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djivi38
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13 avril 2019 à 23:46
13 avril 2019 à 23:46
bonjour,
Toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée.
I) Topo sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
Tous les calculs sont faits par le centre des impôts, le bailleur/agence n'a plus qu'à lire le chiffre dans la colonne "TEOM" sur la ligne de l'année en question.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable et la même d’année en année. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.
SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :
Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624 (principalement § 2 -> 190)
Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.
Dans TOUS les cas :
=> SUR JUSTIFICATIF : copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts.
Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA (montant TEOM /365 jours x nombre de jours d'occupation du locataire sur l'année civile en question);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en colocation nue) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions SI la révision du loyer est prévue au contrat de location.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.
• ATTENTION :
ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.srvice-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
• ARRIÉRÉS de TEOM :
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
II) RÉVISION DU LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2014-03-27/ (art 17-1)
- Une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé.
L'augmentation de loyer qui résulte d'une révision en cours de bail ne prend effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (courrier R+AR).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera LE MÊME pendant toute la durée d’une même location.
III) CHARGES
Justificatifs CHARGES envoyés par bailleur : art 23 loi 6/7/1989
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806687/2015-09-29/
Modalités de la régularisation des charges locatives récupérables : Loi du 6.7.89 - art. 23 :
« Dans les immeubles collectifs pourvus d’un chauffage et/ou d’un élément de production d’eau chaude collectifs, le bailleur doit communiquer au locataire, en même temps que le décompte par nature des charges, une note d’information sur les modalités de calcul des charges liées au chauffage et à l’eau chaude.
Le délai de mise à disposition des pièces justificatives des charges, dans des conditions normales, est de six mois à compter de l’envoi du décompte. »
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."
Régularisation tardive des charges : Loi du 6.7.89 - art. 23 - al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
Refaire un courrier R+AR de réclamation (citez les textes de loi), et concluez par : à défaut, je confierai le litige à la commission de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demandera des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil."
Gardez copie de votre courrier ainsi que les récépissés.
Si le courrier vous revient, ne l'ouvrez pas et direction tribunal d'instance directement.
Cordialement.
Toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée.
I) Topo sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
Tous les calculs sont faits par le centre des impôts, le bailleur/agence n'a plus qu'à lire le chiffre dans la colonne "TEOM" sur la ligne de l'année en question.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable et la même d’année en année. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.
SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :
Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624 (principalement § 2 -> 190)
Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.
Dans TOUS les cas :
=> SUR JUSTIFICATIF : copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts.
Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA (montant TEOM /365 jours x nombre de jours d'occupation du locataire sur l'année civile en question);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en colocation nue) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions SI la révision du loyer est prévue au contrat de location.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.
• ATTENTION :
ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.srvice-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
• ARRIÉRÉS de TEOM :
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
II) RÉVISION DU LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2014-03-27/ (art 17-1)
- Une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé.
L'augmentation de loyer qui résulte d'une révision en cours de bail ne prend effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (courrier R+AR).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera LE MÊME pendant toute la durée d’une même location.
III) CHARGES
Justificatifs CHARGES envoyés par bailleur : art 23 loi 6/7/1989
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806687/2015-09-29/
Modalités de la régularisation des charges locatives récupérables : Loi du 6.7.89 - art. 23 :
« Dans les immeubles collectifs pourvus d’un chauffage et/ou d’un élément de production d’eau chaude collectifs, le bailleur doit communiquer au locataire, en même temps que le décompte par nature des charges, une note d’information sur les modalités de calcul des charges liées au chauffage et à l’eau chaude.
Le délai de mise à disposition des pièces justificatives des charges, dans des conditions normales, est de six mois à compter de l’envoi du décompte. »
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."
Régularisation tardive des charges : Loi du 6.7.89 - art. 23 - al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
Refaire un courrier R+AR de réclamation (citez les textes de loi), et concluez par : à défaut, je confierai le litige à la commission de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demandera des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil."
Gardez copie de votre courrier ainsi que les récépissés.
Si le courrier vous revient, ne l'ouvrez pas et direction tribunal d'instance directement.
Cordialement.
Bonsoir
Merci pour tout ces détails alors comme je l ai précisé dans mon message normalement la date anniversaire pour révision du bail est mars 2019 et lui m à envoyer la demande début avril donc délai dépassé
En ce qui concerne les charges on a pas d ascenseur dans l immeuble, pas de gardien après c est une copropriété. Moi je suis pas concerné. Par la copropriété il nous prend 2800€ de charges!!!! J utilise quand même pas 2800€ de consommation d eau j ai que l eau froide l eau chaude je la paie avec l électricité parce que c est chauffé au gaz chez moi
Et quand je lui ai réclamé en recommandé AR il ne me répond pas et m
Envoie aucun justificatifs !!!
Moi il m a demandé mon assurance habitation et attestation d entretien de la chaudière je lui ai envoyé donc je lui demande de respecter la loi!!!!
Je rappèlerai l adil et ferais le dossier de commission si il avais rien à se reprocher il me fournirais les justificatifs demander tant pis pour lui
Merci
Merci pour tout ces détails alors comme je l ai précisé dans mon message normalement la date anniversaire pour révision du bail est mars 2019 et lui m à envoyer la demande début avril donc délai dépassé
En ce qui concerne les charges on a pas d ascenseur dans l immeuble, pas de gardien après c est une copropriété. Moi je suis pas concerné. Par la copropriété il nous prend 2800€ de charges!!!! J utilise quand même pas 2800€ de consommation d eau j ai que l eau froide l eau chaude je la paie avec l électricité parce que c est chauffé au gaz chez moi
Et quand je lui ai réclamé en recommandé AR il ne me répond pas et m
Envoie aucun justificatifs !!!
Moi il m a demandé mon assurance habitation et attestation d entretien de la chaudière je lui ai envoyé donc je lui demande de respecter la loi!!!!
Je rappèlerai l adil et ferais le dossier de commission si il avais rien à se reprocher il me fournirais les justificatifs demander tant pis pour lui
Merci
djivi38
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Lilou69
14 avril 2019 à 00:07
14 avril 2019 à 00:07
" la date anniversaire pour révision du bail est mars 2019 et lui m à envoyer la demande début avril donc délai dépassé "
J'avais bien compris !!
Si une révision de loyer est mentionnée au bail et puisque la date est dépassée, le nouveau loyer ne démarre qu'à la date d'envoi du bailleur de cette révision.
"Moi je suis pas concerné. Par la copropriété"
Ah bon ?! Pourquoi ?
J'avais bien compris !!
Si une révision de loyer est mentionnée au bail et puisque la date est dépassée, le nouveau loyer ne démarre qu'à la date d'envoi du bailleur de cette révision.
"Moi je suis pas concerné. Par la copropriété"
Ah bon ?! Pourquoi ?
La législation juridique et financière évolue en permanence...
13 avril 2019 à 22:27
Merci de votre réponse j ai été à l adil on a fait un courrier avec les articles de loi et malgré ça il comprend pas!!!
13 avril 2019 à 22:32
Si oui revoir l'ADIL, ils vous diront quoi faire après cette démarche.
13 avril 2019 à 22:42
13 avril 2019 à 22:45
13 avril 2019 à 22:46