Problème retenues sur dépôt de garantie [Résolu]

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18 octobre 2018
- 19 sept. 2018 à 10:10 - Dernière réponse :
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20 novembre 2018
- 18 oct. 2018 à 18:25
Bonjour à tous,

Je viens vous demander votre avis sur ma situation. Après plusieurs recherches, notamment sur ce forum, je n'ai pas trouvé réponse à toutes mes questions.

En ce début d'année, avec mon ex-compagne, nous avons emménagé ensemble dans un logement vide. Ce logement nous a été présenté par un agent immobilier auto-entrepreneur (apparemment il n'est pas considéré comme une agence). Nous avons tout de même payé des frais d'agence.

Quelques mois plus tard, j'ai quitté le logement, faisant de ma compagne la seule locataire du bail.

Elle a quitté le logement le 5 juin dernier. A ce moment là, elle a signé un état des lieux de sortie. L'état des lieux de sortie a été effectué par l'auto-entrepreneur qui nous avait fait signer le bail. La signature de la propriétaire n'était pas présente sur le document. Après signature de ma compagne, il lui a dit qu'elle recevrait sa copie du document une fois que la propriétaire l'aura signé. A ce jour, elle n'a jamais reçu cette copie.

Le problème est que récemment, la propriétaire lui a annoncé avoir fait environ 340€ de retenues sur le dépôt de 400€. Ces retenues sont : le débouchage d'un évier (200€ environ), des travaux de papier peint (50€ environ), et 5 jours de loyer non réglé (du 1er au 5 juin : 90€ environ). Ces retenues n'ont pas été spécifiées sur l'état des lieux de sortie. Mais n'ayant pas de copie, nous avons peur que la propriétaire les ait ajouté après signature.

Nous ne comprenons pas la retenue pour les 5 jours de loyer. En effet, ma compagne n'habitait plus le logement depuis fin mai. Elle était censé signer l'état des lieux de sortie le 31 mai. Mais, la nouvelle locataire ne voulant pas rentrer avant le 5 juin, la propriétaire a demandé à effectuer la sortie à cette date. Et quand ma compagne a demandé si ces 5 jours seraient facturés, on lui a dit que non. (Par voie orale)

Pour les dégradations, il y avait effectivement un évier bouché. Pas de soucis pour cela. Par contre le mitigeur fonctionnait très bien, et la propriétaire en a ajouté un neuf sur la facture, ce qui nous paraît aberrant.

De plus, il n'y a aucune facture concernant le papier peint. Pour ce dernier, nous en avons arraché quelques morceaux (Le papier peint était déjà notifié comme usagé sur l'état des lieux d'entrée). Nous pensions le changer à l'avenir mais nous n'en avons finalement rien fait. Donc nous sommes également prêt à assumer une retenue, mais pas sans facture.

En outre, à aucun moment, il ne lui a été proposé de pouvoir faire les réparations elle-même. Ma compagne l'aurait fait si cela lui avait été proposé.

Au vu de la situation, avons nous possibilité de demander l'annulation de certaines retenues ?

Que pouvons nous espérer récupérer ?

Pour les procédures, nous comptons tout d'abord récupérer un scan ou une copie de l'état des lieux de sortie. Nous verrons ensuite ce que nous ferons en fonction de son contenu.

Merci d'avance pour votre aide, et n'hésitez pas à me demander des éclaircissements ou précisions.

Cordialement,

Florian
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20 novembre 2018
- 19 sept. 2018 à 11:10
2
Merci
Bonjour,
Vous avez été trop confiant.
Il faut exiger un exemplaire de l'état des lieux de sortie IMMEDIATEMENT à la signature.
Le mieux c'est d'en faire 2 identiques, puis signer et en garder un.

Sans ce document en effet vous ne pouvez rien contester. Obtenez le pour commencer à y voir clair.

Le loyer est dû jusqu'à la FIN du préavis quelle que soit la date de départ effectif. Avez-vous bien calculé le préavis ? il est de date à date à partir de la RECEPTION de la lettre de congé par le bailleur.

Merci anemonedemer 2

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20 novembre 2018
- 19 sept. 2018 à 12:02
En effet une nouvelle location interrompt votre obligation de paiement : le bailleur n'a pas le droit de recevoir 2 loyers pour la même période !
Mais il faut savoir quel jour exactement a été signé le nouveau bail.
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18 octobre 2018
- 19 sept. 2018 à 12:05
La nouvelle locataire est rentrée le 5 juin donc je pense que la propriétaire est dans la légalité à ce niveau là
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20 novembre 2018
- 19 sept. 2018 à 12:07
oui ... si elle a signé un bail.
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18 octobre 2018
- 19 sept. 2018 à 12:24
C'est le cas oui.

J'attends d'obtenir la copie de l'état des lieux de sortie et je vous tiens au courant.
Par ailleurs, j'aurai une question par rapport à ce document. Etant donné qu'il n'a ni été signé par la propriétaire, ni donné en copie à ma compagne, j'avais cru comprendre qu'il était considéré comme non fait. Je ne sais pas si cela est vrai !

Ce dont j'ai peur c'est que la propriétaire ait rajouté toutes les retenues après signature de ma compagne...
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20 novembre 2018
- 19 sept. 2018 à 12:34
Vous avez raison d'avoir peur.
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20 novembre 2018
- Modifié par djivi38 le 19/09/2018 à 13:34
1
Merci
bonjour,

peu importe la date de signature du bail du nouveau locataire : c'est sa date d'entrée dans les lieux qui doit être prise en compte.
Donc, si rentré le 5, vous devez loyer & charges seulement jusqu'au 4.

Faites un courrier R+AR pour réclamer votre exemplaire de l'EDLS (uniquement ça pour le moment) que le bailleur/agence ou autre représentant dûment mandaté a "oublié" de vous remettre immédiatement après signatures ET avant de quitter le logement. Vous l'avez compris : insistez sur le fait que votre exemplaire n'a pas été remis en main propre de suite après les signatures... par "oubli" ou "inattention"... peut-être ainsi vous obtiendrez des excuses pour cet "oubli" ou cette "inattention"... et vous aurez ainsi la preuve que vous voulez : non remise immédiate de l'EDLS !! :-))

Puis, attendez la fin du délai légal de restitution du DG (2 mois à partir de la remise des clés) pour :
- contester toutes les retenues SI vous pouvez prouver la nullité de l'EDLS;
- réclamer des indemnités de retard [ à partir du mois de retard suivant le délai de 1 mois à partir de la remise des clés puisque le DG aurait dû vous être restitué dans LE mois suivant cette remise des clés car EDLS non valable = aucune retenues sur DG ne sont possible et dans ce cas, le délai de restitution du DG est de 1 mois : vous avez suivi mon raisonnement ? :-) ]

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (accepté ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire (APRÈS la fin du délai légal de restitution du DG) :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’e-exemplaire’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s)], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]


=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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18 octobre 2018
- 20 sept. 2018 à 10:05
Bonjour,

Tout d'abord, merci pour votre réponse détaillée. J'aurai néanmoins quelques questions :

- Devons-nous adresse un courrier R+AR au bailleur ou à la personne de "l'agence" ? Ou aux deux ?

J'ai entre temps relancé par mail la personne de l'agence pour qu'il nous envoie une copie de l'état des lieux de sortie. Si j'arrive à lui faire confirmer par mail qu'il a "oublié" de fournir un second exemplaire de l'état des lieux, ce mail pourra t'il servir comme preuve de droit si nous faisons contestation des retenues du DG ?
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20 novembre 2018
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18 octobre 2018
- 20 sept. 2018 à 10:19
1) au bailleur + copie à l'agence

2) mails, sms, ne sont que des indices aux yeux de la justice et ne servent finalement à rien. Rien ne vaut les R+AR.
Ne réclamez pas un "second" exemplaire. Réclamez votre exemplaire.
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18 octobre 2018
- 20 sept. 2018 à 10:25
D'accord, merci pour ces précisions. Nous allons suivre vos recommandations. Dès qu'il y a du nouveau, je vous tiens au courant.
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mercredi 19 septembre 2018
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18 octobre 2018
- 26 sept. 2018 à 15:06
Bonjour,

Nous avons reçu le scan de l'état des lieux de sortie par e-mail. Nous n'avons toujours pas envoyé de courrier recommandé pour le réclamer. Néanmoins, suite à cette réponse par mail, je ne sais pas si cela est utile...

Nous avons consulté le document, et nous avons relevé plusieurs choses :

- Il n'est nul part mentionné le problème de l'évier bouché. Néanmoins, la propriétaire nous a transféré un mail de la locataire actuelle qui certifie que l'évier était bien bouché à son entrée dans le logement.

- Pour la cuisine et le salon, la tapisserie déchirée est mentionnée, donc pour ces retenues, on ne contestera pas, sauf si nullité de l'EDLS prouvée

- La date d'établissement de l'état des lieux de sortie n'est pas claire. En effet, sur le haut du document il est noté le 06/06 et en bas du document, au dessus des signatures, il est inscrit 05/06. De plus, la date émargée par ma compagne est illisible


Si cela vous intéresse, je peux vous envoyer en message privé le document pour vous faire un avis vous même.

Pensez-vous que nous devons toujours envoyer un recommandé, pour réclamer le second exemplaire de l'EDLS ?

Etant donné qu'ils nous ont envoyé une copie par email, je suis quasiment sûr qu'ils ne répondront par au recommandé

Merci d'avance pour vos conseils avisés
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18 octobre 2018
- 18 oct. 2018 à 16:46
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Merci
Suite à notre lettre de contestation des retenues du dépôt de garantie, la propriétaire a accepté d'abandonner les retenues et nous a rendu la différence. Merci pour vos conseils !
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20 novembre 2018
- 18 oct. 2018 à 17:02
Merci pour le retour, une bonne chose pour vous.

Bonne fin de journée.
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20 novembre 2018
- 18 oct. 2018 à 17:41
Ravie pour vous ! Merci d'avoir pris le temps de nous dire le dénouement.
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20 novembre 2018
- 18 oct. 2018 à 18:25
Bravo !
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