Convocation par huissier pour EDL de sortie

Signaler
Messages postés
5
Date d'inscription
mardi 29 janvier 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
29 janvier 2019
-
Messages postés
17177
Date d'inscription
mardi 31 juillet 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
27 novembre 2021
-
Bonjour, nous avons donné congé à notre propriétaire par lettre recommandée. sur celui-ci nous donnons notre congé au 31 janvier. Elle a répondu par recommandé qu'elle l'avait bien reçu. Mais quelques jours après, par téléphone elle me demande de lui rendre les clés le 1er février, je refuse puisque ça dépasse la date écrite sur mon courrier. Nous nous arrangeons pour un état des lieux de sortie le 27 janvier. Toujours par téléphone elle me demande de ne pas résilier mes contrats d'EDF et d'eau car elle compte faire des travaux. Je refuse, bien évidement.
Par peur qu'elle ne veuille pas faire un état des lieux correctement, j'avais préparé un courrier, simple, avec les relevés de compteurs d'eau et d'électricité, sur lequel il était stipulé qu'on lui rendait les clés le 27 au lieu du 31 janvier. Courrier fait en double exemplaires. La propriétaire les a signé, et en a gardé un exemplaire.
Lors de notre entrée dans le logement il y a 1 an et demi, l'état des lieux d'entrée avait été fait mais j'avais refusé de le signer puisqu'elle refusait les éléments que je lui mentionnais. Nous avons donc un document d'état des lieux d'entrée signé par la propriétaire mais par par nous, locataires.
Pendant notre "séjour" dans le logement nous avons eu de graves problèmes d'humidité, de moisissures et de fissures qui sont apparus. (Nous avons appris par les voisins, que la propriétaire était au fait de tous ces problèmes mais se contentait de refaire "un coup de propre" entre deux locataires).
Nous l'avons bien entendu averti de ces problèmes mais toujours par lettre simple et par téléphone. Cependant nous avons des tas de photos.

Aujourd'hui, j'ai reçu l'appel d'un huissier me convoquant pour un état des lieux de sortie demandé par la propriétaire du logement. Mais nous lui avons rendu les clés, elle les a accepté et nous a tout simplement viré du logement à partir de ce moment !
Nous n'avons pas dégradé le logement, au contraire, nous avons même refait quelques pièces qui dépérissaient ! Nous avons nettoyé le logement du mieux possible mais il reste tout de même des traces de moisissures qui ont imprégné les murs.

Ma question, en fait, est de savoir quelle serait la suite possible à cet état des lieux de sortie réalisé par huissier avec notre présence et celle de la propriétaire ? Sachant qu'il n'y a du coup aucun état des lieux d'entrée ou de sortie signé par nous, locataires, que peut-elle faire ? Que doit-on faire ? Doit-on préparer "une défense" ?

Je précise que quand elle m'a téléphoné pour la date de remise des clés elle m'a signifié que nous ne récupérerions pas notre caution. De ce fait nous n'avons pas payé notre loyer de janvier en lui expliquant qu'elle avait la caution pour couvrir ce mois de loyer. Avec regret, je me rends compte que c'était une erreur, car nous nous sommes mis en tord.

Merci de votre aide sur cette situation car nous paniquons un peu à l'idée de la revoir et d'être traité comme des malpropres.

4 réponses

Messages postés
30250
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
2 janvier 2021
13 087
Bonjour,
Pas d'état des lieux d'entrée = logement remis en bon état;
=> vous avez eu tort de ne pas insister sur les anomalies ! Vous aviez encore 10 jours pour en signaler en courrier RAR, maintenant c'est trop tard;

Vous avez déjà rendu les clés, donc il n'y a plus d'état des lieux de sortie possible, huissier ou pas.
Et une convocation par téléphone n'est pas valable, donc n'y allez pas.

Vous ne pourrez pas récupérer votre caution (car ce n'est pas une caution).
C'est un dépôt de garantie !
Et comme vous n'avez pas payé le dernier loyer, vous êtes effectivement en tort. Attendez vous à des problèmes et contactez l'ADIL rapidement.
Messages postés
5
Date d'inscription
mardi 29 janvier 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
29 janvier 2019

En effet, nous allons recevoir un recommandé pour la convocation. Mais quelle serait la suite d'après vous ? Que peut-on subir ? Sachant qu'elle nous a tout bonnement virés de la maison le jour de la remise des clés !
Messages postés
17177
Date d'inscription
mardi 31 juillet 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
27 novembre 2021
5 072
L'huissier fera un constat de l'état du logement

ensuite si il y a des dégâts indiqué sur ce constat
et non présent sur "Nous avons donc un document d'état des lieux d'entrée signé par la propriétaire mais par par nous, locataires. "

vous risquez de vous les voir facturés
Messages postés
5
Date d'inscription
mardi 29 janvier 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
29 janvier 2019

D'accord, donc autant s'attendre au pire puisque d'après elle, tout est de la faute des locataires depuis la construction de la maison en 1974 ! Même l'électricité qui n'est pas aux normes actuelles et qui est toujours avec de la porcelaine et aucune prise reliée à la terre !
Merci pour vos réponses.
Messages postés
43589
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
27 novembre 2021
12 207 >
Messages postés
5
Date d'inscription
mardi 29 janvier 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
29 janvier 2019

Sauf danger pour les locataires, une installation électrique d'un logement peut parfaitement être aux normes en vigueur l'année de sa construction.
Messages postés
17177
Date d'inscription
mardi 31 juillet 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
27 novembre 2021
5 072
Vous ne pouvez pas être responsable de l’installation électrique
si cela devait se finir au tribunal
un juge sera capable de discerner ce qui est de l'état général du logement du à son age
et de ce qui pourrait être des dégradations locatives.
Messages postés
5
Date d'inscription
mardi 29 janvier 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
29 janvier 2019

Merci pour votre réponse. L'huissier m'a dit qu'il allait m'envoyer un recommandé pour me convoquer. A quels genres de problèmes est ce que je dois m'attendre. Surement payer le loyer que je dois (un mois) mais quoi d'autre ?
Vous dites qu'un état des lieux de sortie n'est plus possible mais ne connaissant pas toutes ces lois, l'huissier a bien insisté pour que j'y aille en me disant qu'il serait impartial et que le pire que la propriétaire puisse faire serait de nous demander de payer les éventuels travaux qu'elle devrait faire... Que doit-on croire ?
Messages postés
30250
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
2 janvier 2021
13 087
avez-vous la preuve que vous avez rendu les clés ?
Messages postés
5
Date d'inscription
mardi 29 janvier 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
29 janvier 2019

Anemonedemer, oui, nous avons une preuve car elle a signé un courrier que nous avions préparé sur lequel il est indiqué que nous rendons les clés le 27 janvier au lieu du 31 et sur lequel il y a les relevés de compteurs d'eau et d’électricité.
Messages postés
43589
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
27 novembre 2021
12 207
"les relevés de compteurs d'eau et d’électricité."
Ils auraient dû être relevés EN PRÉSENCE du bailleur, et non relevés uniquement par vous : si le bailleur ne conteste pas... tant mieux pour vous.
Messages postés
43589
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
27 novembre 2021
12 207
bonjour,

"nous avons donné congé à notre propriétaire par lettre recommandée. sur celui-ci nous donnons notre congé au 31 janvier."
Ce n'est pas par un courrier recommandé qu'on doit donner son congé.... mais par courrier R+AR ou par remise en main propre contre émargement ou par exploit d'huissier :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire : Cassation civile 3° ch. 21/11/1990 n° 89-14827
Au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270


Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : le locataire est en droit de récupérer quand même son exemplaire et de faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution intégrale des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) suite à la comparaison par le bailleur de l'EDLS et de l'EDLE :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT = en présence des deux parties [propriétaire et locataire(s)] OU de représentants ayant reçu procuration OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
EDLS établi par huissier (officier ministériel) : les signatures des parties prenantes deviennent inutiles.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/entretien-courant-et-reparations-locatives-la-charge-du-locataire
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/603-lettre-de-restitution-du-depot-de-garantie-modele-de-demande/

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche de chez vous : on vous aidera et vous conseillera gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Cordialement.