Droit de retour et interdiction d'aliéner et d'hypotéquer

Bonjour,
donation partage d'un appartement en 1993 par mes 2 parents avec réserve d'usufruit ,droit de retour ,interdiction d'aliéner.

1997 je demande à ma mère si je peux bénéficier du loyer me donne son accord (mon père est dcd entre temps) acte que je n'ai pas eu connaissance ,j'en prends connaissance qu'a ce jour en 2009 au moment de la vente

2009 Je veux faire donation à ma fille (donataire)de cet appartement à 50% en nue propriété avec usufruit à 50% pour moi donateur .ma mère a donner son accord était donataire avant cet acte en 2009

2019 Je mets en vente cet appartement ma fille a besoin d'argent pour s'acheter un bien cause séparation avec 3 jeunes enfants pour donner 60% pour ma fille et 40% pour moi

j'ai un acquéreur ,je contacte le notaire pour faire le compromis de vente ,le notaire réunit l'ensemble des documents acte etc

voila le problème le notaire me dit ''aux termes de la donation susvisée par MME xx (ma mère) ,donateur il,a été stipulé dans l'acte de 1997 page X une réserve du droit de retour ainsi que l'interdiction d'aliéner ,de ce fait son intervention est obligatoire à l'effet d'y renoncer !!
je comprends pas je rappelle le notaire expliquez moi puisque je suis la donatrice sur l'acte de 2009.

réponse du notaire il faut l'accord de votre mère pour le vendre il y a réserve du droit de retour et interdiction d'aliéner et d'hypothéquer sur l'acte de 1997 idem sur l'acte de 2009
.le notaire en 2009 aurait du faire une main levée de l interdiction d'aliener sauf qu'il ne la pas faîte et moi je l'ignorais et je découvre le problème maintenant

ma mère à 97 ans est d'accord sauf qu'elle est sous tutelle(par un organisme ) a toute sa tête mais est sous tutelle depuis 2014 a cause de ma belle sœur avant le décès de mon frère de peur que de l'argent de ma mère lui échappe pour ses enfants .

comment se sortir de cette situation le notaire me dit que le tuteur doit faire une requète auprès du juge des tutelles.
le tuteur ignore le dossier qui est compliqué y connait rien c'est pas un notaire ,en plus sur son inventaire ne figure pas ce bien puisque je suis devenu donateur en 2009.

est ce que le notaire peut faire cette requète ? et que le tuteur (l'organisme )le transmette au juge des tutelles ?
et est ce que le juge des tutelles peut refuser de donner son accord pour cette vente ?

et l'article judiciaire 900-1 du code civil pour vendre ? pouvez vous me donner desprécisions sur cet article ?

sa réserve de droit de retour a ma mère qui à 97 ans!! faudrait que moi sa fille plus sa petite fille plus ses 3 arrières petits enfants que l'on décédent tous pour qu'elle puisse avoir son droit de retour situation improbable


je précise ma mère n'est pas dans le besoin est dans sa propre maison ,avec des revenus confortables .

De plus j'ai l'acquéreur qui s'impatiente ,je veux pas faire de compromis de vente mème avec une clause suspensive pour avoir des problèmes ensuite et finir en justice et être condamnée a lui régler des indemnités sans savoir si le juge des tutelles va donner son accord pour que je puisse vendre .

pouvez vous me conseiller ,merci pour votre aide