Nouveau devis établi après edlds

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- - Dernière réponse :  Seb - 5 avril 2019 à 14:14
Bonjour,

Cela fais maintenant 5 mois que je suis en préjudice avec mon ancien bailleur , après l'edlds, il m'envoie un devis assez élevé pour des travaux de remise en état. Je ne nie pas mes manquements mais m'étant rapproché d'une structure aidant les locataires dans ce genre de situation, il apparaît que le devis est contestable sur plusieurs points. Après plusieurs recommandés échangés, Le propriétaire à revisité le devis qui à été un peu réduit mais reste quand même excessif, il apparaît aussi qu'elle a mal appliqué la vétusté sur l'ensemble du devis, nous lui demandons donc de revisité le devis et d'appliqué ce que la loi exige.

Il y a maintenant 3 jours je reçois un nouveau recommandé, avec ce coup ci un nouveau devis avec de nouveaux prestataires avec un montant beaucoup plus élevé avec en menace à la fin de saisir la commission de conciliation si je conteste à nouveau ce devis.

Ma première question est la suivante: Est elle en droit de fournir un nouveau devis avec de nouveau prestataire avec des montants beaucoup plus élevés que le devis initial?
Il me semble qu'un bailleur doit fournir un devis dans les 2 mois après l'edlds.

A mon sens, elle produit un nouveau devis 5 mois après l'edlds. Est ce que cela peut être un point de contestation?

J'aimerais vraiment mettre un terme à cette situation et aimerait avoir des avis sur celle-ci

Merci
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bonjour,

Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution").

Pour que des retenues puissent être faites sur le DG, il faut avant tout que l'EDLS ait été fait selon la loi.

------> Que dit votre EDLS par rapport à votre EDLE ?

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270


Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI toutes ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes [bailleur + titulaire(s) du contrat de location],
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS prouvé non valable ou pas réalisé ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire.
Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté. »
Voir également : art 7 loi 6/7/1989.

=> Des retenues sur DG, au titre de réparations, ne peuvent se faire que pour des "dégradations" mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures.

Les montants correspondants aux dégradations légalement retenues DOIVENT être justifiés par des justificatifs - datés d’avant une éventuelle relocation - qui sont :
- des devis (acceptés ou non)
- OU des factures (Cour de cassation, 3 avril 2001) (diminuées d’un % de vétusté si vétusté il y a),
- OU des tickets de caisse des matériaux (pas du matériel) nécessaires auxdites réparations.

Le propriétaire DOIT fournir ces justificatifs :
- soit lors de la restitution partielle du DG (sous 2 mois après le rendu des clés),
- soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR :
1) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
2) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas < à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> art 22 § 7 de la loi du 6/7/1989 : Si le bailleur dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

 Saisine du tribunal d'instance :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

A votre disposition si besoin de questions :-)
Cordialement.
herve4_5619
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Merci pour cette réponse, j'avais déjà pris connaissances de ce topo, mais je n'arrive pas à trouver ma réponse dedans qui est, est ce qu'elle a le droit de refournir un nouveau devis avec de nouveaux prestataire et ainsi beaucoup plus cher que le devis initial?
djivi38
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C'est que ... je ne sais pas !!
cdt.
herve4_5619
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Ok merci quand même
Cdt
djivi38
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Je ne sais pas, mais ça m'étonnerait... sinon l'escalade des devis n'aurait jamais de fin !!
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Merci
Bonjour,

Il me semble qu'un bailleur doit fournir un devis dans les 2 mois après l'edlds.
Tout à fait!

Loi Alur article 22:
Il est restitué( le dépôt de garantie) dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

5 mois après c'est trop tard! pourquoi pas 1 an après sinon!

Et vous pouvez allez voir vous même un conciliateur de justice, pour exposer votre problème, il vous convoquera ensuite avec votre bailleur pour essayer de trouver une solution amiable .

chaque cour d'appel doit mettre à disposition du public la liste actualisée des conciliateurs de justice compétents pour exercer dans son ressort.Un conciliateur est gratuit.
herve4_5619
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En gros, elle m'as fourni un premier devis dans un délai raisonnable, que l'on as contesté car le devis était mal détaillés notamment sur la vétusté et par exemple sur un changement de WC alors qu'il n'était pas à changer mais à nettoyer puisque l'edlde montre qu'il fonctionnait et l'edlds aussi, et 5 mois après elle nous a renvoyée un nouveau devis avec de nouveau prestataire.
Premier devis 2500 euros
Deuxième devis 5 mois après , 5000 euros avec de nouveaux prestataires
djivi38
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5584 > herve4_5619
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Ce n'est pas sur le délai des 5 mois après.... vous l'auriez reçu 3 mois après ou 10... ça ne changerait rien. Il faut contester l’existence d'un 2° devis.
Vous n'auriez pas dû contester le 1° : un devis est l'estimation par un pro du coût des réparations. Point.
C'est au bailleur, après, à évaluer le % de vétusté à appliquer pour son locataire.
maylin27
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Si votre WC etait irrécupérable (tartre etc....) il l a changé et la grille de vetusté ne s applique que par un usage normal avec entretien, pas par le manque d entretien ou la casse, ou la degradation.
djivi38
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5584 > maylin27
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oui maylin, j'aurais dû rajouter :... si vétusté applicable" ...
Merci de ta précision.
maylin27
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De rien....
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Bonjour,
a force de marchander..... le propriétaire en s adressant a un autre prestataire vous fait clairement comprendre que le 1er devis etait raisonnable par rapport a celui ci !!!!
Donc direction le tribunal puisque vous avez refusé toutes les baisses qu il vous a proposée. Quant a la grille de vétusté, sauf erreur de ma part, celle prévue au départ par la loi ALUR n a toujours pas vu le jour, donc, non applicable officiellement. Seule la décision du tribunal pourra trancher.

pour le délai, si le locataire n a pas mis en demeure le bailleur de la restitution du DG dans les deux mois, ce dernier peut très bien justifier sa retenue par un devis ou une facture dans un delai raisonnable..... A voir aussi par le tribunal.

Cordialement


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Merci
L'idée n'était pas de marchander mais d'être cohérant vis à vis de la réalité du logement. Le WC n'était pas à changer puisqu'elle la supprimer sur le deuxième devis, mais de là à fournir un nouveau devis 2 fois plus cher prouve bien un dysfonctionnement dans ces démarches. Et il me semble qu'avant le tribunal ,il y aura conciliation
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