Robien recentré

- - Dernière réponse : djivi38
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19 août 2019
- 6 août 2019 à 02:21
Bonjour,

J’ai un appartement que je fais louer depuis janvier 2008 sous Robien recentré. Je voulais savoir à partir de quand je peux le vendre. J’ai un doute par rapport aux 3 ans qui suivent les 9 ans de location obligatoire. Merci.
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19 août 2019
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bonjour,

les explications suivantes ne tiennent pas compte des éventuelles périodes de vacance locative : je considère donc que la location a été continue.

Première location ... pour + de simplicité je la mets au 1°janvier 2008 => fin des 9 ans de location obligatoire le 31/12/2016 :
  • Les amortissements sont acquis puisque le bien a été loué pendant 9 ans.

A partir de votre déclaration des revenus 2017 vous déclarez vos revenus fonciers sur la 2044 (et non plus sur la 2044S).
  • Le déficit imputé sur le revenu global : ça concerne tous les biens qui génèrent des revenus fonciers (pas seulement ceux qui sont ou ont été défiscalisés).

A ce moment-là (31/12/2016), tout dépend si vous êtes en bénéfice ou en déficit les 3 dernières années :
--> si bénéfice en 2014, 2015 et 2016 : il était possible de vendre sans reprise des avantages.
--> si déficit en 2014, 2015 et 2016 : pour ne pas avoir de reprise de vos avantages sur la totalité des 9 années, il fallait continuer la location au moins pendant 3 ans, donc jusqu'au 31/12/2019, sans défiscalisation (puisqu'une prolongation de défiscalisation n'est pas autorisée pour un de Robien recentré) : ce que vous avez fait puisque le bien est toujours en location à ce jour.

-> si déficit en 2017 imputé sur votre revenu global <souligne></souligne>: la location doit se poursuivre jusqu'à avoir les 3 dernières années en bénéfice, donc location au moins jusqu'au 31/12/2020.
-> si déficit en 2018 imputé sur votre revenu global : la location doit se poursuivre jusqu'à avoir les 3 dernières années en bénéfice, donc location au moins jusqu'au 31/12/2021.
-> si déficit en 2019 imputé sur votre revenu global : vous devrez poursuivre la location jusqu'à avoir les 3 dernières années en bénéfice, donc location au moins jusqu'au 31/12/2022.
- et ainsi de suite....
-> si déficit jusqu'en 2016 et bénéfice en 2017 + 2018 + 2019 : vous pouvez vendre sans reprise des avantages à partir du 1°/01/2020.

C'est ce que dit l'article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts :

<< Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause.

Attention : le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue. >>

cdt.

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Guitare9
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6 août 2019
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Merci bcp pour vos réponses. Je suis rassuré que la déclaration 2044s ne change rien par rapport à la 2044 (dans mon cas bien sûr). Compte tenu de nos échanges, j’ai l’impression que je peux vendre à partir du 01/01/2020.
Pour compléter ma culture sur le sujet, quelle est la différence entre l’amortissement évoqué dans votre réponse, le déficit foncier et le bénéfice foncier. Avec des mots simples svp pour que je comprenne bien. Je sais que ce n’est pas facile à expliquer. Merci par avance.
Guitare9
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6 août 2019
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J’ai l’impression que mon banquier s’était trompé. Il me disait que je pouvais vendre à partir de 01/01/2021. Peut être que lui considérait que je devais avoir en main la déclaration 2020 des revenus 2019. Avec vos explications, il ne serait pas obligatoire d’attendre de la remplir si on sait qu’on sera bien en bénéfice foncier. Merci.
djivi38
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5472 > Guitare9
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6 août 2019
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Un amortissement permet à un investisseur en immobilier locatif de déduire une partie de la valeur de son bien sur 9 ans.
Chaque régime spécifique a ses propres conditions (Robien classique, Robien recentré, Borloo, Pinel, Censi-Bouvard, etc.)

Le déficit/bénéfice foncier est le résultat de la soustraction des charges déductibles sur les revenus fonciers.

Vous avez oublié que pour simplifier les explications j'ai choisi de mettre la 1° location au 1°/01/2008, comme vous aviez seulement dit "en janvier 2008" sans donner la date exacte... et vous oubliez aussi l'art 156 alinéa 3 du Code général des Impôts !!

Dans notre exemple - location au 1°/01/2008 -, si vous étiez en bénéfice en 2017 + 2018 et si vous l'êtes en 2019, oui, vous pouvez vendre sans reprise des avantages à partir du 1°/01/2020.

MAIS, si 1° location ... disons le 20/01/2008 --> fin des 9 ans le 20/01/2017 -> location se poursuit sur 3 ans --> en bénéfice => point 2 post 3 : << Pour que le déficit imputé sur le revenu global soit définitivement acquis, le bien doit être loué jusqu'au 31/12/N+ 3. >> = 31/12/(2017+ 3) = 31/12/2020 => vente possible à partir du 1°/01/2021.
Donc, sauf à ce que la date d'effet de votre 1° location ait été le 1°/01/2008, votre banquier a raison.

cdt.
Guitare9
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6 août 2019
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Bonjour.

1) Si je reprends vos explications, si j’avais fait loué le 20/01/2008 donc fin des 9 ans le 19/01/2017. il aurait fallu que j’attende le 01/01/2021. Pourtant ça ferait sûrement un bénéfice foncier sur les revenus 2017, 2018, 2019 et 2020 (4 années et non pas 3). Puisque le dernier amortissement serait enregistré sur les revenus de 2016 (de 2008 à 2016). J’ai bien compris, non ?

Pour mon cas personnel, j’ai la quasi certitude que la location a commencé le 01/01/2008. En réalite elle avait même commencé le 16/12/2007 mais j’ai fait le 1er amortissement qu’à partir des revenus 2008 (pour faire sur une année complète)

Comment le justifier ou le vérifier ? C’est écrit sur la déclaration ? Merci de votre retour.

2) si mon locataire part en septembre. J’ai obligation de le faire louer pour les 4 derniers mois de 2019.
djivi38
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5472 > Guitare9
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"Pourtant ça ferait sûrement un bénéfice foncier sur les revenus 2017, 2018,"
Pourquoi ce conditionnel ???! Vous le SAVEZ si vous avez été en bénéfice ou en déficit, puisque les déclarations de revenus de ces 2 années ont été faites !!

Article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts

"si j’avais fait loué le 20/01/2008 donc fin des 9 ans le 19/01/2017. il aurait fallu que j’attende le 01/01/2021. "
Je vous ai déjà expliqué ça post 1...

Prenez vos déclarations de revenus et regardez à partir de quelle année vous êtes en bénéfice... disons que c'est l'année "N" qui est la première année de bénéfice : vous devez continuer à louer jusqu'au 31/12 de l'année "N"+3. (évidemment si vous avez commencé à louer courant janvier ou février, donc en début d'année, comme la location doit se poursuivre jusqu'au 31/12 de la 3° année... au total ça fera presque 4 ans !)

si déficit en 2017 imputé sur votre revenu global : la location doit se poursuivre jusqu'à avoir les 3 dernières années en bénéfice, donc location au moins jusqu'au 31/12/2020.


"j’ai la quasi certitude que la location a commencé le 01/01/2008"

La quasi certitude ???? C'est incroyable de lire ça !! Mais vous le SAVEZ puisque vous dites juste après : "En réalite elle avait même commencé le 16/12/2007 mais j’ai fait le 1er amortissement qu’à partir des revenus 2008 (pour faire sur une année complète) "
Par pitié, séparez dans votre tête "amortissement" et "déficit/bénéfice imputé sur le revenu global".
Vos avantages d'amortissement, on l'a vu, sont définitivement acquis.

Reste l'art 15 du CGI.
Location depuis le 16/12/2007 => fin des 9 ans = le 15/12/2016 à condition qu'il n'y ait pas eu de vacance entre les locations si vous avez eu plusieurs locataires. La durée de vacance reporte d'autant la fin des 9 ans d'obligation de location, puisque cette dernière doit être << effective et continue" >>.
Si vous étiez en déficit sur votre déclaration des revenus 2016 (= année "N"), vous aviez obligation de prolonger la location jusqu'au 31/12/"N"+3, donc jusqu'au 31/12/2019 :
-> si bénéfice sur votre déclaration de ces 3 années-là (déclaration revenus des années 2017, 2018 & 2019) : vous pouvez vendre à partir du 1°/01/2020.
-> si déficit imputé sur votre revenu global en 2017 : vous devez prolonger la location jusqu'au 31/12/2020 et vous pouvez vendre à partir du 1°/01/2021.
-> si déficit imputé sur votre revenu global en 2018 : vous devez prolonger la location jusqu'au 31/12/2021 et vous pouvez vendre à partir du 1°/01/2022.

"Comment le justifier ou le vérifier ? C’est écrit sur la déclaration ? "
Alors là ! Je suis bouche bée !!! Ben OUI, ce sont vos déclarations de revenus fonciers qui mentionnent si vous êtes en déficit ou en bénéfice !!!!


"si mon locataire part en septembre. J’ai obligation de le faire louer pour les 4 derniers mois de 2019. "
Tout dépend quelle est votre dernière année de déficit et donc votre première année de bénéfice.
Les impôts acceptent des jours de vacance sans pénalisation, mais je ne sais pas combien. Ce que je sais c'est ce que dit la loi : la location doit être "effective et continue".

cdt.
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