Un copropriétaire renonce au droit d'acheter

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16 août 2019
- - Dernière réponse : ronparchita
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16 août 2019
- 4 août 2019 à 21:12
Bonjour,

Un copropriétaire "hérite" d'une résolution de 1993 qui l'autorise à acheter une portion des combles, parties communes.
Cette résolution avait été proposée et acquise par le propriétaire antérieur de l'appartement, mais il ne lui avait pas donné suite. L'actuel propriétaire à d'autre projets et cette obligation d'acheter le gêne. Il souhaiterait y renoncer officiellement.

Le Syndicat pour accepter, voudra que tout soit fait dans le respect des textes, qu'il ne puisse en aucune manière être recherché sur cet accord, et que son acceptation aura un caractère définitif pour les deux parties.

J'ai cherché mais n'ai pas trouvé. Pourriez-vous s'il vous plait me dire s'il existe, dans cet esprit, un texte du code qui détermine la forme et le fond d'une telle demande.

D'avance je vous remercie
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Merci
Bonjour,
Vous sortez d'un cadre de bénévolat sur un forum. Pour étudier cet historique il vous faut un avocat spécialisé en copropriété, surtout si votre syndic n'est pas "tout blanc".

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ronparchita
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16 août 2019
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Je vous remercie de votre réponse que je comprend tout à fait.
J'ai mis le détail pour ceux que ça intéresse, mais ma question que je rappelle à la fin, est un point de détail.

J'ai cherché sur Internet et généralement les problèmes qui se posent sont à l'opposé. Je souhaite juste savoir comment "l'héritier" d'un droit d'achat d'une partie commune peut légalement se désengager de cette obligation d'achat qu'il n'a pas sollicitée et qui ne l'intéresse pas.

J'imagine qu'il doit y avoir un texte, mais je n'arrive pas à le trouver. Si vous l'avez croisé...d'avance merci.
anemonedemer
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5523 > ronparchita
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16 août 2019
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Je dirais (mais à vérifier avec un avocat) qu'il faudrait qu'il mette une résolution à l'AG pour annuler celle qui décidait de lui vendre. Mais bon c'est quand même au pif vu la complexité du sujet.
ronparchita
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16 août 2019
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Ca se tient, mais j'espère qu'il y a une autre solution, parce que l'article 26, à mon avis il n'y arrivera jamais.
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bjr

que dit la résolution ?
il a "obligation" ou il est "autorisé"
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16 août 2019
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Bonjour,
Merci de votre réponse et aussi de votre question.
Voici le texte :
7. Achat du grenier par Monsieur Lampda
Après mesure du grenier surplombant l'appartement de M. Lampda, il s'avère qu'il y a X m² de surface habitable. Une discussion s'engage et le prix est fixé à X.000 Francs. L'acquéreur et les vendeurs étant d'accord, il est procédé au vote :

Pas de contre, Pas d'abstention, Vote à l'unanimité.
L'article 26 est respecté soit 699 sur 1000 et 12 copropriétaire surs 18

On passe ensuite à la résolution suivante qui n'a rien à voir
Poisson92100
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8 août 2019
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Vraiment mal tourné
le syndic de l'époque est un charlot

Pour moi il n'y a pas d'obligation mais si vous voulez vous faire un vote ce qu'une AG a décidé une nouvelle AG peut l'annuler

Faite mettre à 'l OJ de la prochaine AG "annulation de la réoslution numéro X - rappel de son texte - voté le date 1993"


PS a par cela c'est totalement absurde de faire cela pour l'achetuer...il a une autorisation qui apporteur un plus à son appartement mais il l'a refuse !
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16 août 2019
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Merci
Bonjour, et merci de votre réponse.
Les successeurs de ce Syndic là sont les autres membres de cette bande.
Ce vote engage le Syndic à vendre cette partie des combles ad vitam eternam.
On suppose qu'il engage aussi le bénéficiaire à acheter.

Dans l'ordre du jour de l'AG de 2006 on peut lire (cité parce qu'ayant un rapport) :
Résolution N : Création de nouveaux lots et modification de lots existants
P.J. Modificatif au règlement de copropriété

La résolution est ainsi rédigée :
Masse : 1200 Charges communes art.26
Résolution N : création de nouveaux lots et modification de lots existants
P.J. - modificatif au règlement de copropriété.
Après délibérations, l'Assemblée Générale adopte le modificatif au règlement de copropriété établi par Le Geomètre Expert, joint à la convocation d'AG et autorise la cession de ces nouveaux lots au profit de __________ , ___________, _________, moyennant le prix net vendeur de 1 € symbolique avec condition impératives et essentielles de la vente ainsi autorisée :
---- Que la modification du règlement de copropriété consécutive à la création de ces nouveaux lots et la publication ainsi que toutes formalités nécessaires, et l'assistance éventuelle, si celle-ci s'avérait nécessaire, d'un géomètre expert, seront à la charge de l'acquéreur, qui s'engage, à l'occasion de la présente Assemblée, à les régler ;
--- Que tous les frais de la vente seront à charge de l'acquéreur ;
--- Que le Syndic est habilité, pur le compte du Syndicat des copropriétaires , à régulariser tous les actes nécessaires, les frais et honoraires seront à la charge du retrayant, sera faite à la diligence de l'acquéreur, de telle manière que le Syndicat des Copropriétaires ne puisse être recherché à ce sujet, sous réserve du concours nécessaire du Syndic, comme indiqué précédemment.

J'ajoute une remarque. Le document du géomètre expert montre les créations de lots pris sur les parties communes à chaque étage concerné, y compris les combles, divisés en deux lots. Les toits étant en pente, apparait une ligne qui divise le plan entre "plus de 1,80m et moins de 1,80m. Aucune cote, beaucoup de trait inexpliqués, ce n'est ni clair ni indicatif de mesure ou de surface. Il y a aussi un récapitulatif texte d'une age qui étage par étage mentionne les créations de lots puis les fusions de lots avec les lots existants affectés d'un nouveau numéro. Il mentionne aussi les rattachements.
Ainsi dans les combles (partitionnés en deux lots) la création des lots n°X et n°Y
Il mentionne le rattachement du Lot X a un lot qui appartient à M. Lambda et le rattachement du lot Y à un autre lot qui appartient à M. Lambda.
Remarque : c'est une erreur de rattachement, néanmoins le document a été diffusé en l'état. C'est important.
Autre remarque, ce modificatif ne mentionne nulle part ce que les lots créés sur les parties communes représentent en tantièmes ou en mètres carrés.

Le PV reprend le même texte que celui de la convocation, rappelle les voix et les tantiemes des présents et des représentés, les votes pour, les votes contre et conclu que la majorité de l'article 26 n'étant pas réunie, la résolution n'est pas adoptée.

Dans l'Ordre du jour, à suivre :
Résolution N+1 : Proposition de rachat des combles par M. Lambda et Mme Omega . PJ Courrier du 27 mars 2006
Le courrier adressé au Syndic est ainsi rédigé :
Adresse de l'immeuble, date,
M. le nom du destinataire,
Pouvez-vous inscrire au prochain ordre du jour
- Les caves (Etudes travaux)
- Les modifs des 1/1000 (Le nom du Géomètre).
- Achat des combles
- Ravalement (Etude travaux)
Signature de M. Lambda

La résolution dans la convocation est ainsi rédigée :

Masse : 1200 Charges communes ; art.25 (oui c'est une erreur !)
Résolution N+1 : Proposition de rachat des combles par M. Lambda et Mme Omega . PJ Courrier du 27 mars 2006
Après délibérations, l'Assemblée Générale accepte la proposition de M. Lambda et madame Omega qui consiste à l'acquisition des combles pour un montant de _______________Euros.

Cette vente sera ainsi entérinée sous réserves :
---- Que la modification du règlement de copropriété consécutive à la création de ces nouveaux lots et et la publication ainsi que toutes formalités nécessaires, et l'assistance éventuelle, si celle-ci s'avérait nécessaire, d'un géomètre expert, seront à la charge de l'acquéreur, qui s'engage, à l'occasion de la présente Assemblée, à les régler ;
--- Que tous les frais de la vente seront à charge de l'acquéreur ;
--- Que le Syndic est habilité, pur le compte du Syndicat des copropriétaires , à régulariser tous les actes nécessaires, les frais et honoraires seront à la charge du retrayant, sera faite à la diligence de l'acquéreur, de telle manière que le Syndicat des Copropriétaires ne puisse être recherché à ce sujet, sous réserve du concours nécessaire du Syndic, comme indiqué précédemment.

Le PV d'AG reprend le même texte, mentionne une somme très modeste, et se termine par un décompte des voix :
Vote pour 6 sur 7 des présents ou représentés et 519/1000 (sur 550 des présents ou représentés).
Cette résolution est adoptée à la majorité absolue de 501 tantièmes sur 1000, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Remarque : cette résolution n'a pas été contestée en justice dans les délais prévus de 2 mois. Elle est donc valide.
Le problème :
La copropriété a en fin de compte signé une promesse de vente à M. Lambda pour une partie des combles puis a signé une nouvelle promesse de vente comprenant ce lot mais à deux personnes.
Pour que cette deuxième vente puisse se faire, il faudrait que le bénéficiaire renonce à la première.

Pour de multiples raisons, plusieurs membres du Syndicat souhaitent qu'il se bouge.

Pour votre information, la résolution N est à nouveau portée dans la convocation à l'AG 2007.
Dans l'ordre du jour :
Résolution N : Création de nouveaux lots et modification de lots existants.
Texte de la résolution : Après délibérations, l'Assemblée Générale adopte le modificatif au règlement de copropriété établi par Le Geomètre Expert, joint à la convocation d'AG et autorise la cession de ces nouveaux lots (les bénéficiaires sont supprimés) moyennant le prix net vendeur de 1 € symbolique avec condition impératives et essentielles de la vente ainsi autorisée : (le reste est identique au texte de l'année précédente).

Observation : Le modificatif n'est pas joint. N'est joint à cette convocation, qu'une page seulement du modificatif, la chronologie des créations de lots, des réunions de lots et de rattachement des lots avec la même erreur à savoir que les deux lots créés dans les combles sont rattachés aux deux lots constituant l'appartement de M. Lambda. Rien pour Mme Omega. Et toujours aucune information concernant les tantièmes des lots créés sur les parties communes et leur surfaces.

Le PV reprend le même texte de résolution que dans la convocation et indique avec le décompte des voix et des tantièmes qu'elle est adoptée à l'article 26.

Cela ajoute un nouveau problème aux deux déjà connus (rappel) :
1- la vente d'un lot par le Syndicat à un acheteur, puis la revente par le Syndicat du même lot à deux acheteurs.
2- le vote d'une résolution qui vaut acceptation de vendre en répondant à une offre conjointe à un prix dérisoire (inférieur à ce que la loi accepte).

En effet cette résolution à un double effet, l'un relatif à un nouveau prix de vente de tous les lots créés à un Euro symbolique et l'autre évoquant un modificatif de géomètre absent sinon une page qui récapitule les créations de lots, les réunions de lots et le rattachement des deux lots créés dans les combles à l'appartement d'un seul copropriétaire, et toujours pas d'information concernant les tantièmes et les surfaces des lots créés.

Ca fait beaucoup de problèmes. Et la vente n'est toujours pas réalisée.

Il s'en ajoute un nouveau. Antérieurement, les combles n’étaient accessibles que via une trappe située dans un appartement du dernier étage. Pour visiter la toiture, il fallait pousser les meubles de l'appartement et monter par une échelle stationnée dans la cage d'escalier.
Ce n’était pas pratique, évidemment. Les deux acquéreurs ont donc modifié la structure de l'immeuble (sans autorisation du Syndicat ni assistance d'un architecte) pour installer des escaliers dans leurs appartements respectifs. Ils ont aménagés les combles, chacun "son" lot, et en disposent comme s'ils étaient propriétaires. Ces combles font 104 mètres carrés au sol, la partie habitable est moindre évidemment, mais c'est quand même conséquent, et ils ne paient pas les charges correspondantes puisqu'ils ne sont pas propriétaires, qu'il s'agisse des charges courantes ou des travaux, et nous en avons fait de très lourds financièrement.

Ma question concernant l'annulation de la première résolution : Nous souhaiterions qu'elle se fasse à la demande de M. Lambda pour prouver qu'il s'investit, c'est la recherche d'une solution non traumatisante pour M. Lambda pour résoudre un des nombreux problèmes mais surtout pour réinstaller cette question dans l'esprit des autres copropriétaires qui subissent un lourd préjudice.
Prendre l'initiative d'une résolution à l'article 26, c'est perdu d'avance. Impossible de réunir le quorum. Et un échec de l'auteur d'une telle idée conforterai les Lambda et consort à ne pas bouger. Il faudrait vraiment trouver une solution légale et amiable et convaincre Lambda d'y recourir.

Le premier charlot que vous évoquez a laissé place à un deuxième lequel a rédigé les résolutions que vous avez pu lire ci-dessus. Nous l'avons quitté. Le 3e n'a pas voulu se mêler de ces affaires là. Quand il a fermé, il a laissé place à un quatrième (cette fois le compte y est) qui ferme les yeux sur d'autres annexions de parties communes. De la sorte, il assure le renouvellement de son contrat.
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Merci
Bonjour,

Je suis de l'avis d'anemonedemer, le sujet est trop complexe pour des amateurs que nous sommes !

Par contre j'aimerais vous poser une question.

Suite à cette décision d'A. Gle de 1993 et celle de 2006, le syndicat a t-il engagé des frais au niveau de la modification du règlement de copropriété ? Théoriquement cela a lieu après la vente mais sait-on jamais.

Si pas de frais réalisé, le copropriétaire concerné n'a aucune obligation de conclure. si certains frais ont été engagés, il peut refuser d'acheter mais il devra payer les sommes engagées par cette demande.

Cdlt.
ronparchita
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Le PV d'AG de 1993 que j'ai en entier fait état d'autres ventes de parties communes, il s'agit de WC collectifs et de points d'eau en alternance à chaque étage. Aucune résolution n'indique que le Geomètre expert est mandaté par la copropriété.
Je n'ai pas de documents d'AG pour 1994, ni pour 1995, et je n'ai que deux pages du PV d'AG de 1996 en rapport avec ces ventes. Ce PV rapporte le vote à l'article 26 d'un modificatif réalisé par le Géomètre expert. J'ai ce modificatif. Il ne mentionne pas la création d'un lot dans les combles.
On peut, à juste titre il me semble, en déduire que les services du géomètre n'ont pas été requis par le bénéficiaire de la résolution.

La résolution suivante passe à un autre sujet (modalité d'appels de fonds de travaux pour la cage d'escalier)

Pouvez-vous s'il vous plait sourcer votre affirmation ? Parce que pour notre Syndic le bénéfice de cette résolution ne s'éteint jamais, et le Syndicat ne peut définitivement plus disposer de la partie engagée.

D'avance je vous remercie.
ronparchita
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Désolé de ma réponse incomplète. Pour 2006, il n'y a pas eu de frais engagés par le Syndicat.
Rochat1
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3694 > ronparchita
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Pouvez-vous s'il vous plait sourcer votre affirmation ? Parce que pour notre Syndic le bénéfice de cette résolution ne s'éteint jamais, et le Syndicat ne peut définitivement plus disposer de la partie engagée.


Non je ne peux pas sourcer mes affirmations car il s'agit d'une affaire de bon sens.

Le syndicat doit mettre ce dossier à l'ordre du jour de la prochaine A. Gle. La question suivante doit être posée au copropriétaire concerné : Souhaitez-vous donner suite à la demande faite par votre prédécesseur concernant l'achat de combles. La réponse et oui ou non. Si c'est non, ce qui semble être le cas d'après vos dires, le dossier est clos. Le syndicat peut à nouveau disposer des locaux qui avaient été figés dans leur destination.

Cdlt.
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Merci
si je comprend bien les parties communes annexées en 2006 n'ont pas d'existence légale car le RdC n'a pas été modifié depuis ?
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Merci
Bonjour Poisson,

Mille excuses, je n'ai pas été avisé de votre réponse.
J'ai répondu il y a deux jours, mais mon message qui est apparu dans le fil de discussion s'est effacé.

Merci de votre réponse et de votre question qui ouvre des horizons.
J'en conçois un, merci de me dire si j'en tire quelque chose de cohérent.

Pour pouvoir vendre un lot créé sur des parties communes le Syndicat doit d'abord le créer.
Si le Syndicat le crée, il doit pouvoir dans une résolution le décrire précisément : son emplacement, dire s'il est libre d'engagement, indiquer sa surface, et même s'informer de sa valeur sur le marché afin que le Syndicat sache ce qu'il vend et ce que ça vaut.
Et dans une autre résolution, se prononcer sur l'offre faite par les candidats à l'acquisition.
Je n'ai pas fait de recherches sur le sujet mais ça me parait sain comme approche.
Est-ce que c'est comme ça que normalement ça doit se passer ?

Nous, nous avons considéré que le Syndic était un sachant, un expert, et avons suivi les yeux fermés.

Pour répondre à votre question, les combles existent dans le règlement de copropriété comme partie commune sans être précisément décrits. Est évoquée la charpente et le toit, et on peut en déduire la surface au sol parce que c'est la surface de l'immeuble, à cela près que la hauteur sous le toit en pente passe de 50 cm environ à plus de 2,50m.
Les combles n'ont donc pas fait l'objet d'une résolution visant à la création d'un lot, avec une description précise, et c'est dommage car il ne sont à l'origine, qu'accessibles via une trappe située dans le plafond d'un appartement situé sous les combles. Cela signifie que personne à part les occupants n'a une idée de ce qu'ils représentent.

Si c'est le Syndicat qui doit créer un lot sur une partie commune afin de pouvoir le vendre, est-ce au Syndicat de payer le géomètre, si nécessaire, et de faire modifier le règlement de copropriété avant la vente ?
Si c'est au Syndicat d'assumer ces dépenses, est-il autorisé à récupérer sur l'acheteur le montant des frais à engager, dont la prestation spéciale du Syndic ?

Je vous remercie par avance de vos réponses. J'ai l'impression que je vais apprendre beaucoup de choses.

Et encore merci d'avoir répondu à mes questions.
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effectivement on ne peut vendre que ce qui existe donc après décision d'AG de créer le lot il faut passer par un géomètre et un notaire pour mettre à jour le le règlement de copro
alors seulement le lot peut etre vendu
ronparchita
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Grand merci, ça parait couler de source, mais en vérité, avant vos explications, je ne voyais pas les choses de la même manière et ça coulait beaucoup moins bien.
Il reste un point qui me paraît obscur.
Dans la résolution votée par le Syndicat au début du sujet, le lot à créé est-il suffisamment défini ?
On sait qu’il est dans les combles, au-dessus de l’appartement que possède le demandeur, quelle est la surface habitable, le prix est indiqué dans le PV d’AG, on ignore cependant deux choses, d’abord ce que représente ce lot en tantièmes et ensuite quel est le prix du marché, information importante dans le sens du respect de la règle des 7/12.
Fallait-il un nouveau vote ajoutant ces précisions ? Vote à intervenir l’année suivante pour économiser le prix d’une AGE.
Autre question, je n’arrive pas à me référer à votre réponse pour apprécier la situation.
Le Syndic n’a rien entrepris pour créer le lot « à vendre », pour qu’elle raison, je l’ignore. D’après les documents en ma possession, le candidat à l’achat n’a rien réclamé, ni fait valoir ses droits, donc legalement, ce lot n’existe pas et n’existant pas, il ne peut être vendu.
En supposant que l’actuel propriétaire veille faire valoir « son droit », le Syndic devrait faire modifier le RP, mais il ne pourrait pas signer la vente au prix convenu car c’est au jour de la vente que le prix est apprécié et qu’il serait inférieur au 7/12.
Si le Syndic ne peut signer la vente au nom du Syndicat parce qu’elle n’est pas légale, le Syndicat demeure t-il engagé ?

Deuxième difficulté d’interprétation de votre réponse, en réalité c’est plutôt la peur de commettre à nouveau une erreur d’appréciation. Vous justifier un ordre, création de lots, modification du RP puis vente des lots créés.
La résolution pour la vente des combles en totalité dit « vente des combles à M. X et Mme Y pour la somme de n € » à charge des acheteurs de tout faire à ses frais, que le Syndic ne prêtera son concours qu’à la signature de la vente.
Il revient donc aux prétendants, normalement, de faire modifier le RP, puis de faire enregistrer la vente telle qu’elle a été votée. Le problème qui se pose c’est que « les combles » c’est d’une imprécision totale, ils sont inaccessibles aux membres du Syndicat (il faut passer par un appartement), comment le Syndicat qui espérait que le recours à un géomètre lui en apprendrait d’avantage au moins sur la surface avant de confirmer la vente, d’autant qu’en apprenant la surface, il saurait que le prix proposé et voté est en deçà des règles légales des 7/12.
Les prétendants n’ayant pas demandé à un Notaire de modifier le RP, la vente est impossible, le prix comme je l’ait dit, est illégal, une partie des combles étant peut-être déjà engagée, y a-t-il une possibilité pour le Syndicat, favorable à la vente, que cette vente se fasse en considération des intérêts des acheteurs et des vendeurs équitablement répartis ?

Je comprend mieux qu’on puisse se passionner pour le droit, je trouve que ce n’est pas à la portée de tout un chacun que ça doit représenter une somme de travail très conséquente qui ne s’arrête jamais et qui doit permettre de rester jeune intellectuellement toute sa vie.
Ce n’est pas le sujet mais ça n’est pas totalement hors sujet, qu’en pensez vous ?
ronparchita
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Bonjour,
Votre réponse ne me permet pas de situer dans le déroulé de cette cession un détail important. Pourriez-vous m'y aider s'il vous plait.
Pour qu'une vente soit parfaite, il faut, entre autres, que la description du lot soit précise, et elle sera précise quand le géomètre l'aura déterminée en tantième et en surface.
L'état vaut également pour la fixation du prix.
Pourriez-vous s'il vous plait me dire quand l'acheteur potentiel se détermine à assumer le cout d'un modificatif de règlement de copropriété sans savoir combien le lot lui coutera et quand le Syndicat doit donner son accord pour la vente en fonction du prix.
Ca ne me parait pas évident.
D'avance, je vous en remercie.
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Merci
"on ignore cependant deux choses, d’abord ce que représente ce lot en tantièmes"
C'est le travail du géomètre - il proposera les modifications de tantieme que l'AG devra valider derrière

et ensuite quel est le prix du marché, information importante dans le sens du respect de la règle des 7/12. - la règle en question concerne la revente ..c'est hors sujet ici à mon sens

Qaund au fait que le syndic n'a rien fait en pareil cas c'est le copropriétaire demandeur qui doit agir (et payer les frais de géomètre et de notaire pour modifier le RdC)
ronparchita
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Bonjour Poisson92100,

Merci bien, votre réponse m'éclaire.

Existe-t-il une règle, une méthode, un guide qui permet tant au prétendant qu'au Syndicat de savoir comment ça doit être organisé, par quelles étapes il faut passer quand la question se pose, tout ce qui est important ?

Est-ce indiqué dans les règlements de copropriété récents ?

D'avance merci
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