Investissement locatif avec crédit
Mastor11
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numiseric Messages postés 6 Statut Membre -
numiseric Messages postés 6 Statut Membre -
Bonjour,
Je suis intéressé pour faire un investissement locatif en faisant un crédit immobilier.
Étant déjà propriétaire de ma résidence principale, je dois toujours rembourser mes mensualités de prêt, je recherche donc un bien pour lequel le loyer me permettrait de rembourser les mensualités du prêt.
J'ai identifié un bien potentiel dont les caractéristiques financières sont les suivantes (légèrement arrondies) :
- vendu loué à 6300 euros/an
- charges de co-pro à 850 euros/an
- taxe foncière 1000 euros/an
En supposant un prêt global de 105 000 euros, les frais sur 20 ans sont d'environ 15000 euros sur 20 ans. Soit en moyenne 750 euros / an.
Donc au total, cela fait 6300-(850+1000+750) = + 3700 euros vu par les impôts, soit environ 1000 euros de plus sur mes impôts sur le revenus.
Mais cela ne prend pas en compte ce que je paie réellement : les mensualités complètes du prêt, soit environ 6000 euros par an (intérêts compris).
Au final, le calcul serait le suivant : 3700 - 1000 - 6000 = - 3300 euros --> soit 275 euros/mois à sortir de ma poche.
Je vois donc difficilement l'intérêt d'investir en locatif...
Mais je me suis peut-être trompé (j'espère) : c'est pour cela que je souhaiterais avoir vos avis sur le sujet.
Cordialement,
Mastor11
Je suis intéressé pour faire un investissement locatif en faisant un crédit immobilier.
Étant déjà propriétaire de ma résidence principale, je dois toujours rembourser mes mensualités de prêt, je recherche donc un bien pour lequel le loyer me permettrait de rembourser les mensualités du prêt.
J'ai identifié un bien potentiel dont les caractéristiques financières sont les suivantes (légèrement arrondies) :
- vendu loué à 6300 euros/an
- charges de co-pro à 850 euros/an
- taxe foncière 1000 euros/an
En supposant un prêt global de 105 000 euros, les frais sur 20 ans sont d'environ 15000 euros sur 20 ans. Soit en moyenne 750 euros / an.
Donc au total, cela fait 6300-(850+1000+750) = + 3700 euros vu par les impôts, soit environ 1000 euros de plus sur mes impôts sur le revenus.
Mais cela ne prend pas en compte ce que je paie réellement : les mensualités complètes du prêt, soit environ 6000 euros par an (intérêts compris).
Au final, le calcul serait le suivant : 3700 - 1000 - 6000 = - 3300 euros --> soit 275 euros/mois à sortir de ma poche.
Je vois donc difficilement l'intérêt d'investir en locatif...
Mais je me suis peut-être trompé (j'espère) : c'est pour cela que je souhaiterais avoir vos avis sur le sujet.
Cordialement,
Mastor11
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4 réponses
Bonjour
Comme il est loué vide, cela relève des revenus fonciers.
N'etant pas acquis neuf, il ne s'agit pas d'un investissement locatif particulier (reduction d'impot spécifique).
Concernant le pret seuls les intérêts et assurance sont deductibles.
Le but d'acquerir ne doit pas etre que fiscal.
L'interet peut etre aussi d'augmenter son patrimoine.
Comme il est loué vide, cela relève des revenus fonciers.
N'etant pas acquis neuf, il ne s'agit pas d'un investissement locatif particulier (reduction d'impot spécifique).
Concernant le pret seuls les intérêts et assurance sont deductibles.
Le but d'acquerir ne doit pas etre que fiscal.
L'interet peut etre aussi d'augmenter son patrimoine.
Bonjour,
Est-ce que quelqu'un aurait effectué le même type de calcul et serait arrivé aux mêmes conclusions ?
Cordialement
Est-ce que quelqu'un aurait effectué le même type de calcul et serait arrivé aux mêmes conclusions ?
Cordialement
Bonjour,
En supposant qu'au bout de 20 ans vous revendez votre bien sans plus value (ni moins value)
Soit en retirant les frais de notaire et les frais bancaire lors de votre acquisition, environ 96000 euros (postulat : 7000 de frais de notaire, 2000 de frais bancaires)
Il vous aura coûté de votre poche 20 * 12 * 275 = 66 000 euros
Dans ces condition "le gain" est donc de 30 000 euros
A comparer avec un placement type PEL (par exemple) sur la même durée, avec des intérêts de 1% : environ 7500 euros
Il aurait fallu trouver un placement à environ 3,4% pour obtenir un gain équivalent
Bien entendu, si à la revente vous faites une plus value ou une moins value, cela change la donne... (ou si vous avez des vacances locatives importantes, ou travaux imprévus etc...)
(si je me suis trompé dans mes calculs, n'hésitez pas à me corriger)
En supposant qu'au bout de 20 ans vous revendez votre bien sans plus value (ni moins value)
Soit en retirant les frais de notaire et les frais bancaire lors de votre acquisition, environ 96000 euros (postulat : 7000 de frais de notaire, 2000 de frais bancaires)
Il vous aura coûté de votre poche 20 * 12 * 275 = 66 000 euros
Dans ces condition "le gain" est donc de 30 000 euros
A comparer avec un placement type PEL (par exemple) sur la même durée, avec des intérêts de 1% : environ 7500 euros
Il aurait fallu trouver un placement à environ 3,4% pour obtenir un gain équivalent
Bien entendu, si à la revente vous faites une plus value ou une moins value, cela change la donne... (ou si vous avez des vacances locatives importantes, ou travaux imprévus etc...)
(si je me suis trompé dans mes calculs, n'hésitez pas à me corriger)
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Vous confirmez donc mes calculs ? Un investissement locatif via crédit est (la plupart du temps) déficitaire.
Cordialement
Je ne suis pas un expert mais il me semble que l'intérêt d'un "investissement" "locatif" est sur 2 tableaux :
- obtenir des revenus de la location (l'aspect "locatif") qui ne sera rentable qu'après avoir fini de payer le bien (à plus ou moins long terme selon vos moyens de financement et le bien choisi)
- spéculer (l'aspect "investissement") sur une évolution favorable du marché immobilier et une fiscalité intéressante (ce qui est du long terme et suppose que vous avez choisi le bien, sa localisation et son environnement intelligemment)
Vous devez avoir une vision d'ensemble, pas seulement sur la location à court terme.
Je vais donc attendre de pouvoir injecter un peu plus de financement personnel avant d'investir, pour éviter d'avoir un deficit trop important.