Comment retrouver un copropriétaire débiteurRésolu

Question

Bonjour, 
Dans notre copropriété, plusieurs lots de caves continuent d'appartenir à des copropriétaires dont on est sans nouvelles.
Grace au service du cadastre, nous connaissons les identité des propriétaires, mais les appels de règlement des charges relatives à ces lots restent sans réponses.
Or avec le temps, ces montants débiteurs deviennent conséquents.
Interrogés sur la manières d'obtenir le paiement de ces charges par les débiteurs, nos Syndic successifs n'ont aucune idée sur la question. 
Certains Syndics ont  mis les débits de ces lots à la charge du Syndicat alors que le Syndicat n'est pas légalement propriétaire et n'a pas à payer des passifs qui ne les concernent pas.
Pourriez-vous s'il vous plait me dire quelle est la procédure pour retrouver les débiteurs et exiger le paiement, voir à les inviter à vendre leur lot et que leur dette soit retenue sur le produit de leur vente.
D'avance, je vous en remercie.

Utilisateur anonyme · Accepted Answer

Bonjour,
Interrogés sur la manières d'obtenir le paiement de ces charges par les débiteurs, nos Syndic successifs n'ont aucune idée sur la question. 
Euh ? c'était vraiment des pros ?????
c'est une procédure standard qui implique un vote en AG pour autoriser le syndic à agir en justice.
Ensuite les lots sont vendus aux enchères et le syndicat est remboursé.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Je suis comme anemonedemer, c'étaient des pros ? oui, bien sur, mais faire des actions de recouvrement en étant sur de ne pas toucher les honoraires cela ne les encourage pas à faire des actions.

Il faut que le syndic mette en demeure de payer et si aucune nouvelle après 30 jours, on saisit le juge en injonction de payer, et si impossible de récupérer, alors le syndicat vote une saisie immobilière avec mise en vente aux enchères.
Il faudra peut-être prévoir un budget pour le syndicat pour en faire l'acquisition si personne ne se présente pour enchérir....

ronparchita · Answer

Merci de vos réponses.
Pour répondre à la question, était-ce des pros, ils nous ont dit avoir l'autorisation officielle d'exercer.
Nous y avons cru. Il me semble que dorénavant, les Syndics seront tenu de mettre en ligne leur accréditation sur l'intranet accessible aux membres du Syndicat.

Le Syndic doit-il mettre en demeure de payer "naturellement", est-ce que ça fait partie de ses obligations ou doit-il être mandaté via une résolution et à quel article s'il vous plait.
Par contre il faut une résolution pour le mandater à réclamer une saisie immobilière.
D'après le cadastre (ca porte maintenant un autre nom) un propriétaire d'une cave en 1956 n'a pas vendu depuis.
Est-ce que le Syndic doit adresser une mise en demeure à la dernière adresse connue de ce copropriétaire ?

D'avance merci,

rambouillet41 · Answer

un syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'AG pour mettre en oeuvre les actions de recouvrement des dettes. S'il ne fait rien il ne remplir pas sa mission pour laquelle il touche des honoraires.

Les syndics répugnent à ces opérations, car cela leur prend beaucoup de temps donc de l'argent... mais ils doivent faire sinon le président du CS doit le mettre en demeure de faire.

Par contre, seul le syndicat, via son AG peut décider la mise en vente sur saisie immobilière, mais cela ne peut se faire que si auparavant le syndic a lancé toutes les actions pour qu'un juge confirme que le débiteur est bien débiteur, d'où la MeD, puis l'injonction de payer, etc...

Utilisateur anonyme · Answer

Toutefois, si les dettes remontent à 1956 ... vous ne pourrez pas tout récupérer ! La prescription vient récemment de passer de 10 à 5 ans.

ronparchita · Answer

Bonjour, et merci de vos réponses.

Si au-delà de 5 ans, nous ne pouvons rien récupérer, nous ne pourrons jamais saisir le juge, ou j'ai mal compris.
Ces caves représentent le plus souvent 1/1000 des parties communes.
Notre budget de charges annuelles est de 22 000 €
Au bout de 5 ans la dette est de 110 €.
Nous n'obtiendrons jamais l'autorisation de mettre en vente pour récupérer 110 €.

Ou alors en prouvant qu'effectivement rien n'a été payé pendant 50 ans ?
Est-ce que c'est comme ça que ça fonctionne ?

D'avance merci,

ronparchita · Answer

Un commandement de payer via huissier à une personne qui a disparu du paysage depuis 50 ans pour une dette totale et actualisée de 1100 € mais dont seulement 110 € seront peut-être récupérables, avant de convaincre une majorité, ça va demander du temps et des efforts.
Et où le Syndic va-t-il envoyer l'huissier, à la dernière adresse connue ?
C'est mieux de savoir avant.

Faut-il prévoir une résolution en AG, ou l'huissier entrera comme dépense courante ?

Poursuivre un Syndic c'est entre 3 et 4 000 € de frais d'avocat.
Il faut au moins une perte équivalente et comme le juge ne nous "rembourse" jamais complètement nos dépens, c'est souvent une victoire qui nous coute plus qu'elle nous rapporte. Et on supporte la différence.

Bon, on vient de changer de Syndic, ça s'est fait dans la douleur parce qu'un nombre certains de copropriétaires étaient très heureux de son laxisme qui leur coutait moins qu'ils n'y gagnaient en occupant sans titres et sans droits des parties communes. 

Des Syndicats qui s'en fichent, dans le beau pays de France, ils sont légions, et quand un membre du CS tente d'agir pour remettre les choses en ordre, ça peut susciter beaucoup de critiques. Et ça demande beaucoup de travail pour apprendre. Ce n'est pas si simple pour quelqu'un qui à d'autres compétences que celles-là.
Et il faut aussi compter avec la malhonnêteté des Syndics qui ne répondent pas aux questions qu'on leur pose, ou à coté, ou nous donnent de fausses informations.

Effectivement, aller en Justice dans ces conditions, c'est prendre beaucoup de risques. J'en suis conscient.

Merci de votre réponse.

ronparchita · Answer

Merci Rambouillet41.
J'aimerais bien pouvoir suivre les actions du Syndic et pour cela, avoir une vision concrète des choses.
Accepteriez vous, si je reprend votre texte, de compléter en me disant concrètement comment ça se passe. Par anticipation je vous en remercie.
Vous avez écrit : 
Plutôt que d'envoyer directement un huissier qui ne déploiera pas tous les moyens, je préconiserai que le syndic fasse une injonction de payer (après 30 jours d'"une MeD en bonne et due forme) ...

Concrètement c'est un RAR du Syndic, c'est bien ça ?

et alors après le dépôt de dossier au greffe, ...

Je n'ai jamais vu un Syndic faire ça !  Concrètement, c'est sans recours à un avocat, n'est-ce pas ?
Pratiquement, je suppose que le Syndic doit transmettre un dossier justifiant les impayés du débiteur, l'absence de réponse du débiteur à l'envoi du RAR et une demande au Tribunal. Pourriez-vous s'il vous plait me dire comment cette demande doit être rédigée, parce que le Tribunal considèrera selon la rédaction de la demande s'il accepte de la recevoir, c'est à dire si le Tribunal est compétent ou non. La forme est importante, n'est-ce pas ?

... le syndic prendra un huissier pour transmettre l'assignation et là il ...
il s'agit bien de l'huissier n'est-ce pas ?

pourra utiliser tous les moyens; s'il ne trouve pas il ...

Il s'agit toujours de l'huissier ?

déposera le dossier en mairie au dernier domicile connu. 

Puis la justice suivra son cour, s'il y a condamnation à payer, le syndic reprend l'huissier pour notifier le jugement. Si rien ne se passe après 30 jours, la condamnation est exécutoire et ie syndic reprend l'huissier pour récupérer l'argent sur tous moyens actifs ou passifs du débiteur (salaires, saisie mobilière, etc...) 

Ça, pas de problème, je viens de voir un huissier faire, c'est très efficace !

En vous remerciant par avance de bien vouloir m'aider à comprendre comment les choses doivent se faire.

rambouillet41 · Answer

une MED, c'est une LRAR dans laquelle on MeD sous un délai (dans votre cas 30 jours) sous peine de ..... : on énumère ce qui se passera : saisie du juge, paiement d’intérêts, etc....

c'est normal que les syndics pro ne fassent pas et je vous ai expliqué pourquoi...;o).....

Le dossier au greffe peut même se faire par internet (voir notre ami goo....) et bien sur il faut joindre les documents nécessaires : justificatif du syndic à agir (résolution d'AG de son mandat), la liste des différentes sommes dues, etc...

Oui c'est bien un huissier qui transmet l’assignation : dans tout saisissement du justice, la partie adverse doit être avertie pour le contradictoire et seul l'huissier peut faire.

Oui c'est un huissier qui trouvera les moyens : il a  accès à tous les fichiers fiscaux, bancaires, allocations, etc....

ronparchita · Answer

Merci Rambouillet et merci Anemone de Mer, je crois que j'en sais assez pour pouvoir lancer le syndic sur les traces de tous ces debiteurs qui, à part un qui le sait, je le lui avait dit, ignorent peut-être que la vente de leur cave a été oubliée par le Notaire.
Je vais donc indiquer que la question est résolue, nous verrons ensuite si la justice nous suit ou non.

Comment retrouver un copropriétaire débiteur

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