État des lieux de sortie [Résolu]

cddn1234 4 Messages postés samedi 5 mai 2018Date d'inscription 6 mai 2018 Dernière intervention - 5 mai 2018 à 17:37 - Dernière réponse : cddn1234 4 Messages postés samedi 5 mai 2018Date d'inscription 6 mai 2018 Dernière intervention
- 6 mai 2018 à 00:06
Bonjour,
Nous sommes propriétaire bailleur d'une maison, nos locataires nous ont donné leur préavis jusqu'au 30 juin. Ils déménagent le 25 mai et veulent faire l'état des lieux ce même jour. Nous ne sommes pas disponibles de jours, nous travaillons et nous habitons à 4h de Route de la maison.
Nous leur avons proposé plusieurs dates en juin et les 2 derniers jours du préavis mais ça ne leur convient pas car ils ne veulent pas revenir (il déménage à 4h de Route).
Ils veulent mandater une entreprise pour les représenter lors de l'état des lieux et nous demande de payer la moitié.
Avons nous l'obligation de payer la moitié alors nous nous déplaçons et que nous serons là pour l'état des lieux de sortie?

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Valenchantée 17456 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 20 septembre 2018 Dernière intervention - 5 mai 2018 à 19:05
2
Merci
Bonjour,

Non, vous n'y êtes pas obligés.

Vous avez aussi la solution de faire appel à un huissier qui pourra faire l'EDL tout seul comme un grand sans que ce soit contestable et sans que vous ayez besoin de signer, les uns comme les autres et à frais partagés.

Cdlt

Merci Valenchantée 2

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cddn1234 4 Messages postés samedi 5 mai 2018Date d'inscription 6 mai 2018 Dernière intervention - 5 mai 2018 à 19:20
Effectivement nous pourrions faire comme ça, mais je veux être présente lors de l'edl. D'autant plus qu'en juin nous serons sur place, je ne veux pas engager des frais que je n'ai pas besoin d'avoir.

Merci pour votre réponse
djivi38 20349 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention > cddn1234 4 Messages postés samedi 5 mai 2018Date d'inscription 6 mai 2018 Dernière intervention - 5 mai 2018 à 19:44
bonjour,

donc finalement, vous vous êtes entendu avec votre locataire pour une date d'EDLS qui convient à tout le monde ?

cdt.
cddn1234 4 Messages postés samedi 5 mai 2018Date d'inscription 6 mai 2018 Dernière intervention - 5 mai 2018 à 19:47
Bonsoir,
Non pour l'instant pas de date fixée mais ils veulent mandater la société qui va leur faire le ménage de sortie pour être présent à leur place. Ça se fera donc surement avec eux, mais je voulais si je dois payer la moitié comme les locataires me le demandent ou pas.
djivi38 20349 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention > cddn1234 4 Messages postés samedi 5 mai 2018Date d'inscription 6 mai 2018 Dernière intervention - 5 mai 2018 à 21:29
non, rien à lui payer. Elle se fait représenter par qui elle veut (avec une procuration dûment établie) !
Seul le cas où, pour cause d'accord impossible sur une date pour faire l'EDLS, les frais d'un huissier sont à partagés par moitié, qu'il soit mandaté par le bailleur ou par le locataire, que les parties prenantes soient présentes ou non ce jour-là.
Faites savoir à votre locataire par courrier R+AR la date que vous choisirez.
cdt.
cddn1234 4 Messages postés samedi 5 mai 2018Date d'inscription 6 mai 2018 Dernière intervention > djivi38 20349 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention - 6 mai 2018 à 00:06
Merci beaucoup pour vos réponses!
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djivi38 20349 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention - 5 mai 2018 à 21:47
0
Merci
À toutes fins utiles, je me permets de vous donner ce qui suit :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI
(hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles dues à la VÉTUSTÉ étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ». Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.


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