Plus que 2 jours pour rendre le DG, que faire?
proprio08
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16 juil. 2018 à 14:43
djivi38 Messages postés 52183 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 novembre 2024 - 21 juil. 2018 à 18:27
djivi38 Messages postés 52183 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 novembre 2024 - 21 juil. 2018 à 18:27
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2 réponses
bonjour, Vous demandez une preuve de la vidange de la fosse AVANT de restituer le DG. Surtout qu'il risque de ne pas rester grand chose.
Si vous dépassez un peu la date vous n'irez pas en prison, et les intérêts qu'on pourrait vous demander pour quelques jours serait très faibles, même s'il y avait de l'argent à rendre.
De plus, ce n'est pas vous qui retardez, mais le locataire qui ne donne pas la preuve du ramonage ni de la vidange.
Si vous dépassez un peu la date vous n'irez pas en prison, et les intérêts qu'on pourrait vous demander pour quelques jours serait très faibles, même s'il y avait de l'argent à rendre.
De plus, ce n'est pas vous qui retardez, mais le locataire qui ne donne pas la preuve du ramonage ni de la vidange.
djivi38
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22 novembre 2024
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16 juil. 2018 à 15:27
16 juil. 2018 à 15:27
bonjour,
C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire, même si la gestion du logement a été confiée à une agence.
Vous auriez dû, en début de location, demander à l'agence qu'elle vous le reverse.
Depuis presque 2 mois, l'agence aurait dû vous faire parvenir copie de l'EDLS que vous aviez demandé.
Mais le plus urgent maintenant reste la restitution du DG pour ne pas avoir de pénalité de retard; le cas de l'agence... vous verrez plus tard, quand les suites de cette location seront terminées :-)
Dans la situation présente :
- oui, le ramonage annuel est à charge du locataire,
- oui, la vidange d'une fosse septique se fait environ tous les 4 ans et si ça tombe pendant une période de location, c'est à la charge du locataire ; cependant, il faut rester cohérent : par exemple si le locataire est resté très peu de temps vous n'allez pas lui faire payer une vidange pour 4 années, d'autant qu'une vidange n'est pas à quelques jours près. Par contre, si le locataire est resté longtemps depuis la dernière vidange d'avant sa location, c'est normal qu'il paye la vidange suivante.
Si le locataire ne se renseigne pas, à la signature du bail, sur la date de la dernière vidange, le bailleur/agence aurait dû la lui communiquer, afin qu'il puisse prévoir cette dépense dans son budget.
- Avertir (par mail vu l'urgence, puis confirmation par courrier R+AR) l'agence que vous vous occupez de restituer le DG à votre locataire et réclamez la restitution immédiate de la somme que vous venez de lui verser à cet effet.
- SI toutes les conditions pour pouvoir faire des retenues sur DG ont été réalisées (voir mon topo), restituez le montant du DG (courrier R+AR) :
-> moins le montant du devis du ramonage (en joignant le justificatif),
-> moins éventuellement un montant moyen de vidange de fosse septique en écrivant que le justificatif et la régularisation de ce montant seront faits ultérieurement,
-> moins 20% d'1 loyer hors charges (pas besoin de justificatif, c'est la loi donc d'ordre public) en vue de la régularisation des charges qui se fera lors de l'approbation des comptes lors de la prochaine AG.
-> moins éventuellement le montant de dégradations mentionnées sur EDLS tout en étant absentes de l'EDLE.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse: de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sortie tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
Encore un peu de lecture…
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Cordialement.
C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire, même si la gestion du logement a été confiée à une agence.
Vous auriez dû, en début de location, demander à l'agence qu'elle vous le reverse.
Depuis presque 2 mois, l'agence aurait dû vous faire parvenir copie de l'EDLS que vous aviez demandé.
Mais le plus urgent maintenant reste la restitution du DG pour ne pas avoir de pénalité de retard; le cas de l'agence... vous verrez plus tard, quand les suites de cette location seront terminées :-)
Dans la situation présente :
- oui, le ramonage annuel est à charge du locataire,
- oui, la vidange d'une fosse septique se fait environ tous les 4 ans et si ça tombe pendant une période de location, c'est à la charge du locataire ; cependant, il faut rester cohérent : par exemple si le locataire est resté très peu de temps vous n'allez pas lui faire payer une vidange pour 4 années, d'autant qu'une vidange n'est pas à quelques jours près. Par contre, si le locataire est resté longtemps depuis la dernière vidange d'avant sa location, c'est normal qu'il paye la vidange suivante.
Si le locataire ne se renseigne pas, à la signature du bail, sur la date de la dernière vidange, le bailleur/agence aurait dû la lui communiquer, afin qu'il puisse prévoir cette dépense dans son budget.
- Avertir (par mail vu l'urgence, puis confirmation par courrier R+AR) l'agence que vous vous occupez de restituer le DG à votre locataire et réclamez la restitution immédiate de la somme que vous venez de lui verser à cet effet.
- SI toutes les conditions pour pouvoir faire des retenues sur DG ont été réalisées (voir mon topo), restituez le montant du DG (courrier R+AR) :
-> moins le montant du devis du ramonage (en joignant le justificatif),
-> moins éventuellement un montant moyen de vidange de fosse septique en écrivant que le justificatif et la régularisation de ce montant seront faits ultérieurement,
-> moins 20% d'1 loyer hors charges (pas besoin de justificatif, c'est la loi donc d'ordre public) en vue de la régularisation des charges qui se fera lors de l'approbation des comptes lors de la prochaine AG.
-> moins éventuellement le montant de dégradations mentionnées sur EDLS tout en étant absentes de l'EDLE.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse: de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sortie tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
Encore un peu de lecture…
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Cordialement.
proprio08
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lundi 16 juillet 2018
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21 juillet 2018
16 juil. 2018 à 15:43
16 juil. 2018 à 15:43
Merci beaucoup pour votre réponse complète, quelques précisions cependant :
- Je vis à l'étranger, ce qui ne facilite pas les démarches type LRAR. J'ai bien de la famille sur place, mais je ne sais pas s'il est légal d'utiliser leur adresse ou si je dois donner ma résidence officielle à l'étranger.
- L'agence a insisté pour que cela passe par eux, je leur ai déjà fait un virement il y a quelques jours du montant de restitution du DG (montant d'origine moins devis de ramonage), afin qu'ils le restituent.
Etant donné les délais de virement, même si je les convaincais par téléphone aujourd'hui je me retrouverais à devoir faire le virement aujourd'hui ou demain pour la locataire (dont je n'ai meme pas les coordonnées bancaires !)
Le plus simple serait tout de même qu'ils coopèrent, que j'obtienne un devis aujourd'hui et qu'ils retiennent la somme et envoient le tout demain.
- Sauf que : il y a toutes les chances pour que l'EDLS ne mentionne pas la vidange de fosse septique (la locataire est restée 5 ans, je pense qu'il est incontestable que la charge lui revient). Dans ce cas, ai-je le droit quand meme de le retenir sur le DG ou bien faut-il tenter d'écrire au locataire apres restitution pour le récupérer en lui envoyant la facture ?
- Il n'y a pas de charges ni d'AG, je suis dans le cas d'une maison individuelle à la campagne. Puis-je quand même retenir 20% ?
- Je vis à l'étranger, ce qui ne facilite pas les démarches type LRAR. J'ai bien de la famille sur place, mais je ne sais pas s'il est légal d'utiliser leur adresse ou si je dois donner ma résidence officielle à l'étranger.
- L'agence a insisté pour que cela passe par eux, je leur ai déjà fait un virement il y a quelques jours du montant de restitution du DG (montant d'origine moins devis de ramonage), afin qu'ils le restituent.
Etant donné les délais de virement, même si je les convaincais par téléphone aujourd'hui je me retrouverais à devoir faire le virement aujourd'hui ou demain pour la locataire (dont je n'ai meme pas les coordonnées bancaires !)
Le plus simple serait tout de même qu'ils coopèrent, que j'obtienne un devis aujourd'hui et qu'ils retiennent la somme et envoient le tout demain.
- Sauf que : il y a toutes les chances pour que l'EDLS ne mentionne pas la vidange de fosse septique (la locataire est restée 5 ans, je pense qu'il est incontestable que la charge lui revient). Dans ce cas, ai-je le droit quand meme de le retenir sur le DG ou bien faut-il tenter d'écrire au locataire apres restitution pour le récupérer en lui envoyant la facture ?
- Il n'y a pas de charges ni d'AG, je suis dans le cas d'une maison individuelle à la campagne. Puis-je quand même retenir 20% ?
djivi38
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proprio08
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16 juil. 2018 à 18:40
16 juil. 2018 à 18:40
bonjour,
"l'EDLS ne mentionne pas la vidange de fosse septique (la locataire est restée 5 ans, je pense qu'il est incontestable que la charge lui revient)"
Pour ça, ça n'a pas d'importance que ça ne soit pas mentionné sur l'EDLS : c'est une obligation locative, au même titre que le ramonage annuel par exemple ou la révision annuelle d'une clim. : et 5 ans de location, oui, vous êtes tout à fait en droit de faire une retenue sur le DG pour cette vidange non faite par le locataire.
"je suis dans le cas d'une maison individuelle. Puis-je quand même retenir 20%"
NON, car il n' y a aucune charge en maison individuelle.
Par contre, pensez bien à la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) : scanner votre avis de TF à l'agence avec le calcul de ce qui vous est dû (au prorata du temps d'occupation, sans les frais de gestion et éventuellement demande des 3 dernières années si l'agence n'a jamais demandé le remboursement de ces TEOM) :
Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.
SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.
¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Exonération :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)
• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.cc-orb-jaur.fr/
ARRIÉRÉS de TEOM :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479
Ce qui est dit aussi dans l’ article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Cordialement.
"l'EDLS ne mentionne pas la vidange de fosse septique (la locataire est restée 5 ans, je pense qu'il est incontestable que la charge lui revient)"
Pour ça, ça n'a pas d'importance que ça ne soit pas mentionné sur l'EDLS : c'est une obligation locative, au même titre que le ramonage annuel par exemple ou la révision annuelle d'une clim. : et 5 ans de location, oui, vous êtes tout à fait en droit de faire une retenue sur le DG pour cette vidange non faite par le locataire.
"je suis dans le cas d'une maison individuelle. Puis-je quand même retenir 20%"
NON, car il n' y a aucune charge en maison individuelle.
Par contre, pensez bien à la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) : scanner votre avis de TF à l'agence avec le calcul de ce qui vous est dû (au prorata du temps d'occupation, sans les frais de gestion et éventuellement demande des 3 dernières années si l'agence n'a jamais demandé le remboursement de ces TEOM) :
Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.
SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.
¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Exonération :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)
• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.cc-orb-jaur.fr/
ARRIÉRÉS de TEOM :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479
Ce qui est dit aussi dans l’ article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Cordialement.
proprio08
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21 juillet 2018
19 juil. 2018 à 19:12
19 juil. 2018 à 19:12
Bonjour,
Merci pour ces éléments.
La colonne TEOM est vide sur ma TF.
Il s'agit d'un petit village, et je me demande si les dépenses relatives aux ordures ne sont pas comptées dans un autre poste (j'ai commune, intercommunalité et département pour "proprietes baties". Et comme j'ai un terrain il y a aussi une ligne "proprietes non baties" avec commune, intercommunalite, taxe additionnelle et chambre d'agriculture).
En l'absence d'une mention explicite pour les TEOM, puis-je tout de même les récupérer ? J'en doute.
Merci pour ces éléments.
La colonne TEOM est vide sur ma TF.
Il s'agit d'un petit village, et je me demande si les dépenses relatives aux ordures ne sont pas comptées dans un autre poste (j'ai commune, intercommunalité et département pour "proprietes baties". Et comme j'ai un terrain il y a aussi une ligne "proprietes non baties" avec commune, intercommunalite, taxe additionnelle et chambre d'agriculture).
En l'absence d'une mention explicite pour les TEOM, puis-je tout de même les récupérer ? J'en doute.
djivi38
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proprio08
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19 juil. 2018 à 22:12
19 juil. 2018 à 22:12
bonjour,
que voulez-vous récupérer si aucun montant de TEOM n'est indiqué ??? Vous ne pouvez pas
demander à votre locataire un remboursement de TEOM que vous-même ne payez pas !! Restez logique... :-)
Peut-être s'agit-il de la REOM (laquelle je crois est adressée directement au locataire) ?
que voulez-vous récupérer si aucun montant de TEOM n'est indiqué ??? Vous ne pouvez pas
demander à votre locataire un remboursement de TEOM que vous-même ne payez pas !! Restez logique... :-)
Peut-être s'agit-il de la REOM (laquelle je crois est adressée directement au locataire) ?
proprio08
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21 juillet 2018
21 juil. 2018 à 17:37
21 juil. 2018 à 17:37
Je me demandais juste si, dans certaines communes, l'enlèvement des ordures ménagères ne figure pas explicitement sous "TEOM" mais est inclus dans une autre taxe. Et dans ce cas, s'il est légitime de vouloir les récupérer quand même auprès du locataire.
Mais il y a des chances qu'ils aient reçu à la place une REOM effectivement.
Mais il y a des chances qu'ils aient reçu à la place une REOM effectivement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
16 juil. 2018 à 17:44
ce ne sont pas des intérêts si retard de restitution de DG, mais, depuis plusieurs années, c'est un % d'1 mois de loyer hors charges : il serait temps d'actualiser vos tablettes !!
cdt.