Emprunt immobilier, est-ce possible ? [Résolu]

- - Dernière réponse : AN.Banker
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- 6 sept. 2019 à 15:11
Bonjour,
Je suis en CDI depuis janvier 2019 et gagne actuellement 1600-1650€/mois + primes.
Je souhaite acheter un bien, il s'agit de mon premier achat. Ma première résidence principale.
J'en ai trouvé une neuve à 160000€ (sans les frais de notaire). qui m’intéresse fortement.
Je n'ai pas d'apport ou alors relativement faible (~1000€).

est-il possible dans mon cas d'obtenir quelque chose ? sachant qu'actuellement je suis hébergé et n'ai pas de charges et qu'il s'agit d'un logement qui sera construit pour le 4ème trimestre de 2021.

et que le PTZ est possible dessus aussi.

Je vous remercie bien.
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Merci
Bonjour,

Les questions pour vous répondre même si un courtier le fera mieux, ou votre banque :

Qui occupera cet appartement quand il sera livré ?
Quelle est votre salaire net mensuel (hors prime) ?
Département de l'appartement ?
Votre RFR 2017 ?

Quand vous dites sans les frais de notaire, ils sont offerts par le promoteur ?

Merci !
ça sera uniquement pour moi même, comme je vous explique c'est pour avoir ma résidence principale.
mon salaire net est de 1620€ nets.
l'appartement se situe à Bordeaux.
mon RFR 2017 est de 11699€

non non, ils ne sont pas offert, je dis juste qu'il ne sont pas compris dans la demande du prêt, donc je suppose qu'en réalité il faudra plutôt un prêt de 165000€
AN.Banker
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Bonjour,

Déjà personnellement, je vous conseille fortement d'arriver à la banque avec un apport qui couvre au minimum les frais de notaires. Je pars du principe que vous arriverez non pas avec 1000 mais 5000€ d'apport.
Le prêt immobilier n'a pour nature que de financer le bien immobilier, pas les frais annexes. Il faudra donc couvrir les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier (vous pouvez négociez ces frais), les frais de courtage si nécessaire).

Vous seriez éligible à un PTZ de 54 000€ sur 25 ans avec un différé de 15 ans (mensualité de 450€ qui ne pose pas de soucis sauf pour un point que je reprendrai plus tard)

Il vous resterait donc un prêt de 106000€ à faire et là deux types de banques vont apparaître. Celles qui connaissent le PTZ et appliquent la loi précisément dans le calcul du taux d'endettement et qui vous obligeront à prendre un emprunt sur 13 ans et non 15 ans (cas 1) et celles qui ne connaissent pas ou n'appliquent pas la loi et qui vous proposeront un prêt principal sur 15 ans (cas 2). Vous vous dites que le PTZ commence dans 15 ans donc il est préférable de prendre un prêt principal sur 15 ans, c'est pas si simple.

Quelle est la problématique ? Une connerie du législateur. Vous avez un PTZ qui sur le papier est sur 25 ans avec un différé d'amortissement de 15 ans. Vous investissez en VEFA ou en CCMI vous avez donc encore 2 ans à attendre mais vous allez signer un contrat maintenant qui va vous demander de payer 30 ou 35% du montant total. Sauf que le législateur quand il a fait sa loi, il n'a pas prévu ce que les banques appelle une période d'anticipation (la durée de construction pendant laquelle les paiements se font petit à petit et qui repousse le début du remboursement du capital emprunté jusqu'à la réception du bien, ces fameux 2 ans). Le législateur il a indiqué dans sa loi que le différé de remboursement (de 15 ans dans votre cas) commencerait au premier déblocage des fonds et non au dernier ou à la réception du bien
Ce qui veut dire que la banque quand elle va payer le premier appel de fonds va décaisser le PTZ et faire débuter le différé de 15 ans.

Conséquence quand 2 ans plus tard vous allez réceptionner votre bien, votre différé ne sera plus que de 13 ans alors que votre prêt principal de 15 ans commence. Conséquence beaucoup plus problématique, durant la 14 ème et la 15ème année, vous devrez donc payer votre mensualité du prêt principal + la mensualité du PTZ.

Si jamais vous allez plus loin, prenez le bien en considération car des banques n'ont pas les systèmes qui vont prévoir ce scénario, d'autres oui. Typiquement par exemple, à la Société Générale on vous proposera sur 13 ans, au CA (en tout cas dans certaines caisses régionales), 15 ans passeront.

Bref je vous dis ça car sur 13 ans, votre dossier ne passera pas, même avec un excellent taux à 0.7% (hors assurance), cela ferait une échéance de 711€ soit 44% de taux d'endettement, impensable et irresponsable serait la banque qui vous accorderait un prêt à ce niveau d'endettement.

Sur 15 ans, vous n'aurez pas trop de mal à trouver du 1% sur 15 ans maintenant ce qui vous ferait une mensualité de 634€ (hors assurance emprunteur), vous seriez à un taux d'endettement de 39% (c'est élevé), bien au delà des 30/33% "théorique". Pour moi ça reste très élevé mais avec un reste à vivre de 986€ et si vous payez actuellement un loyer de cet ordre (ou mieux, plus que 634€) vous pourriez trouver une banque mais ça reste un dossier très compliqué à défendre même pour un courtier (1 seul emprunteur, taux d'endettement élevé...)

Pour moi le défaut de votre dossier c'est son apport, s'il était autour des 15000€ votre dossier passerait facilement. PTZ pris en compte et pour ce montant de bien vous avez une capacité d'emprunt autour de 95000€ sur 15 ans

Si vous avez la possibilité, négociez le prix à la baisse avec le promoteur si vous voulez vraiment ce bien. Dites lui que vous ne pouvez pas aller au delà de 145000. S'il n'y a pas d'offre en cours cela représente 9% de réduction, il peut aller jusque là. 15000 ça représente 6.3% en moins, ça peut passer. J'ai négocié le miens 13% à la baisse mais je sais qu'ils ont une marge de manœuvre plus grande surtout en ouverture de vente ou en fin si ce sont les derniers lots.
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