Contestation de l’edls [Résolu]

amel-ie - 27 juin 2018 à 13:16 - Dernière réponse : Valenchantée 17463 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention
- 27 juin 2018 à 20:49
Bonjour,
Nous avons effectué l’état des lieux de sortie du logement que nous louions en présence de la mère du propriétaire car lui et sa femme étaient en vacances à ce moment-là( chose que nous pouvons prouver). Dame qui d’ailleurs ne nous à présenter aucun document de procuration ou délégation.
L’edls nous a été envoyé par mail 4jours plus tard avec la signature des propriétaires et non de la personne les « représentant ». De plus une mention prévoyant le changement du receveur de douche en pierre bleue du Vietnam qui a été constaté taché mais qualifié en « état moyen » a été ajouté ( différence flagrante d’écriture). A suivi un devis envoyé par les propriétaires qui veulent nous retenir la totalité du dépôt de garantie.
Avons-nous un recours juridique si jamais la conciliation à la Commission départemental n’aboutirait pas?
Cdt

Amélie Andrieux
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8 réponses

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Valenchantée 17463 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 27 juin 2018 à 13:45
3
Merci
Bonjour,

Non, ça, ce n'est pas possible : l'état des lieux doit être signé par la personne qui l'a effectué en votre présence.

Faites leur une lettre recommandée AR pour leur rappeler cette règle de base, pour leur signaler que vous n'êtes pas "miro" et que vous avez bien remarqué la mention ajoutée, ce qui est illicite, et pour leur rappeler qu'ils ont un mois pour vous restituer intégralement le dépôt de garantie.

Cdlt

Merci Valenchantée 3

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Merci de votre réponse,
Nous avons envoyé un recommandé AR leur signifiant la mention rajoutée mais nous n’avons pas parlé du problème de signature. Ils ont répondu par recommandé 8jours après en restant sur leur position , que nous avions « dégradé » donc qu’il retenait la totalité du dépôt de garantie se basant sur un devis plus que douteux ( j’ai mené ma petit enquête, il y a plein d’elemenos louches).
Valenchantée 17463 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 27 juin 2018 à 19:41
Ben faut pas les laisser faire ! Faites appel à la commission de conciliation des baux d'habitation de votre département : c'est gratuit.
Oui c’est bien ce que j’ai l’intention de faire.
Merci beaucoup en tout cas !
Valenchantée 17463 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 27 juin 2018 à 20:49
avec plaisir ... :)
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djivi38 20412 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 25 septembre 2018 Dernière intervention - 27 juin 2018 à 14:18
0
Merci
bonjour,

vous avez la "chance" de pouvoir prouver que l'EDLS n'a pas été fait légalement :
- signature autre que celle du "représentant" du bailleur
- pas de procuration
- pas de remise immédiate de votre exemplaire d'EDLS
- rajout de "dégradations" postérieur à la réalisation de l'EDLS

Suivez les conseils d'une de nos pros de ce forum.


=> Si vous n'obtenez pas de réponse à votre courrier R+AR de mise en demeure de restitution intégrale de votre DG : direction commission de conciliation, puis si échec, direction tribunal d'instance où vous pourrez demander, en plus, des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil.

=> Si vous obtenez une réponse négative à votre courrier R+AR de mise en demeure de restitution intégrale de votre DG : direction directement vers le tribunal d'instance (voir mon topo "Dispense de la commission de conciliation préalable").


Pour votre info personnelle, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou si EDLS inexistant ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]

=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est souvent de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.
Merci pour votre réponse,
J’avais déjà lu vos conseils sur un cas quasi similaire au mien c’est pour cela que je me suis permise d’ecrire sur ce forum. Vous avez confirmé ce que je pensais. Un recommandé leur a déjà été envoyé et ils ont répondu par la négative en restant sur leur argument que nous avions « dégradé « donc qu’ils gardaient le dépôt de garantie se basant sur un devis douteux.
Cdt
djivi38 20412 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 25 septembre 2018 Dernière intervention > amel-ie - 27 juin 2018 à 15:18
OK ! Merci de votre retour :-)
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