&dateTexte=20190411&categorieLien=id#LEGIARTI000038364817

Alors c'est peut-être le "mythe de la première offre" ... mais dans tous les cas, il est obligé de transmettre votre offre, qu'elle soit la première ou la dernière.

Cordialement,

Val
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Angie12345678912
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7 novembre 2019
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Merci pour votre réponse détaillée et documentée qui change un peu du "c'est la loi de la jungle, etc..."
Bon je ne sais pas trop comment communiquer sur ses obligations auprès de l'agent (qui est d'une arrogance détestable et fait partie d'un gros groupe sans aucun doute bardé d'avocats), mais j'avoue que j'aimerais assez ne pas en rester là..
Valenchantée
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6 novembre 2019
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Eh bien justement, moi à votre place, j'aimerais bien lui rabaisser son caquet ... avocat ou pas, la loi est la loi ...et pour tout le monde. Alors faites vous plaisir, vous avez juste à lui servir les deux textes de loi ci-dessus s'il fait encore l'arrogant ! ;)
Angie12345678912
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7 novembre 2019
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Je ne veux pas me griller et vais appeler mon notaire demain pour voir la meilleure approche.
Néanmoins ce que je prévois c'est de faire en sorte que les pratiques de cette agence se sachent sur internet : les AI se comportent actuellement presque comme des escrocs et si je n'ai pas l'appartement, je perdrai 2 h de mon temps à expliquer comment cette agence a traité un acheteur de bonne foi (moi en l'occurrence) sur tous les sites où ils sont référencés. c'est la seule place où les consommateurs peuvent s'exprimer et que les AI redoutent.
anemonedemer
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6 novembre 2019
6236 > Angie12345678912
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7 novembre 2019
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attention à la diffamation ... n'écrivez que ce que vous pouvez prouver !
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6 novembre 2019
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Merci
Bonjour,
Vous n'avez aucun moyen de pression. L'agent peut ne pas présenter votre offre, le vendeur peut préférer une autre offre.
Tant que le compromis n'est pas signé, la loi ne dit rien.
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7 novembre 2019
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Merci
Merci de votre réponse.
J'avoue toutefois que cela devient compliqué d'acheter à Paris...
Dans 95% des cas, s'applique la règle du "1er arrivé, 1er servi" ce qui oblige les acheteurs à
- passer leur temps à courir dans tout Paris après avoir supplié les agents d'être la 1ère visite
- s'entendre dire "ah bah désolé, le bien a été vendu dès la 1ère visite"

Puis reste 5% des cas (nsp si c'est 5%, plus ou moins, mais c'est histoire de donner un chiffre) où des règles complètement différentes s'appliquent.
Perso, je trouve qu'on est déjà super règlementé sur tout, mais là, il y a un vide et dans ce vide, c'est l'acheteur qui est la chèvre (ou le dindon, ou le con...) et l'acheteur (qui n'est pas vendeur, car lui est un roi), l'acheteur donc qui n'est pas vendeur est littéralement l'otage du bon vouloir des agents immobiliers : c'est un peu gros quand même...
Commenter la réponse de Angie12345678912
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Merci
Vous exprimez votre frustration est c'est bien normal. C'est la dure loi du marché en zone tendue.
perso j'ai vendu récemment un appartement avant même la publication de l'annonce. Les acheteurs étaient connus de l'agence et sont venus faire une offre dès que le mandat a été signé.
Angie12345678912
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Pour info, j'ai fait de même : 1ère visite, offre au prix sans condition suspensive, délai d'entrée dans les lieux pour arranger les propriétaires, etc...
La situation est très différente de celle que vous décrivez puisque c'est l'agent qui fait de la rétention d'offre.
On franchit une étape qui commence à ne plus faire trop sens...
Et bravo pour votre vente :-)
anemonedemer
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Déjà : comment savez vous que l'agent fait de l'obstruction ? avez-vous une preuve qu'il n'a pas transmis l'offre au vendeur ?
Angie12345678912
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7 novembre 2019
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parce qu'il me l'a dit et répété plusieurs fois très fier de lui et de son petit pouvoir assez minable...
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