Éviter la visite avec agence pour visiter avec le propriétaire

Bonjour,
Je me permets de poser une question sur ce forum sur un point qui a déjà abordé mais toutes les réponses que j'ai pu trouver commencent à dater un peu.

Voici mon cas : j'ai reçu une fiche en pdf par une agence sur un bien à vendre. Il se trouve que c'est un bien en exclusivité, qui n'a pas été publié sur d'autres sites, et n'est même pas encore visible sur le propre site de l'agence. Il est donc sûr que la provenance de mon information vient de cette fiche envoyée.
Il se trouve que j'ai réussi à trouver ce fameux bien par mes propres moyens, et souhaiterais donc aller le visiter sans l'intermédiaire de l'agence.
Plusieurs questions se posent alors :
- l'agence est-elle en droit de réclamer quelque-chose sachant qu'elle ne m'a pas transmis l'adresse et que j'ai refusé de prendre rendez-vous avec elle ? Même si j'ai pris connaissance de ce bien par un document qui m'a été directement transmis par eux, et que l'agence m'a simplement donné le quartier.
- l'agence peut-elle se retourner contre le propriétaire si celui-ci accepte de me faire visiter malgré son contrat d'exclusivité ? Je ne sais pas si ce contrat inclus simplement d'autres agences ou si cela concerne aussi les particuliers.

Merci par avance pour vos réponses.
Bonne journée.