Deux meublés, un compteur électrique.
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2 réponses
Utilisateur anonyme
22 avril 2018 à 22:51
22 avril 2018 à 22:51
Bonjour,
1/ Pour commencer : qui était titulaire du contrat d'électricité et qui vous demande cette régularisation ?
Si c'est le contrat du bailleur et donc votre électricité était dans le forfait de charges, ce n'est pas un problème d'avoir un seul compteur pour 2 logements. Par contre aucune régularisation sur consommation !
2/ L'électricien est entré sans autorisation, vous auriez du changer vos serrures, car vous ne pouvez pas savoir si d'autres personnes aussi sont entrées sans autorisation (avec les clés du bailleur, on imagine...)
Cependant vos recours actuels après votre départ sont assez maigres
3/ Vous avez quitté le logement : avez vous fait un état des lieux de sortie à la remise des clés ? avez-vous payé le loyer jusqu'à la fin du préavis avec les charges comprises ?
1/ Pour commencer : qui était titulaire du contrat d'électricité et qui vous demande cette régularisation ?
Si c'est le contrat du bailleur et donc votre électricité était dans le forfait de charges, ce n'est pas un problème d'avoir un seul compteur pour 2 logements. Par contre aucune régularisation sur consommation !
2/ L'électricien est entré sans autorisation, vous auriez du changer vos serrures, car vous ne pouvez pas savoir si d'autres personnes aussi sont entrées sans autorisation (avec les clés du bailleur, on imagine...)
Cependant vos recours actuels après votre départ sont assez maigres
3/ Vous avez quitté le logement : avez vous fait un état des lieux de sortie à la remise des clés ? avez-vous payé le loyer jusqu'à la fin du préavis avec les charges comprises ?
djivi38
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23 avril 2018 à 01:33
23 avril 2018 à 01:33
bonsoir,
"J'ai payé le loyer et les charges (l'eau) jusqu'au bout. "
Vos charges étaient-elles mentionnées "au forfait" ou "au réel" : avez-vous payé l'eau sur facture (donc avec compteur individuel) ou pas ?
https://www.e-gerance.fr/charges-locatives-comprises-forfaitaires-reelles/
« Le terme de "charges comprises" correspond plus à une indication qu’à un terme juridique. Derrière la notion de "charges comprises", le propriétaire intègre au loyer soit le montant de la provision sur charges, si le logement est soumis aux charges réelles, soit le montant forfaitaire des charges. En fonction de ce caractère réel ou forfaitaire, le traitement de la régularisation des charges ne sera pas le même. »
Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.
¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
TOUTEFOIS, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Exonération :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)
• ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.cc-orb-jaur.fr/
Cordialement.
"J'ai payé le loyer et les charges (l'eau) jusqu'au bout. "
Vos charges étaient-elles mentionnées "au forfait" ou "au réel" : avez-vous payé l'eau sur facture (donc avec compteur individuel) ou pas ?
https://www.e-gerance.fr/charges-locatives-comprises-forfaitaires-reelles/
« Le terme de "charges comprises" correspond plus à une indication qu’à un terme juridique. Derrière la notion de "charges comprises", le propriétaire intègre au loyer soit le montant de la provision sur charges, si le logement est soumis aux charges réelles, soit le montant forfaitaire des charges. En fonction de ce caractère réel ou forfaitaire, le traitement de la régularisation des charges ne sera pas le même. »
Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.
¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
TOUTEFOIS, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Exonération :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)
• ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.cc-orb-jaur.fr/
Cordialement.
Un grand merci pour vos conseils. J'ai relancé l'agence immobilière. Ils ont contacté le propriétaire et ils ont relu le contrat avec lui. Le propriétaire s'est enfin décidé à me rembourser l'électricité. J'ai reçu un chèque cette semaine. Ouf !
Il y a d'autres éléments litigieux mais je ne souhaite pas aller plus loin. Je serai plus méfiante la prochaine fois.
Bonne continuation à vous.
Il y a d'autres éléments litigieux mais je ne souhaite pas aller plus loin. Je serai plus méfiante la prochaine fois.
Bonne continuation à vous.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
22 avril 2018 à 23:08
elle précise "charges comprises" pour la voisine... mais elle ne dit rien sur ses propres charges... (ce qui serait intéressant à savoir aussi... pour la TEOM)
cdt.
22 avril 2018 à 23:11
Mais je redoute le pire scénario : le contrat EDF était à son nom et maintenant EDF demande une consommation qui n'était pas individualisée d'avec la voisine... Là pas d'autre recours que d'assigner le propriétaire pour qu'il rembourse une partie.
22 avril 2018 à 23:23
EDF a estimé ma consommation mensuelle à 21€ . Je payais donc 21€ d'électricité par mois.
En avril, EDF m'a envoyé une facture de régularisation de 500€. Je l'ai payée. C'est cet argent que je réclame au propriétaire.
L'électricité était comprise dans le loyer de mon voisin. Pas dans le mien. Mon voisin n'avait ni compteur électrique ni contrat EDF. C'est donc moi qui payais son électricité sans le savoir !
3/ J'ai quitté le logement. J'ai fait l'état des lieux et j'ai remis les clés au propriétaire. J'ai payé le loyer et les charges (l'eau) jusqu'au bout.
22 avril 2018 à 23:33
Donc vous envoyez une lettre RAR au bailleur pour réclamer de rembourser la part du logement voisin (impossible sans compteur de savoir le montant exact : 500 euros c'est votre avis mais rien ne prouve que c'est la bonne somme).
Il est probable qu'il va refuser ou ne pas répondre. Donc l'étape suivante c'est saisir le TI, lequel vous convoquera tous les 2 pour une conciliation préalable.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783
Avez-vous les coordonnées de cet électricien qui pourrait faire une attestation ?
PS : avez vous récupéré le dépôt de garantie ?
Et la taxe ordures ménagères est à votre charge, à condition d'avoir un justificatif du bailleur et que cette taxe soit calculée sur votre logement seul !