Régul. de charges après changement propriétaire

Question

Bonjour, 

Voici la situation : des travaux de copropriété ont été votés et financés en 2012. Le choix de l’entreprise ne s’est fait qu’en 2014 et lesdits travaux ont été réalisés, facturés et enregistrés par la comptabilité du syndic en 2014. Le coût final des travaux était supérieur à ce qui avait été financé et le différentiel est bien noté dans le budget de l’exercice 2014 où est clairement identifié un solde en attente sur travaux.

Nous sommes devenus propriétaires en mai 2016. 
Or, lors de la mutation, le l'état daté ne mentionnait pas ces charges qui auraient dues, en toute logique, être réclamées auprès du vendeur (ne doit-il pas contenir toutes les charges de travaux connues et non soldées?).

Nous avons donc eu la surprise de recevoir un appel de fonds pour la régularisation de ces charges qu’en août 2017 - appel que nous avons immédiatement contesté par courrier recommandé.

Il nous semble parfaitement anormal que le syndic nous réclame le paiement de ces charges pour des travaux voté, réalisés, financés alors que nous n’étions pas propriétaires et dont le solde était connu d'un point de vue comptable au moment de la vente :
- S’agit-il d’une faute de gestion comptable du syndic qui aurait dû régulariser ces charges plus rapidement, ou à minima les faire apparaître dans l’état daté des charges au moment de la vente ?
- S’agit-il d’une faute du notaire qui aurait dû s’apercevoir que ce solde en attente de l’exercice 2014 n’apparaissait pas dans l’état daté ?

Je vous remercie pour tout éclaircissement que vous pourrez m'apporter sur cette question car les sommes en jeu ne sont pas négligeables !

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

 Le coût final des travaux était supérieur à ce qui avait été financé et le différentiel est bien noté dans le budget de l’exercice 2014 où est clairement identifié un solde en attente sur travaux. 

si je résume pour vois si j'ai compris : 
Avant que vous n'achetiez :

 l'AG a voté un financement de travaux et les fonds votés ont été appelés et intégralement payés par le vendeur
 les travaux ont été réalisés 
 le financement initial prévu et "rentré" a été dépassé
 les travaux apparaissent dans les comptes 2014 présentées dans une AG au cours de 2015 (?)
première question : l'AG 2015 a-t-elle approuvé les comptes 2014 et en particulier le compte des travaux ?
seconde question : l'AG 2015 a-t-elle voté les modalités de financement du surplus des travaux

lire les PVs

Même question pour les AGs de 2016 et 2017 si rien n'apparait dans le PV de l'AG 2015

acoulombier · Answer

Bonsoir,

Un grand merci pour votre retour. 

Pour vous répondre : les comptes de 2014, 2015 et 2016 ont bien tous été approuvés, et le solde en attente négatif des travaux en question y apparait effectivement à chaque fois.

Par contre, il n’est mention des modalités de financement du surplus de ces travaux dans aucun PV d’AG. 

L’unique fois où ces travaux et leurs modalités de financement sont évoquées explicitement dans un PV d’AG est dans celle de 2012. En 2014, un simple « Point d’information par le syndic » indique que le Conseil syndical donne son accord pour les devis des artisans retenus pour la réalisation des travaux. Mais il n’est pas fait référence au financement du sur-coût par rapport au budget voté.

Je vous remercie infiniment pour vos éclairages, c’est un casse-tête pour nous qui découvrons les joies de la copropriété !

rambouillet41 · Answer

et le solde en attente négatif des travaux en question y apparait effectivement à chaque fois. 

cela signifierait que ce point n'a jamais été traité .... 


Vous pouvez faire une LRAR au syndic lui demandant de vous faire un extrait de l'AG décidant le financement du solde négatif de ces travaux.

acoulombier · Answer

Je vous remercie pour votre réponse qui m'a permis de mieux comprendre l'irrégularité. 

D'après mes recherches, le fait que le coût supérieur des travaux (montant supérieur de plus de 2000€, représentant un surcoût de plus de 70% par rapport au budget initialement voté) n'ait pas été voté à la majorité mais seulement sur décision du Conseil syndical (alors qu'il n'en a pas la délégation) serait également une irrégularité.

Si je peux me permettre d'abuser une dernière fois de votre savoir, est-ce que vous sauriez si :
- Le simple fait que les modalités de financement n'ont pas été votées rend-elle l'appel de fond auquel a procédé le syndic irrégulier ?
- Si ce point sur le financement du solde est porté lors d'une prochaine AG et que la majorité l'approuve, les nouveaux propriétaires peuvent-ils refuser de payer pour des travaux votés et réalisés avant leur acquisition, et surtout alors que le solde négatif était connu au moment de l'établissement de l'état daté pour la mutation de propriété (et donc le montant aurait dû être réclamé au vendeur à cette occasion) ?

Il me semble absolument inconcevable que les nouveaux propriétaires puissent être tenus redevables de sommes de cet ordre, à cause d'un défaut de gestion du syndic qui n'a pas tenu à jour les comptes de la copropriété dans des délais raisonnables !

Régul. de charges après changement propriétaire

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