Dépôt de garantie bail de location non restitué
sheridan77
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Valenchantée Messages postés 23519 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 - 23 mai 2018 à 20:43
Valenchantée Messages postés 23519 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 - 23 mai 2018 à 20:43
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djivi38
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23 mai 2018 à 18:16
23 mai 2018 à 18:16
bonjour,
vous êtes déjà parfaitement au courant de beaucoup de choses... Bravo !
Cependant, vous parlez dans le texte de "caution" alors que dans le titre vous parlez du "dépôt de garantie" : c'est ce dernier terme qui est exact :-)
Dommages et intérêts : seul un juge peut les accorder. Mais si le dossier doit aller au tribunal après la (non ?) conciliation, demandez-les au conciliateur.
Pénalités de 10% d'1 loyer hors charges par mois de retard entamé(même d'1 seul jour) pour la restitution du DG : OUI, demandez-lez dans votre mise en demeure... à condition que la nouvelle adresse de votre ait été donnée par écrit lors de l'EDLS.
=> https://www.cours-appel.justice.fr/nancy
<< commission départementale de conciliation :
Une demande peut être introduite par une association représentative de locataires ; dans ce cas, elle devra préciser le nom de son représentant.>>
=> https://www.village-justice.com/articles/Conciliateur-justice-conciliation-pratique-deontologie-limites,23302.html
Je ne résiste pas, malgré tout votre savoir, à vous donner mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire).
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS légalement fait, n'est pas contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Un peu de lecture :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
Cordialement.
vous êtes déjà parfaitement au courant de beaucoup de choses... Bravo !
Cependant, vous parlez dans le texte de "caution" alors que dans le titre vous parlez du "dépôt de garantie" : c'est ce dernier terme qui est exact :-)
Dommages et intérêts : seul un juge peut les accorder. Mais si le dossier doit aller au tribunal après la (non ?) conciliation, demandez-les au conciliateur.
Pénalités de 10% d'1 loyer hors charges par mois de retard entamé(même d'1 seul jour) pour la restitution du DG : OUI, demandez-lez dans votre mise en demeure... à condition que la nouvelle adresse de votre ait été donnée par écrit lors de l'EDLS.
=> https://www.cours-appel.justice.fr/nancy
<< commission départementale de conciliation :
Une demande peut être introduite par une association représentative de locataires ; dans ce cas, elle devra préciser le nom de son représentant.>>
=> https://www.village-justice.com/articles/Conciliateur-justice-conciliation-pratique-deontologie-limites,23302.html
Je ne résiste pas, malgré tout votre savoir, à vous donner mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire).
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS légalement fait, n'est pas contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Un peu de lecture :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
Cordialement.
sheridan77
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23 mai 2018 à 18:49
23 mai 2018 à 18:49
merci pour votre retour.
J'ai employé le terme caution à tort ( et volontairement ) simplement pour ne pas être trop répétitif dans mon texte.
Par contre, rien n'indique la nouvelle adresse de ma fille sur l'état des lieux de sortie. Pour être précis, il s'agissait d'un logement dans le cadre de ses études et mon épouse et moi avons intégralement pris en charge ses dépenses, logement ou autres. C'est aussi pourquoi je m' occupe de cette affaire. Le propriétaire connait parfaitement notre adresse, puisque le loyer a été débité depuis notre compte bancaire, idem pour le chèque de dépôt de garantie à notre nom et adresse.
Cela dit, nous serions déjà satisfaits de récupérer notre argent, même sans les pénalités de retard. Par contre, il me parait anormal de prendre à ma charge les frais relatifs à cette procédure ( déplacement à la convocation de conciliation notamment ). Si je n'ai pas de garanties solides quant à la bonne fin de cette demande auprès du conciliateur, je pense que ça ne vaut pas la peine de dépenser autant d' énergie. Si seul le juge peut décider de l' attribution de dommages-intérêts, pensez-vous que notre cas nous laisse de bonnes chances d'obtenir réparation ?
Cordialement
J'ai employé le terme caution à tort ( et volontairement ) simplement pour ne pas être trop répétitif dans mon texte.
Par contre, rien n'indique la nouvelle adresse de ma fille sur l'état des lieux de sortie. Pour être précis, il s'agissait d'un logement dans le cadre de ses études et mon épouse et moi avons intégralement pris en charge ses dépenses, logement ou autres. C'est aussi pourquoi je m' occupe de cette affaire. Le propriétaire connait parfaitement notre adresse, puisque le loyer a été débité depuis notre compte bancaire, idem pour le chèque de dépôt de garantie à notre nom et adresse.
Cela dit, nous serions déjà satisfaits de récupérer notre argent, même sans les pénalités de retard. Par contre, il me parait anormal de prendre à ma charge les frais relatifs à cette procédure ( déplacement à la convocation de conciliation notamment ). Si je n'ai pas de garanties solides quant à la bonne fin de cette demande auprès du conciliateur, je pense que ça ne vaut pas la peine de dépenser autant d' énergie. Si seul le juge peut décider de l' attribution de dommages-intérêts, pensez-vous que notre cas nous laisse de bonnes chances d'obtenir réparation ?
Cordialement
djivi38
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23 mai 2018 à 19:43
23 mai 2018 à 19:43
Vous avez bien lu ce lien dont je vous ai mis un court extrait ?
https://www.cours-appel.justice.fr/nancy
<< commission départementale de conciliation :
Une demande peut être introduite par une association représentative de locataires ; dans ce cas, elle devra préciser le nom de son représentant.>>
J'aurais dû vous le dire avant : stop le tél et autres sms, mails... ça n'apporte aucune preuve. Donc vous avez entièrement raison de faire ce courrier R+AR de mise en demeure.
Désolée, mais je ne m'aventurerais pas à réponde à votre dernière question... n'étant qu'une lambda personne sans pratique aucune des juges/tribunaux.
Peut-être d'autres intervenants vont vous répondre... patientez...
cdt.
https://www.cours-appel.justice.fr/nancy
<< commission départementale de conciliation :
Une demande peut être introduite par une association représentative de locataires ; dans ce cas, elle devra préciser le nom de son représentant.>>
J'aurais dû vous le dire avant : stop le tél et autres sms, mails... ça n'apporte aucune preuve. Donc vous avez entièrement raison de faire ce courrier R+AR de mise en demeure.
Désolée, mais je ne m'aventurerais pas à réponde à votre dernière question... n'étant qu'une lambda personne sans pratique aucune des juges/tribunaux.
Peut-être d'autres intervenants vont vous répondre... patientez...
cdt.
Valenchantée
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23 mai 2018 à 20:43
23 mai 2018 à 20:43
Bonsoir,
Vous devez adresser une lettre de mise en demeure en RAR au bailleur, donc avec les termes "je vous mets en demeure de nous adresser ..." et en fixant un délai (48 heures par exemple). Précisez également qu'il doit payer les intérêts de retard (donc plus il attend, plus il devra payer).
Il est en effet conseillé de passer par la commission de conciliation des baux d'habitation avant de s'adresser au tribunal. Je confirme qu'elle est gratuite et ses membres pourront convaincre votre bailleur qu'il n'a rien à gagner à traîner ainsi, au contraire.
Cdlt
Vous devez adresser une lettre de mise en demeure en RAR au bailleur, donc avec les termes "je vous mets en demeure de nous adresser ..." et en fixant un délai (48 heures par exemple). Précisez également qu'il doit payer les intérêts de retard (donc plus il attend, plus il devra payer).
Il est en effet conseillé de passer par la commission de conciliation des baux d'habitation avant de s'adresser au tribunal. Je confirme qu'elle est gratuite et ses membres pourront convaincre votre bailleur qu'il n'a rien à gagner à traîner ainsi, au contraire.
Cdlt
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