Preuves à fournir à la location

Question

Bonjour, 

Je ne suis pas Français, mais issu de l'UE, je dois quitter mon actuel logement universitaire pour le 30/6 et je cherche donc un logement privatif à Paris ou en région parisienne.

Meublé ou non meublé. Je gagne environ 1650€ par mois dans le cadre de mon contrat doctoral avec Paris-Sorbonne Université. 

J'ai déjà eu deux trois expériences avec des propriétaires à Paris dans le cadre de ma recherche,et je suis assez interloqué. 

On me demande de gagner jusqu'au triple de ce que je dois m'acquitter comme loyer, on me demande les fiches d'impôts de mes parents (mes garants) pour savoir s'ils sont solvables, etc.

Or ça me choque. Non que les propriétaires veulent être sûrs de leur coup et prennent des précautions, je connais ça : nous avons eu des locataires qui nous menaçaient de mort parce qu'on voulait leur réclamer le loyer...je comprends très bien la position des propriétaires qui cherchent à se prémunir du mauvais payeur. Mais comme j'ai lu ailleurs (un vieux post datant de 2009 d'ailleurs) : "ça bloque de braves gens". 

Et de fait, je me demandais : que peut légitimement me réclamer comme preuves un propriétaire ?  Peut-il, comme cela m'a été demandé, de montrer des feuilles d'impôts ? N'est-ce pas un peu pousser bobonne dans les orties ? 

D'autre part, je suis remballé de toute part dans Paris avec 1650€ quand je me présente pour un 30m2 à 900€...

dur dur... je comprends les propriétaires, je sympathise avec eux, mais maintenant que je suis de l'autre côté de la barrière, je prie de tomber sur quelqu'un que d'autres locataires n'auront pas vidé de la confiance qu'il ou elle peut avoir en son prochain...sigh.

Merci d'avance pour vos réponses,

Elrad.

djivi38 · Answer

bonjour,

cette moyenne des revenus de 3 fois le montant du loyer a été "établie" par l'expérience des loyers impayés pour cause d'endettement, et pratiquement tous les bailleurs vous demanderont des revenus triples du montant du loyer, que ce soit à Paris (où la vie est chère) ou en province.

Voir ici les documents que les bailleurs sont en droit de demander à un candidat-locataire et à son (ses) garant(s) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1169

Sachez aussi qu'un bailleur qui a une assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) n'a pas le droit de demander en plus un garant au locataire, mais l'assurance est aussi sévère dans ses critères de solvabilité du locataire.

Je me permets de vous donner un de mes petits (!) topo pour ne pas vous faire avoir par des "méchants bailleurs"  :-)

COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ?

I-) GÉNÉRALITÉS : 

- Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur.
- Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- La mention "bailleur" signifie « propriétaire ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».
- Se référer à la loi du 6/7/1989
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/

II-) RECHERCHE DU LOGEMENT : 

- Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » : à remettre au bailleur.
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières).
- Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location. 
- Fuir les « marchands de listes » (qui justement demandent de l’argent pour vous donner une liste de logement soi-disant à louer, mais qui n’est pas tenue à jour, et vous vous retrouvez à 50 personnes pour visiter le même logement !!)
- VISITER les logements en vue, et encore plus attentivement celui retenu.

III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ PAR LE BAILLEUR :

• CONTRAT DE LOCATION (à signer en même temps que le bailleur) :
- toute réservation pour une résidence principale est illégale (seulement légale pour une location saisonnière).
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes, à remettre aux intéressés de suite après signatures). 
https://www.locservice.fr/guides/guide-proprietaire/bail-10.html
- Les coordonnées personnelles du bailleur doivent figurer sur le bail.
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction. 
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. 
- Spécificité contrat étudiant : peut être de 9 mois, non renouvelable. 
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés). 
- Sans autorisation ÉCRITE du bailleur la sous-location est interdite.

• CAUTION (= garant) ou GLI (= Garantie Loyers Impayés) :
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/597-garant-du-locataire-caution-solidaire-definition-duree/
CLE : Caution Locative Étudiant
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/43125-caution-locative-etudiante-cle-mode-d-emploi

• ASSURANCE : 
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire le jour de la remise des clés. 
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient. 
- L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si  absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation du bail). 
- Le bailleur, lui, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en copropriété.

• DG = DÉPÔT de GARANTIE : 
- Location meublée : est égal jusqu'à 2 mois maxi d’un loyer hors charges 
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges 
Le chèque se donne – contre reçu - à la signature du bail, jamais avant (une réservation est  illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite). 
- Aides : le Fonds Solidarité Logement (FSL) et l’action Logement (ex 1% Logement) dans le cadre de l'avance Loca Pass.

• EDLE (État Des Lieux Entrant) (un topo + précis peut être donné sur demande) : 
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes (bailleur/locataire(s)) et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS]. 
article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 :
- Le locataire doit être vigilant & strict et veiller à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnements chasse d'eau/fenêtres/portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc. 
- Y noter - en présence du bailleur - les relevés des compteurs (en meublé). 
- Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau. 
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages). 
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux). 
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989
- Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe.

• CHARGES :
Les charges peuvent être mentionnées :
 Soit « forfaitaires » : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location
 Soit « au réel » : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Si les charges sont mentionnées « comprises » : faire préciser par le bailleur, par écrit, ce qu’elles comprennent.

• TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) (topo sur demande) :
Le remboursement de la TEOM – sur justificatif, au prorata du temps d’occupation et sans les frais de gestion/rôle – dépend de la qualification des charges (« forfaitaires » ou « au réel »).

• 1° LOYER :
- Se donne à la remise des clés. 
- Est au prorata depuis le jour de la remise des clés.
- Demander une "quittance" de loyer, et, si le besoin s’en fait sentir, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (gratuitement). 

• LOYERS SUIVANTS :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- La date du paiement des loyers mentionnée sur le bail est la date de réception par le bailleur.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme c’est le cas pour les prélèvements. 
- Le paiement en espèces se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon.

• DERNIER LOYER :
- le dernier loyer est aussi au prorata : arrêter ses virements après le paiement de l’avant-dernier loyer et payer par chèque le dernier loyer.

• RÉVISION DE LOYER : 
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI la révision est prévue sur le bail (si possible avec indice & trimestre de référence). 
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location.

• RÉÉVALUATION DE LOYER :
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail et en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
Art. 17-2 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

• Si CHAUDIÈRE, CLIM, CHEMINÉE, FOSSE septique/toutes eaux, etc. (= tout élément mentionné au contrat de location et qui nécessite un entretien locatif annuel) : 
- A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses propres différents professionnels). 
- Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange peut se faire environ tous les 4 ans : se faire remettre - dès l’EDLE - la copie de la dernière vidange.
- Si impossibilité de voir les attestations, faire noter par le bailleur sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont il se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes).

• ANIMAUX DOMESTIQUES :
Aucun contrat de location ne peut exiger de ne pas avoir d’animaux domestiques (hors chiens catégorie 1 & 2), ce serait une clause abusive, réputée non écrite (art 4 loi 6/7/1989).
Le locataire doit cependant veiller à ce que ses animaux domestiques ne causent aucune nuisances, sonores, olfactives ou autres. 

IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION : 

- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent ET qui sont mentionnés sur le contrat de location. 
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
- Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés). 
- Le bailleur « a l’obligation de donner à louer un logement en bon état d’usage et de réparations….etc. » : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur « est débiteur d’une obligation d’entretien des lieux loués » (art.1719 & suivants du Code civil) et de faire, à ses frais, les "réparations non locatives" (= « grosses réparations » ou « vétusté ») qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée. 
- Il est illégal pour le bailleur de rentrer chez son locataire sans son autorisation (violation de domicile).

V-) TH  (Taxe d’Habitation) :

- Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition au 1° janvier du logement correspondant.
- Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie) : un locataire n’a pas à payer la TH (même partiellement) de son bailleur.
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.
- Pas de TH pour une chambre louée chez l’habitant.

VI) TEOM (Taxe enlèvement des Ordures Ménagères)(un topo + précis peut être donné sur demande) :

- si les autres charges sont "au réel" : la TEOM est à rembourser sur justificatif, au prorata du temps d'occupation du logement et sans les frais de gestion;
- si les autres charges sont "forfaitaires" : la TEOM est incluse et n'a pas à être remboursée en plus, sauf si clause particulière dans le contrat de location pour un paiement à part de la TEOM en sus du forfait de charges.

VII-) CONGÉ DU TITULAIRE DU BAIL : 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
- Un locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à se justifier (art. 12 loi 6/7/1989), mais doit respecter le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois. 
-> Location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici : 
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/ 
Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé, sauf celui de « zone tendue » car il est d’ordre public :
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/
- Profiter de ce courrier pour proposer date & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés. 
- Peut être envoyé en R+AR ou être remis en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) ou être remis par un huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDLS ou si désaccord pour la date de l’EDLS : dans ce dernier cas, ce sera à frais partagés).
- Le préavis démarre, de date à date, à la réception du courrier R+AR OU le jour de la remise en main OU le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent).

VIII-)  EDLS (État Des Lieux Sortant) : 

- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va examiner le logement et mentionner 
toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS. 
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.  
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet... 
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) » 
- Avant de signer : relire calmement (même - et surtout - si le bailleur se montre pressant !) 
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire). L’EDL d’un huissier n’est PAS contestable. 
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG. 
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE. 
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 . Si non signé, récupérer quand même son exemplaire.
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis. 

IX-) RESTITUTION DU DG (un topo + précis peut être donné sur demande) : 

- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés. 
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.

X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :

Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. 
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

 Si départ PENDANT le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
 Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.

Cordialement.

Elradsoldier · Answer

Je me permets de faire un deuxième post car il concerne la suite de mes réflexions sur le sujet : 

Quels conseils me donneriez-vous pour ma recherche ? Dois-je obligatoirement me limiter à trouver un loyer qui soit le tiers de ce que je gagne ? Une personne m'avait proposé un montage que j'ai trouvé rocambolesque où ma maman serait la locataire car disposant de plus de ressources que moi et mon père serait le garant et moi l'occupant.... J'ai préféré dire non car il s'agissait d'une personne qui agissait (soi-disant) pour le compte du propriétaire qui était à l'étranger et qui souhaitait n'avoir qu'un dossier béton sur sa table. 

ça m'ennuie un peu de devoir me contenter de ne pouvoir postuler qu'à des loyers de 500€ environs, je sais que je n'ai pas à faire la fine bouche, que ce serait toujours ça de pris, mais j'ai un chat chez mes parents que j'aimerais bien prendre ici et rien que lui est déjà un paramètre qui me ferme certaines portes.

Mais faisons fî du chat, disons que je suis seul, c'est tout de même un peu dommage de passer de 28m2 à 13m2...Enfin je chipote sans doute. 

Je détiens un compte bancaire ici en France (pour le versement de mes salaires), croyez-vous que je doive m'adresser à ma banque pour voir ce qu'elle peut éventuellement faire pour m'aider à résoudre mon problème d'éligibilité au niveau des revenus mensuels personnels pour des loyers dépassant les  500€ ? 

Ou recourir aux APL ? 

Merci pour vos conseils,

Bien cordialement,

Elrad.

Elradsoldier · Answer

Bonjour/Bonsoir,

J'ai une question relativement urgente à résoudre : j'ai une visite d'appartement demain matin et la propriétaire, au téléphone, m'indique d'apporter un RIB. Or, j'ai lu sur le net que le RIB faisait partie de ces clauses non-écrites dont fait mention la loi du 6 juillet 1989. Du coup je me demande ceci : 

Quel usage indiscret peut bien faire un bailleur avec le RIB du candidat locataire ? 

J'ai lu qu'ils pouvaient ainsi vérifier la solvabilité du candidat. 

D'où je réitère, en la modifiant un peu, ma question : "Que peut faire quelqu'un avec le RIB d'un autre en main ?" 

En vous remerciant pour vos réponses futures,

Bien cordialement,

Elrad

Preuves à fournir à la location

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