EdLE vague VS EdlS pointilleux, comment faire?

gally9 - 16 févr. 2018 à 17:12
djivi38 Messages postés 52493 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 25 février 2025 - 16 févr. 2018 à 20:07
Bonjour,
A mon emménagement en 2011, l'appartement avait quelques parties trés vétustes (vieille tapisserie tachée dans les placards, parquet usagé avec rayures et brulures, partie de mur completement troué camouflé par la gazinière laissée par le locataire précédent..)
L' edlE a été réalisé par l'agence qui a été assez vague et m'a dit que l'état d'usure etait "normale", les placards n'étaient pas mentionnés, ni les lampes. tout a été marqué en état d'usage.

L'edlS a été réalisé par une société prestataire et représentant le propriétaire, qui désire refaire l'appartement (puisque vétuste). L'agent n'avait meme pas en main l'edlE et a refusé que je lui donne. Il a été extremement pointilleux, ajoutant la moindre lampe ou placard, et a mis beaucoup d'état moyen à mauvais alors que les parties concernées étaient d'origine et n'ont pas changé !

Pourtant j'ai été une bonne locataire, j'ai meme repeint plusieurs murs et réparé des parties qui étaient vétustes à mon arrivée.

Si l'agence me prend mon dépot de garantie et me présente des factures de réparation, quelles sont mes voies de recours vu que j'ai signé l'état des lieux de sortie à contre coeur, car l'etat des lieux d'entrée ne correspondait pas à la réalité et dans lequel plein d'éléments n'etaient pas listés?

D'avance je vous remercie de votre retour.

2 réponses

Ysabe_l Messages postés 12620 Date d'inscription vendredi 12 avril 2013 Statut Contributeur Dernière intervention 24 février 2025 8 706
16 févr. 2018 à 17:31
Bonjour

Aucun recours si les états des lieux sont signés des 2 parties.

Il appartient au locataire d'être pointilleux à l'entrée car c'est tout à son avantage. Il appartient au propriétaire d'être pointilleux à la sortie car c'est à son avantage.

Ce n'est pas parce que vous n'avez pas usé de votre droit à l'entrée qu'il ne peut user du sien à la sortie.
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djivi38 Messages postés 52493 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 25 février 2025 15 482
16 févr. 2018 à 19:38
bonsoir,

en complément de l'excellente réponse d'Ysabe, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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Je n'ai vraiment aucun recours? sachant que j'ai des preuves de la vétusté (photos) originelle qui ne correspondent pas à des dégradations et que l'etat des lieux d'entrée ne permettait pas de rajouter des éléments (placards, lampes...)?
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djivi38 Messages postés 52493 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 25 février 2025 15 482 > gally9
16 févr. 2018 à 20:07
Si la feuille de l'EDLE n'était pas assez grande, fallait en prendre une autre, et surtout, vous auriez dû veiller à ce que vos (éventuelles) remarques ce jour-là soient écrites. De plus, vous aviez 10 jours à partir de la remise des clés pour apporter des modifications (par courrier R+AR) sur ce qui vous aurait échappé lors de l'établissement de l'EDLE.
Vous n'avez usé d'aucun de ces 2 droits.
Maintenant, le bailleur va comparer les 2 EDL que vous avez signés (donc acceptés comme étant justes) et fera les retenues qu'il jugera bon de faire. Seules les photos d'un huissier sont valables en justice. Celles d'un particulier peuvent (si le juge le veut bien) servir de début de preuves.
Et au maximum dans 2 mois après le rendu des clés, il vous restituera une partie du DG avec les justificatifs des retenues. Si les justificatifs ne sont pas joints, il faudra les réclamer par courrier R+AR etc. tout est expliqué dans mon topo...
cdt.
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