Investir dans l'immobilier sans s'endetter

La rentabilité de mon premier bien est de 7.2% net d'impôt et de toute charge. J'ai bien du cashflow positif chaque mois. Le second en cours devrait générer aussi un bon rendement du même ordre que le premier. Même en enlevant 1mois de turnover par an.
Ayant déjà ma résidence principale, je.ne paye aucun loyer.
Mais calculer la rentabilité et le reste à vivre c'est bien pour moi mais pas assez pour la banque qui m'a bien fait comprendre que même an ayant du cashflow le taux d'endettement augmentera. Son calcul est simple et ne prend pas les impôts, frais d'agence, taxe foncière, assurance... : mensualités des credits÷revenus locatifs+professionnels x100. Je trouve aussi ça léger..

Comme mes 2 investissements sont divisibles en 2 appartements distincts, je pense vendre une partie pour payer la majorité du crédit et encaisser plus de cashflow. Ainsi mon revenu augmente, mes charges diminuent et mon taux d'endettement aussi. Peut être en agissant ainsi il est possible de demander des nouveaux crédits par la suite, etc... et peut être vivre de ces revenus. Le but n'étant pas de ne pas travailler mais d'utiliser mon temps autrement (passion, famille, sport....) et d'en avoir plus. Cette solution semble répondre à la problématique mais votre expertise des réalités de terrain est bien venu.
Merci d'avance

Merci ton message rappel à l'essentiel et il est le bienvenue.
Tu as raison pour mon 1er investissement locatif, j'ai passé énormément de temps, d'énergie et d'argent.. et je ne vois que rarement mes quelques amis. Pour le deuxième qui est en compromis, j'ai compris alors celui ci n'a que 2 semaines de travail en voyant large. C'est un bien divisible en 2 car 2 entrées, 2compteurs eau/edf et qui de plus sont très sympas et bien situés.
Cela peut il être une 3eme options? Celle d'acheter des biens rentables avec peu de travaux (plus de temps pour les amis, hobbies,voyage...). Oui c'est rare, pas facile à trouver mais ca existe.
Puis de faire passer le géomètre quelques année après et vendre une moitier, j'aurais payer presque tout mon crédit et les revenus permettront d'acheter de la bonne nourriture, de faire quelques restau avec mes amis, de gagner en qualité de vie.
Qu'en pensez vous?

Celle d'acheter des biens rentables avec peu de travaux. Oui c'est rare, pas facile à trouver mais ca existe.
Non, ça n'existe pas.
Les biens qui ont un taux de rentabilité brut élevé l'ont pour compenser le risque.
Risque de vacance, de défaut de paiement, de frais très élevés dans quelques années, ou simplement liés à l'environnement (par exemple, Notre Dame des landes dans les années 90, quand tous les locaux rigolaient en parlant de l'aéroport... Je sais de quoi je parle, j'étais à Notre Dame dans les années 90).
Alors des fois les risque paye...
Mais êtes vous vraiment dans une situation qui vous permette de prendre ces risques ?
Pouvez vous vous permettre de ne pas avoir de loyer pendant 6 mois pour un de vos logement ?
Pouvez vous vous permettre de sortir plusieurs milliers d'euros, sachant que vous serez déjà au max de taux d'endettement.

Mon prochain achat est un bien sans travaux avec une rentabilité net net de toutes charges à 7.3%. Deux apparemments loués 680 et 350e pour une mensualité de 770e avec assurance et taxe foncière et gestion locative. Ce qui fait 260e de cashflow à épargner pour gérer le risque.
Dans quelques années, je revends un appartement et le crédit sera presque totalement payé. Mon taux d'endetement diminuera et à ce moment là je pourrais réinvestir dans un immeuble. Ainsi de suite.
Si mes calculs sont bons, il semble que c'est possible de devenir rentier sans perdre beaucoup de temps et d'énergie. Le tout est de trouver une bonne affaire et de faire un minimum de travaux moi même de manière à gérer plus facilement les mensualités.

Donc si mon raisonnement est bon, tout redevient possible..?

Cordialement

Et si ma tante en avait, on l'appellerait tonton....
Mais bon, manifestement, vous ne voudrez entendre que les réponses qui confirment ce que vous pensez.
Faites ce que vous voulez...
Mais n'oubliez pas de vous poser une question toute simple...
Si c'est si rentable... Pourquoi le propriétaire décide de vendre ?