Dépôt de garantie et régularisation des charges

charliiie - 4 juin 2018 à 19:13 - Dernière réponse : Valenchantée 17083 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 20 juin 2018 Dernière intervention
- 5 juin 2018 à 19:23
Bonjour,

J'ai quitté mon logement en colocation fin avril (malgré d'ailleurs que le bail laisse penser à une location sans parties communes ce qui m'a toujours paru étrange, mais soit). Sans problème lors de l'état des lieux des sorties, je devais recevoir mon dépôt de garantie sous un mois. Celui-ci n'est toujours pas reçu après que les 1mois soit dépassé de plus d'une semaine. Leur justification pour ne pas la rendre dans le délai légal était les vacances de leur comptable. Super excuse face à un délai légal mais soit.

Dans le loyer étaient inclues des provisions sur charges.

Je viens de recevoir un mail demandant de payer 115euros de régularisation pour l'électricité, sans même avoir reçu justification que tout le dépot de garanti de 350euros n'était pas suffisant pour la régularisation ni justifier de ne rien me rendre du dépôt. D'autant qu'au moment de l'état des lieux de sortie, on m'a informé que la consommation d'eau était très basse par rapport à ce qui était calculé dans les charges ce qui devrait compenser en partie.

Ma question est donc :

Peut-on demander au locataire de verser un montant pour les charges en plus du dépôt de garantie?

Je vais bien sur demander un justificatif pour les retraits sur celui-ci, puis-je demander des justificatifs précis pour la consommation et la répartition entre les locataires?

J'ajoute qu'ils n'ont pas voulu me donner copie de l'état des lieux de sortie le jour de celui-ci, et qu'ils ne me l'ont toujours pas envoyé par mail malgré qu'ils aient indiqué que ce serait fait.
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6 réponses

Valenchantée 17083 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 20 juin 2018 Dernière intervention - 4 juin 2018 à 20:20
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Merci
Bonsoir,

Vous devez absolument avoir l'état des lieux de sortie. Vous auriez dû en avoir un exemplaire à la fin de l'état des lieux. C'est la loi (loi du 6 juillet 89) : l'EDL doit être fait en 2 exemplaires dont un remis au locataire le jour même.

Envoyez une lettre recommandée AR qui dira : "je vous mets en demeure de m'adresser la copie de l'état des lieux tel qu'il a été effectué le XX sous 48 heures".

Ensuite, une fois que vous avez votre exemplaire d'EDL, vous leur refaites une lettre recommandée AR pour les mettre à nouveau en demeure de vous rembourser votre dépôt de garantie en totalité et de vous fournir des justificatifs pour les charges demandées.

En colocation, il y a toujours des parties communes. Vous étiez en meublé ? Vous aviez votre propre bail ou c'était un bail commun à tout le monde ?

Cdlt
Merci de votre réponse ! C'était en meublé et oui il y avait des parties communes mais sur les papiers pour la caf comme sur le bail c'était considéré comme une location.. Je trouve personnellement ça étrange mais après je n'y connait rien, s'ils n'ont jamais eu de problème là dessus et que la caf ne m'a rien dit ça doit être normal.
Valenchantée 17083 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 20 juin 2018 Dernière intervention - 5 juin 2018 à 19:23
Sans doute que vous aviez chacun votre bail ?
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djivi38 18081 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juin 2018 Dernière intervention - 4 juin 2018 à 20:34
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Merci
bonsoir,

je comprends que vous étiez dans les faits en colocation meublée (oui ?), mais avec un contrat de location individuel.
Donc, ayant donné individuellement un DG à votre entrée dans les lieux et ayant un EDLS conforme à l'EDLE, effectivement l'intégralité de votre DG aurait dû vous être restitué dans le mois suivant la remise des clés, (comptable en vacances ou pas !)

Toute charge demandée en sus du loyer DOIT être justifiée par un document officiel (et pas par des gribouillis de compte faits à la main sur un bout de papier !)
La consommation d'électricité doit être justifiée par :
- le relevé du compteur lors de l'EDLE ET lors de l'EDLS
- la facture du bailleur pour qui la revente d'électricité est tolérée en location meublée (alors qu'elle est strictement interdite en location nue).
Des "provisions de charges" impliquent des régularisations annuelles; en cas d'oubli, le bailleur ne peut pas réclamer + que 3 ans en arrière.

Du fait qu'ils ne vous ont pas adresser de courrier dans le mois suivant la remise des clés pour vous dire que votre DG ne vous serait pas restitué pour telle & telle raison ET si vous aviez bien mentionné votre nouvelle adresse, vous êtes en droit de leur réclamer une pénalité de retard : voir mon topo.

"Peut-on demander au locataire de verser un montant pour les charges en plus du dépôt de garantie? "
Oui. Sur justificatifs, comme toute demande d'argent en sus des loyers.

"puis-je demander des justificatifs précis pour la consommation et la répartition entre les locataires? "
Bien sûr que oui.

"ils n'ont pas voulu me donner copie de l'état des lieux de sortie le jour de celui-ci"
Ils sont en tort !


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI
(hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques (et faits légalement) ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire).
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.


=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance (joindre copie des courriers) :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord")


Encore un peu de lecture... :-)

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.
Merci beaucoup de votre réponse très complète !
djivi38 18081 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juin 2018 Dernière intervention > charliiie - 4 juin 2018 à 21:33
Avec plaisir :-)
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