Refus Dépot de garantie [Résolu]

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- 15 sept. 2019 à 22:15
Bonjour,

J'ai déjà créer un sujet similaire mais je relance le sujet car je rencontre de nouveau des problèmes.
Je suis obligé de détaillé un minimum donc ca risque d'être un poil long.

Je reçois un recommandé le 09 Avril mais je ne suis pas la. Je me déplace à la poste qui me dis de payer 3€ donc je laisse tomber. Je reçois un SMS de ma locataire me disant qu'il viens d'elle et qu'elle attend des nouvelles. Finalement il ne fallait rien payé a la poste et je le récupère donc le 20/04 ou elle m'annonce prendre congé. Après appel avec ma locataire qui à râlé j'ai dis ok pour fin du préavis le 18/07 au lieu du 20/07 (3 mois réception de l'AR).
Etat des lieux sans rien à noté le 01/07
J'ai fais un mail ensuite pour demandé l'entretient de la chaudiere individuel. Je n'ai pas eu de réponse.
J'ai également précisé que je n'avais pas recus le loyer de début Aout… sans réponse aussi.

Donc le 24/07 je fais mon solde de tout compte , copie ci dessous :

Objet : Restitution partielle du dépôt de garantie

Dépôt de garantie : 365 euros.

Solde antérieur débiteur (Loyer du 01/07 au 18/07) : 249.68 €

Remise en état :
Suite au congé délivré, nous avons établi un état des lieux de sortie contradictoire le 01/07/2019 du logement donné en location. Cet état des lieux, et sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée, ne fait pas apparaitre des dégradations nécessitant une remise en l’état.

Sans justificatif de l’entretien de la chaudière qui est à la charge du locataire (décret des réparations locatives n°87-712 du 26 août 1987), un entretien annuel a été réalisé contre la somme de 120€. Cet entretien aurait du être réalisé par vos soins, le montant sera donc déduit du dépôt de garantie.

Estimation des charges locatives :
Je vous informe que, conformément à l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, je conserve la somme de 65 euros. Cette somme sera restituée déduction faite des éventuelles sommes restant dues suite à l’établissement des comptes annuels de l’immeuble et au plus tard dans le mois qui suit leur approbation définitive.

Taxe d’ordures ménagères (calculée au prorata sur un montant de 113 €) : 61.46 €

Total solde de :
365€ (DG) – 65 € (provisions sur charges) – 249.68 € (Solde antérieur) – 120 € (chaudière) - 61.46€ (Ordure ménagère) = -131.14 €




Ensuite je reçois quelques temps après un courrier de la CNL ci dessous aussi :


Par un courrier avec A.R , posté le 05/04/202019 qui à été présenté , en dexuxieme passage, le 09/04 mais distribué le 20/04 , M.X donne congé de la location. La teneur de cette lettre de congé laisse planer un doute et que la date du 01/07 pour l'état des lieux ne devait pas être choisie pour vous déplaire. Vouloir considérer une fin de préavis le 18/07 ne nous semble pas très fair-play. Une distribution tardive pour absence ne peut avoir la même portée juridique du non-retrait, surtout avec une nouvelle location faite dans l'immédiateté.

Par ce même courrier vous réclamez un paiement de 120€ d'entretient chaudière en vous reférent au decret 87-712 alors que cette charge est comprise dans les charges générales comme autorisé par le 87-713 qui stipule dans son article 3 : Pour l'application du présent decret, les dépenses afférentes a l'entretient courant et aux menues réparations d'installation individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu'elles sont effectuées par le bailleurs au lieu et place du locataire. Situation de cette copro et M.X à en sa possesions toutes les facturettes de SAVELYES et d'ENGIE dernier prestataire, justifiant l'éxécution de son obligation.

Pour la TEOM 2019 vous devez attendre la réception de l'avis d'imposition avec repartition sur prorata 180 jours qui par ailleurs rentre dans les 20% de la retenue sur DG


Sur ce j'ai répondu donc:

...... loi précise bien que « Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis ».
Nous avons déjà fait un geste concernant le délais du préavis car celui-ci démarre normalement à la réception du courrier recommandé avec A.R soit le 20 Avril, avec les 3 mois de préavis cela fait 20 Juillet. Nous nous somme engagé à le réduire au 18 Juillet

L’entretien de la chaudiere Gaz individuel qui est réclamé est la visite de contrôle annuelle obligatoire qui doit être faite à l’initiative de l’occupant du logement donc du locataire.
J’ai demandé par mail le 04/07/2019 un justificatif à M. X mais je n’ai rien reçus. Sans justificatif de son obligation je lui répercute la visite de contrôle annuel réalisé à mes frais.

... La TEOM est bien évidement dus jusqu'à la fin du bail soit le 18 Juillet, donc 198 jours.
Ne recevant l’avis d’imposition qu’en Octobre nous avons pris celui de l’année dernière (favorable au locataire car les impôts ne diminue jamais) soit 113€ en 2018.



POur finir la seule réponse que j'ai eu est :

Votre courrier du 03/09 nous a quelque peu surpris par ses contre-vérites....
Par ce recommandé nous confirmons nos écrits en date du 21/08 en adjoignant des docuemnts qui démontrent de votre part une tentative de manipulation des événements.
En cas de désacord persistant d'ici le 30/09 vous vous exposez a un refere avec astreinte pour obtenir les pièces demandées qui sera suivi de la saisine du tribunal d'instance, sans oublier les 10% de pénalités pour retard de versement du DG.


IL va sans dire que j'ai l'impression de parler à un mur (Ce mur c'est quand même la CNL.) qui ne semble même pas vouloir respecter la loi.
Pour les documents qu'il souhaite c'est la décompte de charge d'il y a 2 ans , je veux bien lui fournir mais je pense que M.X aurait très bien pus le faire vus qu'il les à aussi...


Vous en pensez quoi ?
je suis quand même dans mon bon droit et on me dis que j'ai tort sur toute la ligne la.
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Merci
Bonsoir,

Ils délirent un peu à la CNL !

Vous aviez parfaitement le droit de refuser de payer un recommandé. Et vous aviez parfaitement le droit d'aller le chercher quand bon vous semble, du moment que vous êtes de bonne foi. Si la locataire voulait s'assurer de la date à laquelle le préavis allait commencer, il y a d'autres moyens (remise en mains propres ou par huissier).
Sur ce point, la CNL a tort.
"Vouloir considérer une fin de préavis le 18/07 ne nous semble pas très fair-play" : franchement, on s'en fout.
"Une distribution tardive pour absence ne peut avoir la même portée juridique du non-retrait" : la loi ne fait aucune différence et je crois me souvenir que la jurisprudence non plus.

Question : à partir de quelle date avez-vous reloué ce logement ?

Le préavis fini donc bien le 18 juillet, avec votre accord. Aussi, je ne comprends pas votre phrase : "J'ai également précisé que je n'avais pas recus le loyer de <gras>début Aout…" ??</gras>

Pour l'entretien de la chaudière : c'est bien une chaudière individuelle installée dans le logement ? pas un ballon ECS ? .. si oui, alors là encore la CNL a tort puisque l'entretien de cette chaudière, privative, ne peut pas être compris dans les charges de la copro.

Pour les charges, ça se complique :
D'abord c'est quoi ce solde antérieur de 249.68 € ?
La CNL a raison : toutes charges confondues, le bailleur ne peut pas retenir plus de 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation.

Cordialement,

Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !
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Merci
Merci de votre réponse.

Alors logement reloué le 02/08 donc pas de doublon sinon bien sur j'aurais eté honnete et pas encaissé 2 loyer !

Je me suis trompé en parlant de loyer pour Aout mais bien Juillet.
Vers le 10 Juillet n'ayant pas recus de loyer j'ai envoyé un mail au locataire M.X qui jusqu'à présent payé par virement le 05 du mois pour lui dire que le calcul jusqu'au 18 faisait 249.68 et si il n'étais pas réglé je le prendrais sur le DG.

C'est bien une chaudiere GAZ individuelle du logement donc je n'ai pas compris le rapport avec ENGIE car moi je demande juste l'entretient annuel perso en effet.

Solde antérieur 249.68 c'est le loyer du 01 au 18 du mois qui n'a pas été réglé car je n'ai rien reçus.

20% du DG inclus la provision sur charge + teom ? Cela me semble bien faible sur un DG de 365€...
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Merci
bonjour,

"Je me déplace à la poste qui me dis de payer 3€ "
?????!!!!!

A) Courrier de congé et préavis :
Tant que le courrier RAR de congé du locataire n'est pas effectivement réceptionné par le bailleur, le préavis du locataire ne démarre pas.
Et si son courrier lui revient après la période des 14 jours de mise à disposition par la Poste, le locataire doit redonner son congé soit :
1/ en renvoyant un courrier RAR : le préavis démarrera à la réception effective par le bailleur.
2/ en remettant sa lettre de congé en main propre du bailleur contre reçu : le préavis démarrera le jour de la signature du bailleur (qui n'a pas le droit de refuser)
3/ par voie d'huissier (aux seuls frais du locataire) : le préavis démarrera le jour du passage de l'huissier même si le bailleur est absent.

B) Chaudière individuelle :
L'entretien annuel d'une chaudière individuelle est bien à la charge du locataire, et il doit présenter à son bailleur les attestations du professionnel: à défaut, le bailleur est en droit de le faire faire et de retenir son montant sur le DG, sur justificatif (devis ou facture).

C) Loyers :
Si vous avez accepté une fin de préavis au 18/07 pourquoi voulez-vous préciser que vous " n'avez pas reçu le loyer de début Aout… " ????
Loyer et charges sont dus jusqu'à la fin du préavis, sauf si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis.

D) DG :
Location nue -> DG = 1 mois de loyer hors charges = 365 €
Loyer du 1° au 18/07 = 365 €/ 31 jours x 18 jours = 211,935 € --> arrondi à 211,94 €....
et vous trouvez 249.68 € ?? Peut-être avez-vous inclus les charges mensuelles... mais vous n'avez parlé que de "loyer"...

La restitution du DG doit être faite dans le mois qui suit le rendu des clés si les 2 EDL sont conformes (dans le cas contraire, sous 2 mois après le rendu des clés), à défaut le locataire est en droit de demander des pénalités égales à 10% de 1 mois de loyer hors charges par mois de retard entamé.

E) "article 22 de la loi du 06 juillet 1989 :
si mes calculs sont bons (365 € x 20% = 73 €) vous avez conservé un peu moins des 20% de 1 mois de loyer hors charges, donc c'est bien, rien à dire là-dessus.

F) Taxe d’ordures ménagères :
est-ce que le remboursement de la TEOM était mentionné sur le bail ?
Lire mon topo sur la TEOM (post 1) sur ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8314244-taxes-ordures-menageres#p8314535

G) Phrase de la CNL :
"Pour la TEOM 2019 vous devez attendre la réception de l'avis d'imposition avec repartition sur prorata 180 jours qui par ailleurs rentre dans les 20% de la retenue sur DG"
Vous pouvez parfaitement vous baser sur le montant de l'année N-1 : mais si vous réclamez le remboursement en 1 seule fois, vous ne pouvez pas faire une régularisation.
Et non, laTEOM ne rentre pas dans les fameux 20% !!!!!

H) Décompte de charge :
pourquoi celui d'il y a 2 ans ?


cdt.
herbe10_41
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C'est gentil de me préciser cela mais je le sais Par contre ma question c'est surtout :
Ou trouver l'article de loi ????

merci
djivi38
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5705 > herbe10_41
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La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 25-8->I) stipule :
« Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé (sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur). »
herbe10_41
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ok, je n'ai rien trouvé qui précise de la date d'état des lieux ne change pas la date de fin de préavis.
djivi38
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5705 > herbe10_41
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-
  • La date de fin de préavis d'un locataire est déterminée - de date à date - par la date de réception effective par le bailleur de la notification de congé de son locataire.
  • Loyers et charges sont dus jusqu'à la date (inclus) de la fin dudit préavis SAUF si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis,
  • Des "indemnités d'occupation" sont dues à partir du lendemain de la fin du préavis jusqu'au départ effectif du locataire dans la situation où celui-ci aurait refusé de quitter le logement au + tard le dernier jour de son préavis.
Valenchantée
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normal : ce n'est pas la date d'EDL qui change la date de fin de préavis.
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Merci
Rectification du § F) du post 3 :
le décret du 13/09/1918 mentionné ne concerne pas les baux d'habitation, mais seulement les baux commerciaux.

Toutes mes excuses.
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