Taxes ordures ménagères [Résolu]

- - Dernière réponse : Valenchantée
Messages postés
19431
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
16 septembre 2019
- 16 sept. 2019 à 12:35
Bonjour,
Bonjour,
Mon locataire s'est installé en février 2019 dans un appartement neuf d'un immeuble neuf et donc elle me demande de payer la paye d'ordures ménagères sur 11 mois au lieu de 12 mois.
J'ai moi-même une taxe d'ordures ménagères donc je ne crois pas que ce soit à moi de supporter 1 mois de taxe d'ordures ménagères de mon locataire en plus de ma propre taxe ?
Par ailleurs, ma locataire me dit que cette taxe doit être inclus dans les charges, or cette année les charges sont un montant provisoire de 50 euros totalement inconnu et donc je préférerais récupérer cette taxe maintenant car nous allons avoir une facture d'eau pour l'immeuble à répartir entre les locataires/propriétaires la Cie des Eaux n'ayant toujours pas installé les compteurs d'eau individuels mais comme la Cie délivre de l'eau au compteur général, il faut attendre... mais la facture sera conséquente et la réclamation aussi entre les apts de 2/3 personnes et les personnes seules !!! Donc...
Que pouvez-vous me dire ?
D'avance merci,
Sincères salutations
Mme T. p.
Afficher la suite 

2 réponses

Messages postés
28207
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
16 septembre 2019
5710
0
Merci
bonjour,

Lire attentivement mon topo sur la TEOM et revenir ici si questions.

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser SI cette TEOM est mentionnée au contrat de location.
Voir cet extrait de la Cour de Cassation civ. 3ème ch., du 13 septembre 2018, n°17-22.498, qui maintient sa jurisprudence sur le caractère exclusivement contractuel de l’obligation au remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :
« La TEOM ne peut être mise à la charge du preneur qu’à raison d’une stipulation expresse. La clause suivant laquelle le preneur est redevable des « charges et taxes (…) de toute nature afférentes à l’immeuble » ne transfère pas utilement au preneur la charge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » clause citée dans le § VIII de l’art 4 de la loi du 6/7/1989.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable et la même d’année en année. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP (principalement § 2 -> 190)

Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :

--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;

--> Si le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.
Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA (montant TEOM /365 jours x nombre de jours d'occupation du locataire sur l'année civile en question);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en colocation nue) :
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions SI la révision du loyer est prévue au contrat de location.
- TOUTEFOIS, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.


• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

• ARRIÉRÉS de TEOM :

Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. » (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

• EXONERATION :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(§ Exonérations)

Cordialement.
Je vous remercie pour cette réponse qui récapitule la taxe d'ordures ménagèrs mais ne répond pas à ma question qui est :
il y a bien un prorata à prendre en compte lorsqu'il y a 2 locataires de date à date mais lorsqu'il n'y a pas de locataire précédent puisque l'immeuble était en construction, que se passe-t-il ? doit-on demander au service des impôts de calculer la taxe sur X mois ou dois-je payer l'autre partie de taxe d'ordures ménagères alors que je n'ai jamais vécu à cette adresse et que je paye déjà cette taxe à ma propre adresse ?
Sincères salutations
T.p
flocroisic
Messages postés
23072
Date d'inscription
samedi 29 mars 2008
Statut
Membre
Dernière intervention
16 septembre 2019
10226 > T.p. -
Bonjour
La taxe fonciere est etablie selon la situaion au 1/01.
La taxe fonciere est etablie du fait de la possession du bien et non de l'occupation
Elle esr remboursable au proprietaire au prorata de la location (date à date).
Vous devez payer la totalité de la taxe aux impots
Votre locataire doit bien vous rembourser 11/12eme sans les frais de gestion.
djivi38
Messages postés
28207
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
16 septembre 2019
5710 > T.p. -
"... mais ne répond pas à ma question "

Si si ! j'ai répondu à votre question : la TEOM est remboursable au bailleur par le locataire AU PRORATA DE SON TEMPS D' OCCUPATION.

Ce qui veut dire : quand il n'y a pas encore eu de locataire dans un logement neuf ou entre 2 locations, la TEOM n'est remboursable par aucun locataire... puisqu'il n'y en n'a pas, et donc cette TEOM est due entièrement par le propriétaire sans possibilité de récupérer quoi que ce soit sur un locataire fantôme : c'est pour cette raison que c'est toujours le bailleur qui la paye au fisc et qu'il se fait ensuite rembourser les périodes occupées par un locataire, au prorata du temps d'occupation de chacun (sur justificatif et sans les frais de gestion).

Et notez bien, à la signature du contrat de location, que la TEOM sera remboursée par le locataire en sus des provisions de charges : relisez bien l'extrait (cité en haut de mon topo) de la Cour de Cassation civ. 3ème ch., du 13 septembre 2018, n°17-22.498


cdt.
djivi38
Messages postés
28207
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
16 septembre 2019
5710 -
Rectification du post 1 :
le décret du 13/09/1918 de la Cour de cassation mentionné ne concerne pas les baux d'habitation, mais seulement les baux commerciaux.

Toutes mes excuses.
Valenchantée
Messages postés
19431
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
16 septembre 2019
3972 -
ça m'étonnait aussi puisque ça allait à l'encontre du décret d'août 87
Commenter la réponse de djivi38
0
Merci
Merci maintenant c'est plus clair pour moi, même si pour vous cela l'était déjà, je pensais que peut-être il fallait demander une réduction aux impôts mais non...
Encore merci.
Commenter la réponse de T.p.
Dossier à la une