Achat d'un appartement occupé

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- - Dernière réponse : shanny19
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11 mai 2019
- 27 avril 2019 à 10:27
Bonjour,

je projette d'acheter un appartement actuellement loué. Le bail en cours se termine en mai 2020. D'après les informations que j'ai pu trouver, si je souhaite pouvoir habiter ce logement, je dois formuler un préavis de 6 mois au moins 6 mois avant la fin du bail. Il semble également qu'en cas de changement de propriétaire, le bail se reconduise automatiquement pour une durée de 2 ans.
Ma question est: comment et dans quel délai puis-je habiter cet appartement?

Par ailleurs, que se passerait-il si l'actuel propriétaire donnait lui-même un congé pour vendre en respectant un minimum de 6 mois avant la fin du bail pour notifier le locataire, et que la transaction de vente intervienne après cette notification?

En vous remerciant par avance pour les réponses que vous serez en mesure de m'apporter.
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Bonjour,
Si le propriétaire actuel donne congé, le bien sera libéré en mai 2020. Il peut donc augmenter son prix de vente car vous avez une date certaine de libération.
Par contre il doit donner congé "pour vendre", dans ce cas le locataire est prioritaire pour l'acheter, vous devez donc attendre qu'il refuse ou ne réponde pas pour pouvoir acheter.

Si vous achetez occupé, vous devrez donner congé pour "reprise" mais vous devrez attendre au moins 2 ans pour y habiter. C'est plus long et c'est pour celà que le prix est plus bas.
Dans le cas présent, l’appartement n’est pas vendu seul il s’agit de l’immeuble complet comprenant également un local commercial. Apparemment le fait de le vendre en un « bloc » annule la préemption de chacun des deux locataires, est-ce que cela a une incidence si le vendeur met fin au bail pour vendre?
anemonedemer
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12 mai 2019
4985 -
Il aurait fallu le dire dès le début : ça change tout !!!!

Lire ici : http://notairesdugrandparis.fr/fr/actualites/location-priorite-du-locataire-lors-de-la-vente-totale-dun-immeuble

Le cas d'une vente en bloc obéis à un certain nombre de règles spécifiques et notamment protège le locataire.
Si il n'y a pas le droit de préemption, le nouveau propriétaire doit s'engager à prolonger le bail existant d'encore au moins 6 ans;
Et si ensuite l'immeuble est divisé pour vendre, le locataire a encore un droit de préemption car c'est la première vente en tant que lot.

Consultez votre notaire et donnez lui toutes les précisions !
Je vous remercie pour ces éléments, je vais effectivement me rapprocher de mon notaire. Bien à vous
Chris_LeDaVi
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26 avril 2019
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Après relecture à tête un peu plus reposée de l'article en lien dans votre réponse, j'en comprends que si l'immeuble fait moins de 6 logements (ce qui est le cas, vu qu'il n'y en a qu'un seul), il n'y a pas de droit de préemption. En revanche, quant au fait de s'engager à prolonger à minima le bail de 6 ans, de ce que je comprends, ça ne s'applique pas du fait qu'il y ait moins de 6 logements.
Est-ce que j'interprète correctement le texte?
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12 mai 2019
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bonjour,

Le nouveau propriétaire d'un bien acquis à titre onéreux, s'il veut donner congé au locataire (uniquement pour une location NUE), aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 au § « En cas d'acquisition d'un bien occupé » :

« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

« lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »

Voir aussi :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Cordialement.

--
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
djivi38
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12 mai 2019
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Ma réponse ci-dessus, post 2, n'est donc pas valable pour votre cas... puisque j'ai répondu avant que vous donniez toutes les informations nécessaires !!!
shanny19
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11 mai 2019
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Bonjour,

ta réponse est valable djivi. S'il achète l'immeuble dont un appartement est occupé par ce locataire cela ne change rien aux formalités du congé pour reprise que devra faire le nouveau propriétaire. La seule chose qui change depuis la loi Alur c'est que le locataire pourra contester ce congé à priori et que, s'il le fait, ça risque de durer longtemps avant de pouvoir récupérer ce logement

Par contre, pour acheter l'immeuble sans occupant, c'est à dire avec un congé pour vente légalement donné en amont par le propriétaire actuel, il est dit normalement que les locataires n'ont pas de droit de préemption si l'immeuble comprend moins de 6 logements.

Or, je viens de relire un acte notarié d'achat d'un de mes immeubles comprenant 3 appartements et acheté en bloc datant du 14 mars 2014, donc 6 mois après la loi Alur et sur cet acte il est bien écrit que le locataire en place avait bien reçu un congé pour vente et n'avait pas répondu à l' offre d'achat.

Donc quelque chose m'échappe là..... à moins que la loi Alur, pour ce sujet particulier, soit entrée en application après le 14 octobre 2014.....
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11 mai 2019
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Merci
Bonsoir,

Dans le cas présent, l’appartement n’est pas vendu seul il s’agit de l’immeuble complet

Est-ce vous qui achetez l'immeuble complet ? et si oui combien cet immeuble comprend de logements ? Si l'immeuble comprend 5 logements les locataires ont un droit de préemption.
Chris_LeDaVi
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26 avril 2019
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Bonjour,

J'achète l'immeuble complet, celui-ci se compose uniquement d'un appartement à usage d'habitation et d'un local commercial.

J'ai échangé aujourd'hui même avec mon notaire qui m'a dit que le cas présent, vu que l'actuel propriétaire me vend en bloc un immeuble de moins de 5 appartements, je ne rentrais pas dans le cadre de la loi de 1989 mais dans celui d'une loi de 1979 (si j'ai bien compris) dont je n'ai pas compris les tenants et aboutissants.

Je me rend compte qu'il y a de nombreuses "subtilités", et que je n'ai peut être pas donné tous les éléments nécessaires.

Donc, en essayant d'être le plus complet possible:

- J'achète à un vendeur professionnel un immeuble composé d'un appartement et d'un local commercial.
- Ces 2 biens sont actuellement loués par 2 locataires différents.
- L'appartement est loué depuis moins de 3 ans et le bail arrive à échéance en mai 2020.

Et donc, ce que je cherche à savoir est: de quelle manière puis-je habiter le logement que je compte acquérir "au plus rapidement". Je précise tout de même que je souhaite réellement occuper cet appartement en temps que résidence principale, le but n'est ni d'augmenter le loyer ou d'y mettre une connaissance, mais bien d'y vivre car en attendant de pouvoir y vivre, je me logerai en location.

D'avance merci, et désolé pour certaines répétitions, je ne suis pas familier avec le cadre juridique.
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Merci
Pour un congé pour reprise, vous devrez attendre 2 ans.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
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Merci
Je rajouterais que, même après 2 ans, le locataire en place peut vous chercher des noises et contester à priori le congé pour reprise.....ce qui vous amènerait à occuper le logement dans 4 voir 5 ans, voir beaucoup plus si le juge donne raison au locataire.

La loi est ainsi faite que les juges ont le droit de dire ; non c'est surement un congé frauduleux , vous n'avez pas l'intention réelle d'occuper cet appartement vous allez certainement le vendre ou le relouer plus cher. Un peu comme si on vous condamnait pour intention de vol quand vous rentrez dans un magasin et que le juge puisse dire à priori, non vous n'êtes pas rentré dans ce magasin pour acheter des bananes, vous aviez sûrement l'intention de les voler.

Donc un conseil, rencontrez le locataire avant l'achat, parlez de ce locataire au propriétaire actuel, bref renseignez-vous au maximum sur lui.s'il est procédurier, fuyez. Les juges dans leur grande majorité donnent toujours raison aux locataires et, pour faire appliquer la loi stricte il faut aller jusqu'en cassation et cela a un coût élevé je puis vous l'affirmer.
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