Donation Oncle - Neveu

- - Dernière réponse :  gitane2229 - 8 mars 2019 à 11:04
Bonjour,

Mon oncle encore assez jeune (59 ans) est célibataire et sans enfants. Nous sommes proches et il souhaiterait que sa maison me revienne. Il n'est pas très fortuné, pas de liquidités ou autres, uniquement sa maison qui doit être estimée je pense entre 150 et 200k. Je précise même qu'il a du mal à finir le mois car il est en invalidité suite plusieurs accidents du travail, je pense même qu'il va galérer à la retraite.

Il souhaite me donner sa maison dés maintenant tout en gardant l'usufruit; ce qui effectivement n'est pas bête puisque comme il n'a pas encore 61 ans, les frais de mutations seraient "réduits" mais représenteraient tout de même une somme de 55 000 euros (200 000 * 50% * 55%) - un petit abattement je crois.

Mais, la où je suis embêté c'est que je me projette et j'imagine potentiellement pour une maison de repos ... qu'il ne pourra se payer s'il n'a plus la propriété de sa maison et étant donné qu'il 6 frères et soeurs avec lesquels j'ai de très bonnes relations, je m'imagine pas être héritier du tonton et eux solidaires financièrement avant moi en cas de besoins.

Bref, j'ai réfléchi. La valeur de sa maison tient principalement à son terrain de 6 000 m², ancienne vigne et sa maison n'est pas pratique étant donné ses handicaps.
Je me dit que je pourrais prendre la nue-propriété de la maison et faire construire une seconde maison sur le terrain qui serait conforme à ses handicaps, le loger dedans et ainsi il pourrait louer sa maison pour avoir une retraite décente.
L'idée me plait mais je ne dois pas faire n'importe quoi, j'ai 3 enfants et ma femme est en pleine reconversion donc au chômage. Les frais de mutation + le coût de construction d'une maison prendraient quasi tout mon capital mais la famille c'est important et je le vois aussi comme un investissement.

Je vous ai exposé mon cas, est-ce que ça tient la route ? Est-ce que j'ai le droit de loger mon oncle gracieusement sans que le fisc me tombe dessus ? Et plus que de le loger et pour le sécuriser, est-ce que j'aurais le droit de construire une maison et d'en donner l'usufruit à mon oncle sans droit de mutation ?

Feriez-vous autrement ? On pourrait aussi imaginer une vente mais financièrement ce ne serait pas intéressant pour moi de payer quelque chose qui pourrait in fine me revenir.
On m'a parlé de sci, sauriez vous m'expliquer à quoi cela me servirait dans mon cas ?

Merci et bonne soirée.
Fabrice
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19 mars 2019
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Merci
Feriez-vous autrement ?
Je laisserai tonton tranquille ! La donation convoitée me parait plutôt servir vos intérêts et non les siens.
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22 janvier 2019
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Bonjour Gayomi

je pense que vous n'avez pas pris le temps de lire. Je vais essayer de plaider ma cause ET la sienne et essayez de ne pas forcément chercher le mal.

Mon oncle souhaite me léguer ses biens qui se résument à sa maison (pas d'argent par ailleurs). Vous pouvez me croire ou pas mais c'est son choix, il n'a ni femme ni enfants. Il a 6 frères et soeurs mais comme il ne souhaite pas que sa maison soit vendue pour être partagée, il fait mon choix car nous sommes proches.

Personnellement, je ne suis pas fortuné mais je n'ai pas non plus de problèmes d'argent. Je gère bien mon capital et j'ai une bonne situation. Ce qu'il me propose ne m'arrange pas car le jour où je récupèrerai sa maison, je ne l'habiterai pas et donc moralement je me vois pas la vendre puisqu'il ne le souhaite pas.

D'où mon idée, de faire construire une maison neuve en adéquation avec ses handicaps (physiques), qu'il en ai l'usufruit de cette nouvelle maison et qu'il loue sa maison actuelle pour augmenter ses revenus.

Si je vous suis, il vaudrait mieux ne rien faire, qu'il soit obligé de vendre sa maison si un jour il devait financer une maison de retraite ? D'ailleurs en l'écrivant, cette solution m'arrangerai je pense puisqu'avec la vente de sa maison il pourrait placer une bonne moitié du capital en assurance vie ...

Bref, est ce que vous trouvez vraiment qu'une telle solution le désservirait ? Si oui, argumentez et dites-moi comment protéger nos intérêts aux mieux (les siens et les miens) ?

Merci et bonne journée
Gayomi
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19 mars 2019
1536 -
Mon oncle souhaite me léguer ses biens qui se résument à sa maison
Un legs, c'est différent. Il s'agirait alors d'une transmission après décès, par testament.

Si je vous suis, il vaudrait mieux ne rien faire, qu'il soit obligé de vendre sa maison si un jour il devait financer une maison de retraite ?

J'aurais tendance à privilégier cette option. Il peut être économiquement risqué de se séparer de son seul patrimoine.
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22 janvier 2019
-
je comprends votre point de vue et justement c'est pour ça que pour sécuriser sa situation financière j'ai imaginé cela afin qu'il récupère un loyer. Aujourd'hui c'est moi qui le freine car il a conscience des droits de mutation entre oncle et neveu après décès et je pense qu'il a du entendre parler des systèmes de démembrement ou que quelqu'un lui a conseillé; mais dans son cas cela veut effectivement dire se séparer de son patrimoine.
Je pense que le mieux serait de prendre un rdv ensemble avec son notaire mais j'ai bien "peur" qu'il n'y ait pas de solutions qui lui conviennent et je pense qu'il sera contraint de vendre sa maison.

Merci en tout cas pour vos retours objectifs
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Merci
est-ce que j'aurais le droit de construire une maison et d'en donner l'usufruit à mon oncle sans droit de mutation ?

Si votre oncle vous donne la nue propriété de son bien, c'est qu'il en conservera l'usufruit. Il aura donc aussi l'usufruit de l'immeuble à construire. Il ne sera pas nécessaire de le lui donner puisqu'il lui appartiendra déjà.

Est-ce que j'ai le droit de loger mon oncle gracieusement

Dès lors que votre oncle sera titulaire de l'usufruit, vous ne le logerez pas, il utilisera ses droits sur le bien pour se loger lui même.
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22 janvier 2019
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Merci Roudoudou22 pour cette précision
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Merci
Bonsoir

je me permets de rouvrir mon sujet (Mon oncle peu fortuné qui aura une petite retraite souhaite me léguer sa maison) car en discutant avec 2 amis de ma situation; ils m'ont répondu en coeur "ben fait un viager" .
Pour autant, personne ne m'avait encore proposé cette idée, pas non plus sur le forum.
J'ai regardé un peu comment cela fonctionne, mes amis m'ont aussi un peu expliqué et j'ai l'impression que cela répond à nos besoins de mon oncle et moi.
L'idée étant de faire un viager occupé pour lequel il récupèrerait un bouquet + une rente qui lui permettrait de compenser une petite retraite.
De mon point de vue, je donne de l'argent à mon oncle plutôt qu'à l'administration fiscale.
Qu'est-ce que j'ai raté ou qu'est-ce que mes amis ne m'ont pas dit qui fait que personne ne m'ait parlé de cette solution ?

Pour précision, je pense avoir bien compris qu'il y avait des barêmes pour définir bouquet et rente et je compte bien les suivre.

Comme j'aime bien mes oncles et mon second (le grand frère de l'intéressé) n'est pas plus fortuné mais surtout n'est pas propriétaire; j'ai toujours dans l'idée de faire construire une seconde maison sur le grand terrain de mon oncle. Du coup, si l'histoire du viager tient la route; peut on envisager un viager libre de la moitié du terrain (pour la construction) et donc un viager occupé ?

Merci pour votre aide et vos conseils éclairés.
Bonjour

Je me permets un petit up... bonne ou mauvaise idée le viager?

Merci
Gayomi
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dimanche 17 mars 2013
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19 mars 2019
1536 -
C'est à votre oncle et non à vous de prendre une décision.

Que votre oncle rencontre un notaire. Ils envisageront ensemble les différentes possibilités et votre oncle vous proposera ensuite l'option qu'il choisit (testament, donation, vente en viager) à moins qu'il choisisse de laisser les choses en l'état.
Bon manifestement mes intentions sont mal percues mais je comprends.

Mais moi aussi je peux faire preuve d a priori.
Ayant eu à traiter avec des notaires j' ai pu me rendre compte qu"ils ne sont pas tous compétents de la même façon, qu'ils choisissent leurs dossiers.
Ensuite de part mon métier, j'ai appris que pour être pris au sérieux il fallait préparer ce type de rendez vous et pas aller voir un notaire les mains dans les poches.
J'appelle cela être pro ou maître de son destin.
Malheureusement ma spécialité n'est pas le droit, c'est pourquoi je pensais trouver des conseils sur ce forum pour mettre sur table toutes les options.
Et même si la décision finale revient évidemment à mon oncle, je ne sais pas pourquoi mais il a plus confiance en moi pour défendre ses intérêts, qu'à un notaire.
Merci tout de même.
Bonjour.

Votre oncle sera en retraite d'ici 2-4 ans. Il peut demander une évaluation de ses pensions de retraite, et connaîtra ses revenus financiers futurs.

Option 1 - Vente de la nue-propriété (maison + ensemble du terrain), votre oncle se réservant l'usufruit (y habiter lui-même ou louer avec revenus locatifs).
Revenus locatifs si entrée en maison de retraite.
Si vous faites construire une seconde maison sur ce terrain, il faut l'accord de l'usufruitier.

Option 2 - Vente en viager.
Les vendeurs en viager attendent habituellement d'avoir un âge plus avancé (70 ans) avant d'envisager ce type de vente.
N'ai pas fait recherche chiffrée. Mais au vu de son âge, de la valeur du bien, du montant du bouquet, la rente mensuelle pourrait être très approximativement de l'ordre de 200-300 euros (viager occupé).
La rente est revue à la hausse le jour où votre oncle va en maison de retraite. Tout ceci étant prévu et chiffré dans le contrat de vente.
Une quote-part de cette rente est taxable pour votre oncle, en fonction de son âge.
La taxe foncière est à la charge du débirentier.

Quelle que soit votre décision finale, le fait pour votre oncle d'avoir un capital peut s'avérer très sécurisant pour lui. Son quotidien ne changera pas, il restera dans sa maison.
Puisque vous avez les moyens financiers, personnellement, je trouve que c'est une excellente opportunité pour votre oncle.
Votre oncle pensant déjà à l'après... et au devenir de son bien, vous répondriez tout-à-fait à son attente. .


Penser également à la sécurisation du capital de votre oncle. Les temps futurs mais très proches (2-3 ans) s'annoncent très difficiles. Trouver une solution hors système bancaire et hors assurance pour mettre l'argent de votre oncle à l'abri. C'est pourquoi je me permets d'attirer votre attention sur ce dernier point.

Cdt
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