Payement de loyer et résiliation du bail

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7 décembre 2018
- - Dernière réponse : djivi38
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9 décembre 2018
- 8 déc. 2018 à 23:24
Bonsoir, j'ai mon locataire qui loue mon aprt depuis le mois de février 2018. Je lui ai fait un bail de 1an. Il veut partir le 23 décembre 2018. J'ai reçu la lettre recommandée . Je viens d'être viré du loyer, mais il a enlever la dernière semaine . A t'il le droit de faire cela. Merci de bien vouloir me répondre , je sais qu'il y a des gens qui sont pointu sur se forum. Je suis novice.... Merci encore.
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9 décembre 2018
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Merci
bonjour,

loyer & charges sont dus jusqu'à la fin du préavis du locataire, sauf si, lors d'un départ anticipé, le bailleur peut relouer avant la fin dudit préavis.

Le préavis démarre le jour de la réception par le bailleur de la notification du congé.

Ex. : avec un préavis de 1 mois :
- réception du congé le 5 déc. 2018 --> préavis du 5 déc 2018 au 5 janvier 2019.
Le locataire veut faire l'EDLS et rendre les clés le 23 déc 2018 : c'est possible, mais si vous ne relouez pas avant le 5 janvier 2019, votre locataire vous devra loyer & charges jusqu'au 5 janv 2019 inclus.

Mais si vous relouez et que l'entrée dans les lieux se fait par ex. le 27 déc 2018 (peu importe si la signature du contrat de location est antérieure, ce qui compte c'est l'entrée dans les lieux du nouveau locataire), le locataire qui a quitté les lieux vous devra loyer & charges jusqu'au 26 déc 2018 (car illégal de toucher 2 loyers pour le même logement pour la même période).

Donc, en pratique : le locataire sortant vous règle l'intégralité de son préavis, et, si vous relouez avant la fin dudit préavis, vous lui restituez immédiatement le trop perçu (sans attendre la restitution du DG Dépôt de Garantie).

cdt.

Merci djivi38 1

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Merci Djivi, j’ai une autre question, je le loue meublé et je viens de m’appercevoir que la machine à laver ne fonctionne plus, je lui déduit des frais de réparation ? Par contre comment calcule t’on la semaine à déduire. Je vous remercie par avance pour votre réponse. Cordialement
Je le loue 640€ plus 40€ de charges. Total: 680€. Il doit me verser combien ? Merci
maylin27
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9 décembre 2018
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bonjour,
quand avez vous signé l AR de son congé ? avez vous demandé un Dépot de garantie ?

A vous lire
Bonjour, j’ Signé l’AR le 02/11/18. Oui j’ ai pris une caution. Merci. Cordialement
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9 décembre 2018
0
Merci
bonjour,
donc, il est redevable du loyer et des charges jusqu au 23/12 (loyer+charges/31*23) il a du vous faire un virement de 504.52 euros
quand vous ferez l EDL de sortie, vous mentionnerez bien tout ce que vous voyez et vous preciser par exemple le nombre de trous fait, papier arraché, taché etc.... et vous faites signer par le locataire. Si il refuse de signer, vous ne prenez pas les clés et vous contacter un huissier qui le convoquera et qui fera l EDL . Si entre l EDL d entrée et celui de sortie il y a des degradations, vous pourrez deduire du DG les devis faits pour les reparations (hors vetusté) et vous deduirez du DG ces montant. Si pas suffisant, vous demander la différence.

Cordialement
Bonsoir , merci pour votre réponse. Pouvez-vous me dire comment on calcule une semaine en moins sur le loyer. Bonne soirée . Cordialement
djivi38
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9 décembre 2018
> Belier62 -
Vous avez bien lu la réponse de maylin post 6 ?

"il est redevable du loyer et des charges jusqu au 23/12 (loyer+charges/31*23) il a du vous faire un virement de 504.52 euros "
maylin27
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9 décembre 2018
-
Lire post 6 je vous ai donné la réponse et fait le calcul !!!!!!!!!
djivi38
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9 décembre 2018
> maylin27
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9 décembre 2018
-
Mais pourquoi les gens ne lisent pas nos réponses ???? Arrrfff !
Bonne fin de WE !
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9 décembre 2018
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Merci
S'il refuse de signer les frais d'huissier seront partagés par moitié entre vous et lui.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire ; au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires (EDLS par huissier).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671

Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) suite à la comparaison de l'EDLS et de l'EDLE :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le bailleur est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS (pour le cas d’éventuelles suites judiciaires).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.



Commenter la réponse de djivi38
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Merci
Bonsoir , merci beaucoup pour toutes vos informations. Maintenant je ne sais pas comment faire pour la Machine à laver. Mon aprt à été refait à neuf. Et meublé complètement. J’ ai Constater que la porte d’entrée est abîmé par un jeu de clefs. Quand on n’est trop sympa, on se fait avoir. Car je lui ai laissé 2 jours gratuitement pour aménager et aujourd’hui il joue les procédurier . Je vais pas lui faire de cadeau. Merci pour votre réponse. Cordialement
djivi38
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9 décembre 2018
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Quel âge a cette machine à laver ?
Et quel est le problème du non fonctionnement ?

"J' ai Constater que la porte d’entrée est abîmé par un jeu de clefs. "
C'est à dire ? précisez.
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Merci
Bonsoir, merci de prendre le temps de répondre. Elle a 3 ans. Il y a une grosse fuite d’ Eau. D’aill Dégâts des eaux avec le locataire du dessous. La porte d’ Entrée nous l’avons Repeinte avant son arrivé. Il a mit un gros trousseau de clefs et ça à abîmé la porte.Il faut la repeindre.
djivi38
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9 décembre 2018
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Machine à laver : voir les textes de ce lien et la grille de vétusté pour vous en inspirer, car la loi Alur n'en a pas donnée :
https://www.papernest.com/etat-des-lieux/reglementation/grille-de-vetuste/

Votre locataire a-t-il bien fait une déclaration de dégât des eaux à son assurance habitation ?

Porte d'entrée : vous mentionnerez les rayures sur l'EDLS, et vous déduirez sur le G lors de sa restitution partielle dans les 2 mois suivant le rendu des clés :
- soit un devis OU une facture d'un peintre
- soit la facture d'achat de la peinture nécessaire à la réfection de cette porte (mais vous ne pourrez pas compter vos heures de travail si c'est vous qui faites la réparation).

cdt.
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Merci
Encore merci pour vos réponses. Cela m’a bien aidé. J’ai beaucoup appris. Heureusement qu’il y a des personnes comme vous. Cordialement
djivi38
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avec grand plaisir :-))
Ce forum est fait pour aider ceux qui en ont besoin.... :)
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