Investir dans l'immobilier sans s'endetter

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- - Dernière réponse : Poisson92100
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- 25 avril 2018 à 15:48
Bonjour,
Je suis actuellement confronté à mon taux d'endettement trop élevé. J'ai acheté l'année dernière et je vais acheté cet année mais après ça mon taux d'endettement aura explosé et je ne pourrais donc plus investir..
Pourtant mes deux investissement sont rentable à 25% de cash au dessus de la mensualité. Si j'achète un bien avec 500e sur 20ans de mensualité et que les revenus locatifs sont à 1000e, alors mon tx d'endettement sera de 50%, mais comment rester dans les 33%?
Comment investir sur le long terme et garder un taux d'endettement stabilisé autour de 33% ce qui permettrait de vivre seulement des revenus locatifs de mes investissement (ou être rentier)?

Merci d'avance
Adrien
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Bonjour
Le meilleur moyen c'est d'augmenter votre revenu en travaillant par exemple.

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droit-finances 25443 internautes nous ont dit merci ce mois-ci

Oui mais le but étant de ne plus travailler à côté et de vivre des revenus. Mon intention est de faire les travaux et ainsi de suite.
J'essaie de trouver une formule logique qui me permette de devenir rentier. Comment font les investisseurs? Même en trouvant de très bonnes affaires le taux d'endettement continuera d'augmenter... ou alors payer cash une grosse partie de l'immeuble... être rentier serait il ouvert qu'au "riche"? Comment ont ils (avez vous) commencé?
anemonedemer
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16 novembre 2019
6301 > Flocon84 -
Gagner de l'argent sans rien faire est réservé à ceux qui ont de grosses liquidités et peuvent spéculer sur l'immobilier ou autre chose.
Sans liquidités, vous pouvez acheter peu cher un bien à rénover, faire les travaux vous-mêmes et revendre ou louer ensuite. Mais il faut tenir le temps des travaux... et savoir les faire soi-même sinon la rentabilité s'écroule.
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être rentier serait il ouvert qu'au "riche"
Oui.
Et aux personnes qui on une bonne connaissance en économie dans le domaine de l’immobilier.

Un bon taux de rentabilité 'reel' est généralement de l'ordre de 5 à 10%, en général.
Je sescuse si ça compte comme un lien publicitaire :
https://www.immobilier-danger.com/La-rentabilite-d-un-bien-817.html

25% de rentabilité, c'est une erreur de calcul de votre part.

Juste une question.
Dans un an, un de vos logement doit subir un ravalement de façade.
Il faut que vous payiez 5000 euros.
Vous faites quoi ?

Si j'achète un bien avec 500e sur 20ans de mensualité et que les revenus locatifs sont à 1000e, alors mon tx d'endettement sera de 50%
Non...
votre taux d'endettement est techniquement de 83%... car en plus des 50%, il faut aussi rajouter les 33% correspondant à votre loyer. Il vous reste donc 170 euros pour vivre...

Et si votre locataire s'en va, et que vous mettez deux mois à trouver un locataire ?
Ou que votre locataire, non seulement cesse de payer (pendant un an), mais détruit l'appartement pour 10 000 euros de travaux avant de soigneusement devenir insolvable ?

La seule façon de convaincre la banque de vous suivre dans des taux d'endettement de 50, 60% est paradoxalement de prouver à la banque que vous avez des liquidités pour couvrir cet endettement...
(quand les taux d’intérêts sont faibles comme actuellement, il peut être préférable d'emprunter que d'utiliser ses liquidités).
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Pourtant mes deux investissement sont rentable à 25% de cash au dessus de la mensualité.

Ce n'est pas vraiment comme cela qu'on calcule la rentabilité d'un investissement et cela me parait très faible vu que vous n'avez pas pris en compte les charges et les impôts. Votre cash flow réel est surement négatif ou nul.

Pour investir de manière conséquente dans l'immobilier lorsque l'on a un faible revenu, il faut se concentrer sur des investissements rentables (cash-flow positif) et ne pas gréver sa capacité d'endettement avec des investissements flat. C'est à dire loyer annuel > mensualité x 12 + charges non récupérables + travaux + Impôt sur le revenu + CSG + taxe foncière + CFE (pour les meublés)
La rentabilité de mon premier bien est de 7.2% net d'impôt et de toute charge. J'ai bien du cashflow positif chaque mois. Le second en cours devrait générer aussi un bon rendement du même ordre que le premier. Même en enlevant 1mois de turnover par an.
Ayant déjà ma résidence principale, je.ne paye aucun loyer.
Mais calculer la rentabilité et le reste à vivre c'est bien pour moi mais pas assez pour la banque qui m'a bien fait comprendre que même an ayant du cashflow le taux d'endettement augmentera. Son calcul est simple et ne prend pas les impôts, frais d'agence, taxe foncière, assurance... : mensualités des credits÷revenus locatifs+professionnels x100. Je trouve aussi ça léger..

Comme mes 2 investissements sont divisibles en 2 appartements distincts, je pense vendre une partie pour payer la majorité du crédit et encaisser plus de cashflow. Ainsi mon revenu augmente, mes charges diminuent et mon taux d'endettement aussi. Peut être en agissant ainsi il est possible de demander des nouveaux crédits par la suite, etc... et peut être vivre de ces revenus. Le but n'étant pas de ne pas travailler mais d'utiliser mon temps autrement (passion, famille, sport....) et d'en avoir plus. Cette solution semble répondre à la problématique mais votre expertise des réalités de terrain est bien venu.
Merci d'avance
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15 novembre 2019
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C'est l'histoire d'un chef de grande entreprise de 55 ans qui fait un infarctus.
Son conseil d'administration l'oblige à prendre 15 jours de vacances sans internet/téléphone.

Pendant ses vacances, il remarque le rythme de vie d'un autochtone d'une 30aine d'année.
Le matin, il va pécher pendant deux/trois heures, et reviens avec 2/3 gros poissons que sa femme prépare avec des herbes et des fruits qu'elle a été cueillir, des fois il jardine un peu pour avoir deux/trois légumes.

L'après midi, il joue avec ses enfants, parle avec sa femme ou fait la sieste au soleil.

Au bout d'une semaine, l'homme d'affaire va le voir, et lui demande pourquoi il ne peche pas l'après midi.
L’autochtone lui réponds 'Pécher le matin me suffit pour me nourrir la journée, j'ai pas besoin de plus'.

L'homme d'affaire lui réponds :
Oui mais si tu pèche toute la journée, tu pourras vendre le surplus au marché, et gagner de l'argent.
L'autochtone réponds : 'Mais j'en fait quoi de cet argent ?'
L'homme d'affaire de répondre, tu économise, et quand tu en as assez, tu peut acheter un bateau, du coup, du peux aller pécher plus loin, et avoir des plus gros poissons.
Dans un an ou deux, tu peux embaucher un assistant, puis acheter un bateau encore plus gros.
Avec ta femme, vous pouvez en plus préparer les poissons, et faire un restaurant pour les touristes.
Dans 5 ans, tu peux commencer à ouvrir une franchise.
L'autochtone commence à paniquer et dit : mais je ferais ça toute ma vie.
Le patron : Non...quand tu auras 60-65 ans tu pourras prendre ta retraite.
L'autochtone : c'est quoi 'la retraite'
Le patron : C'est quand tu peux passer ta journée à pécher, t'occuper de ton jardin, jouer avec tes enfants, passer du temps avec ta femme, faire la sieste au soleil.

La morale de cette histoire...
N'importe qui peut devenir rentier sans apport, mais ça nécessite du temps, et du travail considérable. Au point que généralement, ça n'a d’intérêt que pour que les enfants en profitent.


Y'a deux façons de devenir rentier dans l'immobilier.
option 1 : commencer très tôt, et y investir tout son argent.
à 18 ans, vous achetez une place de parking, prêt 10 ans, que vous remboursez par anticipation au bout de 3 (vous vivez chez papa maman et vous travaillez, tout l'argent va dans le remboursement, pendant que vos amis vont en vacance à Ibiza).
à 21 ans, vous achetez votre studio, hypothèque sur le parking, prêt 15 ans, pour y vivre.
Au bout de 7 ans vous remboursez par anticipation. Vous vous offrez votre premier resto en 7 ans pour fêter ça.
à 28 vous prenez un 3 pièces, mettez le studio et le parking en location. prêt 15 ans aussi. Mais grâce au revenus de vos locations, vous rembourserez par anticipation en 5 ans.
Tous vos potes (enfin, les deux que vous continuez à voir) sont jaloux, Votre banquier vous invite au restaurant pour négocier vos prêts.
Etc...

Option 2 : vous êtes bricoleur, et vous générez de la valeur ajoutée.
Vous achetez des logements 'en mauvais état', vous y passez tous vos week end à les retaper, et une fois que c'est fait, vous les louez à un taux de rentabilité largement au-dessus de la moyenne.

Le point commun aux deux méthodes : pendant 10 à 20 ans tout votre argent, tout votre temps libre va passer la dedans...
C'est un choix de vie.
Mais il faut bien être conscient que ce sera du long terme.
Merci ton message rappel à l'essentiel et il est le bienvenue.
Tu as raison pour mon 1er investissement locatif, j'ai passé énormément de temps, d'énergie et d'argent.. et je ne vois que rarement mes quelques amis. Pour le deuxième qui est en compromis, j'ai compris alors celui ci n'a que 2 semaines de travail en voyant large. C'est un bien divisible en 2 car 2 entrées, 2compteurs eau/edf et qui de plus sont très sympas et bien situés.
Cela peut il être une 3eme options? Celle d'acheter des biens rentables avec peu de travaux (plus de temps pour les amis, hobbies,voyage...). Oui c'est rare, pas facile à trouver mais ca existe.
Puis de faire passer le géomètre quelques année après et vendre une moitier, j'aurais payer presque tout mon crédit et les revenus permettront d'acheter de la bonne nourriture, de faire quelques restau avec mes amis, de gagner en qualité de vie.
Qu'en pensez vous?
dna.factory
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Celle d'acheter des biens rentables avec peu de travaux. Oui c'est rare, pas facile à trouver mais ca existe.
Non, ça n'existe pas.
Les biens qui ont un taux de rentabilité brut élevé l'ont pour compenser le risque.
Risque de vacance, de défaut de paiement, de frais très élevés dans quelques années, ou simplement liés à l'environnement (par exemple, Notre Dame des landes dans les années 90, quand tous les locaux rigolaient en parlant de l'aéroport... Je sais de quoi je parle, j'étais à Notre Dame dans les années 90).
Alors des fois les risque paye...
Mais êtes vous vraiment dans une situation qui vous permette de prendre ces risques ?
Pouvez vous vous permettre de ne pas avoir de loyer pendant 6 mois pour un de vos logement ?
Pouvez vous vous permettre de sortir plusieurs milliers d'euros, sachant que vous serez déjà au max de taux d'endettement.
Mon prochain achat est un bien sans travaux avec une rentabilité net net de toutes charges à 7.3%. Deux apparemments loués 680 et 350e pour une mensualité de 770e avec assurance et taxe foncière et gestion locative. Ce qui fait 260e de cashflow à épargner pour gérer le risque.
Dans quelques années, je revends un appartement et le crédit sera presque totalement payé. Mon taux d'endetement diminuera et à ce moment là je pourrais réinvestir dans un immeuble. Ainsi de suite.
Si mes calculs sont bons, il semble que c'est possible de devenir rentier sans perdre beaucoup de temps et d'énergie. Le tout est de trouver une bonne affaire et de faire un minimum de travaux moi même de manière à gérer plus facilement les mensualités.

Donc si mon raisonnement est bon, tout redevient possible..?

Cordialement
dna.factory
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Et si ma tante en avait, on l'appellerait tonton....
Mais bon, manifestement, vous ne voudrez entendre que les réponses qui confirment ce que vous pensez.
Faites ce que vous voulez...
Mais n'oubliez pas de vous poser une question toute simple...
Si c'est si rentable... Pourquoi le propriétaire décide de vendre ?
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Merci
br

o"prochain achat est un bien sans travaux avec une rentabilité net net de toutes charges à 7.3%. Deux apparemment loués 680 et 350e pour une mensualité de 770e avec assurance et taxe foncière et gestion locative. Ce qui fait 260e de cashflow à épargner pour gérer le risque. "

Et l'impôt sur les revenus vous ne faite quoi ? Vu les taux bas vos loyers net de charges sont quasi 100% imposable ...17,3% de CGS plus 14 ou 30 ou plus d'impôts
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