Mise en conformité durant le compromis

Bonjour,
Nous avons bien négocié le prix d'achat de notre maison. Mais avant de signer le compromis, je découvre que la maison des travaux de modification n'ont pas été déclarés...
Je tente de négocier une régularisation de la propriétaire actuelle, refusé.
Je tente de prétexter des frais d'architecte pour baisser le prix, refusé.
Bon, on l'a vraiment à un bon prix, donc j'ai simplement demandé d'introduire la clause d'acceptation purgée de tous recours, du permis modificatif pour la mise en conformité et j'en profiterai pour faire mes Dp (rénovation, modifications de façade).
Cependant, je me retrouve face à énormément d'élément à déclarer et j'ai quelques questions.
sur le permis initiale, le rdc à complètement changer de destination.
A l'origine un garage (28m2) et 2 reserves (12m2 et 16.5m2), sont respectivement devenus un salon et deux chambres.
Là, je me demande déjà qu'est ce qu'une "réserve" (définition, destination?)
Ensuite, une piscine de 7/4m non déclarée...
Et pour finir 4 terrasses converties en vernenda (2 de 5.6m2 et 2 de 8m2).
Tout a été construit il y a plus de 10 ans. J'ai pour le moment des justificatifs sûr la quasi totalité...
Je me suis renseigné auprès de l'urbanisme et toutes ces constructions sont conforme à l'urbanisme.
Cependant, la paperasse à faire me paraît pharaonique, mais je prêt à mettre la main à la pâte.
Dois-je vraiment faire appel à un architecte, ou puis m'en sortir avec quelques conseils?
Jespere que vous saurez répondre à ces 2 questions...
Par avance merci.