Résiliation bail, revalorisation des charges payées 2 fois

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- - Dernière réponse : angeenligne
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- 9 déc. 2018 à 21:51
Bonjour,

Actuellement, je suis locataire d'un appartement.
En août dernier, date anniversaire du bail, j'ai reçu une revalorisation des charges de la période 01/05/2017 au 30/04/2018. Mon propriétaire a donc augmenté les provisions sur les charges en septembre, ainsi que le loyer et a ajouté sur le loyer de septembre le trop-perçu des charges 2017-2018. De ce fait, nous avons dû verser une grosse somme à notre propriétaire. (augmentation importante des charges, de l'ordre de 300 euros, soit une augmentation de 50%)

En novembre, nous avons décidé de quitter ce logement et donc nous avons posé un préavis pour partir fin décembre. ( nous sommes en zone tendue donc le préavis est d'un mois).

Depuis notre dépôt de préavis, la propriétaire nous demande de régulariser les charges restantes au prorata depuis le mois de mai jusqu'au mois de décembre.

A t-elle le droit de :
- nous faire payer des charges de l'année 2018-2019 alors qu'elles n'ont pas été encore calculées. Les charges sont calculées tous les mois de mai.
- faire une régularisation de charge deux fois dans la même année dont une sur des provisions de charge parce que nous quittons le logement.


D'autre part, nous avons le meuble de l'évier de la cuisine, neuf lors de l'état des lieux, autour duquel l'eau s'est infiltrée avec pour conséquence une détérioration partielle du plan de travail (le bois tout autour a gonflé et s'est gondolé).
Le point qui nous gêne est que celui-ci s'est abîmé assez vite, probablement parce qu'il était mal installé, de premier prix et usure accéléré due à une mal-façon ( la planche a été découpée sûrement pour l'ajuster à la taille de la cuisine, et c'est à cet endroit que les dégradations ont commencé).

Comment pouvons-nous le prouver pour ne pas perdre le dépôt de garanti? Est-ce que cela peut être considéré comme de la vétusté ou à une usure liée à la négligence de la propriétaire ?
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dimanche 12 avril 2015
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9 décembre 2018
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Merci
bonjour,

"A t-elle le droit de :
- nous faire payer des charges de l'année 2018-2019 alors qu'elles n'ont pas été encore calculées. Les charges sont calculées tous les mois de mai
: NON.
- faire une régularisation de charge deux fois dans la même année dont une sur des provisions de charge parce que nous quittons le logement : NON.

Une régularisation des charges se fait annuellement, après l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale), et sur justificatif, soit envoyé chez vous soit tenu à votre disposition pendant 6 mois après la demande.
Pour la régularisation de la dernière année de location - SI votre logement est en copropriété - le bailleur est en droit de conserver 20% maxi de 1 mois de loyer hors charges.


"meuble de l'évier"
Avez-vous informé votre bailleur par courrier R+AR (dont vous avez évidemment gardé copie & récépissés) dès que vous vous êtes aperçu de la détérioration ?
Depuis combien de temps cet évier a-t-il été installé ?


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire ; au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671

Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) suite à la comparaison de l'EDLS et de l'EDLE :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS (pour le cas d’éventuelles suites judiciaires).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
angeenligne
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Bonjour,

Merci beaucoup pour toutes ces informations de réponse.

Je ne suis pas sure de m'être bien exprimée. La propriétaire a effectué la revalorisation des charges de l'année précédente en septembre puis a augmenté la provision sur charge à la date anniversaire du bail. A ce jour, au départ de la location, elle nous demande de payer le défaut de provision sur charge entre mai et août puisqu'elle ne pouvait pas nous revaloriser la provision sur charge à ce moment là sachant que le calcul sera fait au 30 avril 2018. De plus, nous avons reçu deux papiers différents entre celui de 2017-2018 et 2016-2017 pour les justificatifs des charges. En effet, le premier est un "projet de répartition" et le second un "relevé de charge et produit". Y'a-t-il une différence entre les deux ? ( le syndic de la copropriété n'a pas changé entre temps)

Pour la vétusté, est ce qu'il y a un moyen de prouver la dégradation d'un meuble accéléré par vétusté, malfaçon ou vis de construction ?

Dans la salle de bain, la peinture du plafond commence à s’écailler. Est-il considéré comme un usage normal ou une détérioration à la charge du locataire ?

Cordialement,
Commenter la réponse de djivi38
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Merci
Bonsoir,

Si je comprends bien, en août 2018, votre bailleresse a fait une régularisation sur la période mai 2017/avril 2018 qu'elle vous a demandé de payer en septembre, ainsi qu'une provision de charge revue à la hausse vu l'augmentation annuelle des charges, et une augmentation de loyer (prévue par le bail, cette augmentation ?) ?

Aujourd'hui vous partez et elle vous demande de payer une régularisation qu'elle ne peut pas faire puisque l'AG de copro n'a pas encore eu lieu, c'est ça ?

En outre, vous êtes supposé payer des provisions plus élevées par rapport à l'année dernière, justement pour éviter une régularisation trop importante.

En fait, en copropriété, au moment du départ du locataire, le bailleur peut demander jusqu'à 20 % maximum du dépôt de garantie pour garantir, justement, l'éventuelle augmentation des charges, en attendant la régularisation qui, de toute façon, devra avoir lieu (elle vous réclamera ou vous remboursera le solde) après l'AG.

Donc oui, elle peut vous demander non pas une régularisation mais une avance sur les éventuelles augmentations des charges des derniers mois d'occupation équivalente, comme dit plus haut, à 20 % max de votre DG.

Une vétusté de un à trois, ça n'est pas une vétusté. Il est difficile de vous répondre, on ne sait pas de quand date les équipements.

Cdlt
angeenligne
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Merci,

vous nous avez bien aiguillé par rapport au paiement des charges. Pour l'augmentation du bail, la bailleuse le fait par rapport à L’INSEE à l'anniversaire du bail.

pour la vétusté, j'ai l'impression que le meuble a été acheté d'entrée de gamme dans un magasin (j'ai retrouvé l'article en question) et que l'évier a été monté sur un matériau qui n'est pas adapté à un contact avec l'eau.
A mon sens il s'est donc abîmé de manière accélérée en raison d'une négligence de la bailleuse sur l'utilisation du meuble (sans revêtement pour l'humidité et composé de panneau de bois d’aggloméré).
Valenchantée
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Oui, je comprends bien que la bailleresse indexe l'augmentation du loyer sur l'IRL ... ce que je veux vérifier, c'est si cette indexation est bien précisée sur le bail ... ?

On ne peut pas parler de vétusté si le meuble date de moins de 3 ans même s'il est de mauvaise qualité. Par contre, c'est à négocier avec le bailleur en avançant justement l'argument de la mauvaise qualité. Moi à votre place, j'achèterai un meuble bas de gamme sur lequel je reposerai l'évier existant ... il y en a à même pas une centaine d'euros ... ou voir sur les sites de petites annonces, on peut y faire de sacrées affaires !
angeenligne
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Je viens de regarder, elle a bien stipuler sur le bail qu'il est possible d'indexer le loyer à la date anniversaire du bail.

bien sûr, plaider la vétusté est compliqué sur un meuble neuf mais je persiste à me dire qu'il a un vice de construction ou malfacon puisqu'à l'origine il est fait dans un matériau qui ne supporte pas l'eau/l'humidité et qu'ils ont installé un évier dessus (en plus trop proche du mur ce qui diminue la circulation d'eau et le nettoyage). De plus, par rapport a une cuisine normale le plane de travail n'est pas d'un seul tenant ce qui favorise l'infiltration de l'eau et empêche son évacuation.

Après le remplacement du meuble est peut-être la meilleure solution mais j'aimerais le faire en dernier recours.
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