Refus Dépot de garantie [Résolu]

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Bonjour,

J'ai déjà créer un sujet similaire mais je relance le sujet car je rencontre de nouveau des problèmes.
Je suis obligé de détaillé un minimum donc ca risque d'être un poil long.

Je reçois un recommandé le 09 Avril mais je ne suis pas la. Je me déplace à la poste qui me dis de payer 3€ donc je laisse tomber. Je reçois un SMS de ma locataire me disant qu'il viens d'elle et qu'elle attend des nouvelles. Finalement il ne fallait rien payé a la poste et je le récupère donc le 20/04 ou elle m'annonce prendre congé. Après appel avec ma locataire qui à râlé j'ai dis ok pour fin du préavis le 18/07 au lieu du 20/07 (3 mois réception de l'AR).
Etat des lieux sans rien à noté le 01/07
J'ai fais un mail ensuite pour demandé l'entretient de la chaudiere individuel. Je n'ai pas eu de réponse.
J'ai également précisé que je n'avais pas recus le loyer de début Aout… sans réponse aussi.

Donc le 24/07 je fais mon solde de tout compte , copie ci dessous :

Objet : Restitution partielle du dépôt de garantie

Dépôt de garantie : 365 euros.

Solde antérieur débiteur (Loyer du 01/07 au 18/07) : 249.68 €

Remise en état :
Suite au congé délivré, nous avons établi un état des lieux de sortie contradictoire le 01/07/2019 du logement donné en location. Cet état des lieux, et sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée, ne fait pas apparaitre des dégradations nécessitant une remise en l’état.

Sans justificatif de l’entretien de la chaudière qui est à la charge du locataire (décret des réparations locatives n°87-712 du 26 août 1987), un entretien annuel a été réalisé contre la somme de 120€. Cet entretien aurait du être réalisé par vos soins, le montant sera donc déduit du dépôt de garantie.

Estimation des charges locatives :
Je vous informe que, conformément à l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, je conserve la somme de 65 euros. Cette somme sera restituée déduction faite des éventuelles sommes restant dues suite à l’établissement des comptes annuels de l’immeuble et au plus tard dans le mois qui suit leur approbation définitive.

Taxe d’ordures ménagères (calculée au prorata sur un montant de 113 €) : 61.46 €

Total solde de :
365€ (DG) – 65 € (provisions sur charges) – 249.68 € (Solde antérieur) – 120 € (chaudière) - 61.46€ (Ordure ménagère) = -131.14 €




Ensuite je reçois quelques temps après un courrier de la CNL ci dessous aussi :


Par un courrier avec A.R , posté le 05/04/202019 qui à été présenté , en dexuxieme passage, le 09/04 mais distribué le 20/04 , M.X donne congé de la location. La teneur de cette lettre de congé laisse planer un doute et que la date du 01/07 pour l'état des lieux ne devait pas être choisie pour vous déplaire. Vouloir considérer une fin de préavis le 18/07 ne nous semble pas très fair-play. Une distribution tardive pour absence ne peut avoir la même portée juridique du non-retrait, surtout avec une nouvelle location faite dans l'immédiateté.

Par ce même courrier vous réclamez un paiement de 120€ d'entretient chaudière en vous reférent au decret 87-712 alors que cette charge est comprise dans les charges générales comme autorisé par le 87-713 qui stipule dans son article 3 : Pour l'application du présent decret, les dépenses afférentes a l'entretient courant et aux menues réparations d'installation individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu'elles sont effectuées par le bailleurs au lieu et place du locataire. Situation de cette copro et M.X à en sa possesions toutes les facturettes de SAVELYES et d'ENGIE dernier prestataire, justifiant l'éxécution de son obligation.

Pour la TEOM 2019 vous devez attendre la réception de l'avis d'imposition avec repartition sur prorata 180 jours qui par ailleurs rentre dans les 20% de la retenue sur DG


Sur ce j'ai répondu donc:

...... loi précise bien que « Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis ».
Nous avons déjà fait un geste concernant le délais du préavis car celui-ci démarre normalement à la réception du courrier recommandé avec A.R soit le 20 Avril, avec les 3 mois de préavis cela fait 20 Juillet. Nous nous somme engagé à le réduire au 18 Juillet

L’entretien de la chaudiere Gaz individuel qui est réclamé est la visite de contrôle annuelle obligatoire qui doit être faite à l’initiative de l’occupant du logement donc du locataire.
J’ai demandé par mail le 04/07/2019 un justificatif à M. X mais je n’ai rien reçus. Sans justificatif de son obligation je lui répercute la visite de contrôle annuel réalisé à mes frais.

... La TEOM est bien évidement dus jusqu'à la fin du bail soit le 18 Juillet, donc 198 jours.
Ne recevant l’avis d’imposition qu’en Octobre nous avons pris celui de l’année dernière (favorable au locataire car les impôts ne diminue jamais) soit 113€ en 2018.



POur finir la seule réponse que j'ai eu est :

Votre courrier du 03/09 nous a quelque peu surpris par ses contre-vérites....
Par ce recommandé nous confirmons nos écrits en date du 21/08 en adjoignant des docuemnts qui démontrent de votre part une tentative de manipulation des événements.
En cas de désacord persistant d'ici le 30/09 vous vous exposez a un refere avec astreinte pour obtenir les pièces demandées qui sera suivi de la saisine du tribunal d'instance, sans oublier les 10% de pénalités pour retard de versement du DG.


IL va sans dire que j'ai l'impression de parler à un mur (Ce mur c'est quand même la CNL.) qui ne semble même pas vouloir respecter la loi.
Pour les documents qu'il souhaite c'est la décompte de charge d'il y a 2 ans , je veux bien lui fournir mais je pense que M.X aurait très bien pus le faire vus qu'il les à aussi...


Vous en pensez quoi ?
je suis quand même dans mon bon droit et on me dis que j'ai tort sur toute la ligne la.

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Bonsoir,

Ils délirent un peu à la CNL !

Vous aviez parfaitement le droit de refuser de payer un recommandé. Et vous aviez parfaitement le droit d'aller le chercher quand bon vous semble, du moment que vous êtes de bonne foi. Si la locataire voulait s'assurer de la date à laquelle le préavis allait commencer, il y a d'autres moyens (remise en mains propres ou par huissier).
Sur ce point, la CNL a tort.
"Vouloir considérer une fin de préavis le 18/07 ne nous semble pas très fair-play" : franchement, on s'en fout.
"Une distribution tardive pour absence ne peut avoir la même portée juridique du non-retrait" : la loi ne fait aucune différence et je crois me souvenir que la jurisprudence non plus.

Question : à partir de quelle date avez-vous reloué ce logement ?

Le préavis fini donc bien le 18 juillet, avec votre accord. Aussi, je ne comprends pas votre phrase : "J'ai également précisé que je n'avais pas recus le loyer de <gras>début Aout…" ??</gras>

Pour l'entretien de la chaudière : c'est bien une chaudière individuelle installée dans le logement ? pas un ballon ECS ? .. si oui, alors là encore la CNL a tort puisque l'entretien de cette chaudière, privative, ne peut pas être compris dans les charges de la copro.

Pour les charges, ça se complique :
D'abord c'est quoi ce solde antérieur de 249.68 € ?
La CNL a raison : toutes charges confondues, le bailleur ne peut pas retenir plus de 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation.

Cordialement,

Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !
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16 juillet 2020

Merci de votre réponse.

Alors logement reloué le 02/08 donc pas de doublon sinon bien sur j'aurais eté honnete et pas encaissé 2 loyer !

Je me suis trompé en parlant de loyer pour Aout mais bien Juillet.
Vers le 10 Juillet n'ayant pas recus de loyer j'ai envoyé un mail au locataire M.X qui jusqu'à présent payé par virement le 05 du mois pour lui dire que le calcul jusqu'au 18 faisait 249.68 et si il n'étais pas réglé je le prendrais sur le DG.

C'est bien une chaudiere GAZ individuelle du logement donc je n'ai pas compris le rapport avec ENGIE car moi je demande juste l'entretient annuel perso en effet.

Solde antérieur 249.68 c'est le loyer du 01 au 18 du mois qui n'a pas été réglé car je n'ai rien reçus.

20% du DG inclus la provision sur charge + teom ? Cela me semble bien faible sur un DG de 365€...
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9 août 2020
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bonjour,

"Je me déplace à la poste qui me dis de payer 3€ "
?????!!!!!

A) Courrier de congé et préavis :
Tant que le courrier RAR de congé du locataire n'est pas effectivement réceptionné par le bailleur, le préavis du locataire ne démarre pas.
Et si son courrier lui revient après la période des 14 jours de mise à disposition par la Poste, le locataire doit redonner son congé soit :
1/ en renvoyant un courrier RAR : le préavis démarrera à la réception effective par le bailleur.
2/ en remettant sa lettre de congé en main propre du bailleur contre reçu : le préavis démarrera le jour de la signature du bailleur (qui n'a pas le droit de refuser)
3/ par voie d'huissier (aux seuls frais du locataire) : le préavis démarrera le jour du passage de l'huissier même si le bailleur est absent.

B) Chaudière individuelle :
L'entretien annuel d'une chaudière individuelle est bien à la charge du locataire, et il doit présenter à son bailleur les attestations du professionnel: à défaut, le bailleur est en droit de le faire faire et de retenir son montant sur le DG, sur justificatif (devis ou facture).

C) Loyers :
Si vous avez accepté une fin de préavis au 18/07 pourquoi voulez-vous préciser que vous " n'avez pas reçu le loyer de début Aout… " ????
Loyer et charges sont dus jusqu'à la fin du préavis, sauf si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis.

D) DG :
Location nue -> DG = 1 mois de loyer hors charges = 365 €
Loyer du 1° au 18/07 = 365 €/ 31 jours x 18 jours = 211,935 € --> arrondi à 211,94 €....
et vous trouvez 249.68 € ?? Peut-être avez-vous inclus les charges mensuelles... mais vous n'avez parlé que de "loyer"...

La restitution du DG doit être faite dans le mois qui suit le rendu des clés si les 2 EDL sont conformes (dans le cas contraire, sous 2 mois après le rendu des clés), à défaut le locataire est en droit de demander des pénalités égales à 10% de 1 mois de loyer hors charges par mois de retard entamé.

E) "article 22 de la loi du 06 juillet 1989 :
si mes calculs sont bons (365 € x 20% = 73 €) vous avez conservé un peu moins des 20% de 1 mois de loyer hors charges, donc c'est bien, rien à dire là-dessus.

F) Taxe d’ordures ménagères :
est-ce que le remboursement de la TEOM était mentionné sur le bail ?
Lire mon topo sur la TEOM (post 1) sur ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8314244-taxes-ordures-menageres#p8314535

G) Phrase de la CNL :
"Pour la TEOM 2019 vous devez attendre la réception de l'avis d'imposition avec repartition sur prorata 180 jours qui par ailleurs rentre dans les 20% de la retenue sur DG"
Vous pouvez parfaitement vous baser sur le montant de l'année N-1 : mais si vous réclamez le remboursement en 1 seule fois, vous ne pouvez pas faire une régularisation.
Et non, laTEOM ne rentre pas dans les fameux 20% !!!!!

H) Décompte de charge :
pourquoi celui d'il y a 2 ans ?


cdt.
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16 juillet 2020

C'est gentil de me préciser cela mais je le sais Par contre ma question c'est surtout :
Ou trouver l'article de loi ????

merci
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La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 25-8->I) stipule :
« Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé (sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur). »
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ok, je n'ai rien trouvé qui précise de la date d'état des lieux ne change pas la date de fin de préavis.
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  • La date de fin de préavis d'un locataire est déterminée - de date à date - par la date de réception effective par le bailleur de la notification de congé de son locataire.
  • Loyers et charges sont dus jusqu'à la date (inclus) de la fin dudit préavis SAUF si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis,
  • Des "indemnités d'occupation" sont dues à partir du lendemain de la fin du préavis jusqu'au départ effectif du locataire dans la situation où celui-ci aurait refusé de quitter le logement au + tard le dernier jour de son préavis.
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normal : ce n'est pas la date d'EDL qui change la date de fin de préavis.
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Rectification du § F) du post 3 :
le décret du 13/09/1918 mentionné ne concerne pas les baux d'habitation, mais seulement les baux commerciaux.

Toutes mes excuses.
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16 juillet 2020

Bonjour,

Je relance ce sujet car depuis ma réponse à la CNL je n'ai pas eu de news et voila qu'aujourd'hui je reçois un courrier du tribunal !
En effet un conciliateur à été nommé et a 3 mois pour résoudre notre différent car elle a pris un avocat et reprend l'ensemble des motifs déjà évoqué avec la CNL , elle demande donc :
1 mois de loyer
10% du loyer par mois jusqu'à paiement de la somme
1200€ pour les frais engagé.

Je suis un peut dépité je dois dire, je veux bien attendre le rendez vous et me présenter avec encore une fois la même discours que j'ai évoqué mais j'aimerais savoir à quoi m'attendre car tout semble aller dans le sens du locataire pour me faire payer des sommes non dus...

Qu'en pensez vous ?
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Bonjour,

Courrier de congé réceptionné le 20/04, mais accord pour qu'il se termine le 18/07, au lieu du 20/07 :
=> loyers et charges de copro sont dus jusqu'au 18/07, sauf si vous avez reloué ce logement avant : dans ce cas, loyers et charges de copro sont dus seulement jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux de ce nouveau locataire (= jusqu'à la veille du jour de la remise des clés faite le jour de son EDLE), parce qu'il est illégal pour un bailleur d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement.
=> TEOM : elle est due pour l'année en question au prorata du temps d'occupation des lieux = jusqu'au 1°/07 inclus.

Si c'est vous qui devez de l'argent à votre locataire, elle peut effectivement vous demander des pénalités de retard sur le restant dû sur le montant du DG, égales à 10% de 1 mois de loyer hors charges par mois de retard entamé.
Dans le cas contraire : elle n'est pas en droit de vous demander des pénalités de retard, puisqu'il n'y a rien à lui reverser sur son DG.

Si retard dans la régularisation des charges : vous ne pouvez pas les demander + de 3 ans en arrière.

Frais engagés : c'est à un tribunal à juger de ça.

Espérant avoir répondu à vos attentes.
cdt.
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16 juillet 2020

1 => Je n'ai pas reloué donc aucun soucis pour le loyer
2 => Je ne savais pas que le TEOM étai dus jusqu'au la date EDL et pas la fin des 3 mois mais aucun soucis j'actualise le calcul en conséquence

3 = Aprés calcul oui je lui dois quelque chose mais je n'en avais pas connaissance jusqu’à hier pour la simple raison qu'elle ne ma jamais fournis le justificatif d'entretient de la chaudiére.
Et dans un second temps car j'ai recus en mars la cloture des compte de l'année 2019 mais je n'ai pas l'adresse de mon ancienne locataire qui ne me l'a pas communiquer.
il me semble qu'un article précise bien qu'elle doit le faire.

Je ne demande aucune régul de charge je veux surtout ne plus en entendre parler !
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1/ Parfait !

2/ TEOM : c'est logique qu'elle ne soit due que au prorata du temps d'occupation des lieux (= jusqu'à la date du rendu des clés) puisque, après avoir rendu les clés, le locataire n'a plus accès au logement :-)

3/ Attestation d'entretien chaudière : suite à une réclamation (au locataire de fournir son attestation d'entretien) restée sans réponse dans les 8 jours, le bailleur est en droit de déduire du DG, sur justificatif [devis (accepté ou non) OU facture], le montant d'un entretien.
Cf.:
https://www.smartloc.fr/blog/entretien-de-la-chaudiere-le-locataire-doit-il-payer/
extrait :
<< Que faire si le locataire ne réalise pas l’entretien ?
Le seul recours envisageable est de réaliser une visite de contrôle lors de la sortie des locataires et de leur imputer, en plus du coût de la visite, les éventuelles opérations de maintenance ou de réparations qui résulteraient d’un manque d’entretien régulier. (...) La loi ne précise pas ce point et donc on peut simplement s’en tenir à l’obligation par défaut du locataire : faire contrôler la chaudière chaque année civile. (...) >> --> LIRE l'exemple de dates donné

4/ Pénalités de retard : bien les calculer sur le restant du DG dû.

cdt.
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16 juillet 2020

Merci pour votre réponse je vais étudiez cela.

Une autre question pour mon dossier :
J'ai toujours vus et lus qu'on pouvais lors de la fin du bail prendre au prorata une partie concernant les ordures ménagères.
Du coup 180 jours dans mon cas et je me suis basé sur les 113€ de l'année précédente.
On me retorque que je n'avais pas le droit d'en faire la saisie tant que je n'ai pas reçus la taxe foncière de l'année en cour.

Je cherche l'article de loi attestant que je suis bien dans mon droit, en attendant de faire la régul bien sur ?

Pour le 3/ précédent : Un article de loi parle des 8jours pour justifier l'entretient de la chaudière ?
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Je n'ai pas pu répondre avant parce que votre sujet avait été marqué "fermé" et on ne pouvait donc plus rien ajouter...

TEOM :
- soit vous faites une retenue sur DG (- au prorata du temps d'occupation et sans les frais de gestion -) en prenant en compte le montant de la TEOM année N-1 (ça sera toujours ça de pris !), et en le justifiant avec copie de votre TF année N-1, et vous ferez la régularisation quand vous recevrez votre avis de TF année N.
- soit vous attendez de recevoir votre avis de TF année N et vous réclamez le remboursement de la TEOM... sans être sûr que le locataire vous remboursera de suite... ou des mois après... ou pas du tout ...
Je n'ai pas de texte de loi à vous soumettre, mais quand le bailleur mensualise la TEOM, il se base sur le montant année N-1 et régularise au reçu de son avis de TF année N.
Et la retenue sur DG pour la TEOM ne fait PAS partie des 20% possiblement à retenir en vue de la régularisation des charges suite à l'approbation des comptes en AG, puisque la TEOM est, comme son nom l'indique, une taxe ("à la charge" du locataire, mais n'est pas en soi "une charge").


Pour le 3/ précédent : je ne peux vous en dire plus que ce qu'il a dans le lien donné, mais peut-être en farfouillant sur le Net vous trouverez une loi...

cdt.
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Bonsoir,

je vous cite :
TEOM :
- soit vous faites une retenue sur DG (- au prorata du temps d'occupation et sans les frais de gestion -) en prenant en compte le montant de la TEOM année N-1 (ça sera toujours ça de pris !), et en le justifiant avec copie de votre TF année N-1, et vous ferez la régularisation quand vous recevrez votre avis de TF année N.


C'est éxactement ce que j'ai fait mais on me dis que c'est interdit !!
Il existe bien un texte de loi ou jurisprudence prouvant le contraire quand même ?
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Je sais bien que c'est ce que vous avez fait, et vous avez eu entièrement raison.

Si "on" vous soutient le contraire, c'est à "on" de se justifier avec un texte de loi !
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Bonjour,

Ok je prend note de cela ;)
Il existe quelque chose concernant la durée pendant laquelle le locataire doit me justifier l'entretient de la chaudière avant que j'envoi le dépot de garantie ?

J'imagine avant 1 mois car j'ai au minimum 1 mois pour restituer le DG , mais faut-il encore avoir une réponse de mon locataire sur les documents demandé ...
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Je vous ai déjà répondu (post 23 au § 3/) :
<< 3/ Attestation d'entretien chaudière : suite à une réclamation (au locataire de fournir son attestation d'entretien) restée sans réponse dans les 8 jours, le bailleur est en droit de déduire du DG, sur justificatif [devis (accepté ou non) OU facture], le montant d'un entretien.
Cf.:
https://www.smartloc.fr/blog/entretien-de-la-chaudiere-le-locataire-doit-il-payer/
(...) faire contrôler la chaudière chaque année civile. (...) >> --> LIRE l'exemple de dates donné >>

Au pire, un entretien de chaudière peut donc être réalisé par exemple le 2 janvier année N et le suivant le 30 décembre année N+1 sans que le bailleur puisse dire quoi que ce soit... mais bien entendu le locataire doit donner à son bailleur les justificatifs, soit de lui-même soit sur demande du bailleur (par courrier R+AR pour avoir la preuve de la date d'envoi de sa demande et calculer la date de la réponse sous 8 jours du locataire).
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