Prise en compte de l'actualisation pour la vente d'un bien immobilier

Bonjour à vous,

Je tenais tout d’abord à vous remercier pour la tenue de ce site, très utile à ceux qui tentent de ne pas se perdre dans les méandres de la finance.

Je souhaitais vous faire part de mes interrogations quant à 2 ou 3 points qui me triturent l’esprit, n’étant pas « financier ». Je souhaite de tout coeur trouver des bonnes âmes parmi vous, acceptant de m’aider à y voir plus clair.


Pour être tout d’abord concis, j’ai 2 projets parallèles :

- la vente d’un appartement acheté en 2011 (Point 1),

- l’achat d’un studio destiné à la location (Point 2).

En ce qui concerne la vente, j’aimerais savoir s’il est judicieux d’actualiser les flux pour trouver le prix de revente minimal, de façon à « récupérer » l’apport ayant aidé à l’achat en 2013.

En ce qui concerne le studio, j’aimerais savoir quelles sont les charges à prendre en compte pour une vraie rentabilité. Ainsi,


Point 1 :

Achat en juillet 2011 d’un bien au prix de 240 000 €.

Frais notaire : 18 500 €.

Frais d’agence : 10 000 €.

Travaux : 60 000 €.


Notre apport : 70 000 €.

Taxe foncière : 2000 € par an.

Charges : 2000 € par an.


Nous avons ainsi emprunté 260 000 €.


Nous avons obtenu un crédit dont le TAEG est 3,56 % sur 20 ans.


Revente :

Pour estimer le prix minimal de revente sans perte, j’ai additionné :


Frais de notaire + Frais d’agence + Travaux + Apport + Solde de fin du crédit + intérêts cumulés + taxe foncière accumulée + charges accumulées

= 18 500 + 10 000 + 60 000 + 70 000 + 176 452 + 62971 +16 000 + 16 000 = 429 823 !!!


1) Pourriez-vous me confirmer la justesse ou non de ce calcul ? Auriez-vous intégré tous ces facteurs ou en auriez-vous supprimé ou ajouté ?


2) Si je devais être tout à fait exact, ne devrais-je pas également « actualiser » les sommes mentionnées, en tenant compte de l’érosion monétaire ?

En prenant un taux d’érosion de 2 % par an (est-ce réaliste?), j’applique la formule V8=V0 / (1+0,02)⁸, mon calcul devient :


Frais de notaire + Frais d’agence + Travaux + Apport + Solde de fin du crédit + intérêts cumulés + taxe foncière accumulée + charges accumulées

= 15 811 + 8 534 + 51 282 + 59 829 + 150 813 + 59 768 +15 880 + 15 880 = 377 794 €.

Je précise que Frais de notaire + Frais d’agence + Travaux + Apport + Solde de fin du crédit sont actualisés « en une fois », par application de la formule plus haut et que intérêts cumulés + taxe foncière accumulée + charges accumulées sont actualisés « mois par mois ».


Ce résultat est-il plausible ? Merci à vous.


Point 2 :

Je suis tenté d’acheter un studio à 50 000 euros.

Frais notaire : 4000, Frais d’agence : 2000, Travaux : 10000, taxe foncière : 750 / an, charges : 600 par an, Mobilier : 3000.


J’ai ajouté pour le calcul des charges (par an) :

- charges classiques : 600

- amortissement mobilier : 500

- travaux copro : 300

- frais gérance : 600

- assurance : 120

- frais comptabilité : 300

- impot foncier : 750

- mensualités crédit : 4476

Total charges par an : 7646


Recettes :

Loyer cible : 500 avec un mois de vacance annuelle : 5500 € par an.


Ainsi, je me retrouve avec une perte de 2146 € par an.

CE calcul vous semble-t-il exact ?


Merci énormément, Alex.