Etanchéité, jouissance privative et répartitionRésolu

Question

Bonjour, 
Nous avons dans notre résidence des toits terrasses dont une grande partie est en jouissance privative (spécifiée dans le Règlement de Copropriété) par les appartements situés en dessous. Le RC spécifie bien que l'étanchéité est du ressort de la copropriété, de ce côté là pas de problème. 
Le problème apparaît quand il faut décider si les travaux aboutissent à des terrasses "accessibles" (avec dalles sur plots et garde-corps réglementaires) ou "non accessibles" (gravillons).
Le premier projet, validé par le syndic, avait adopté une règle de réfection "à l'identique". Ceux qui ont une terrasse aménagée, la copropriété leur paie la dépose et fourniture de nouvelles dalles sur plot. Ceux qui sont en gravillon, on leur refait la même chose avec pose de simples garde-corps de sécurité pour sécuriser le chantier (2 fois moins chers).
D'où les questions:
1) Avec les matériaux modernes d'étanchéité, cela ne signifie-t-il pas que la version "gravillons" interdit tout accès à cette surface car il y a risque d'endommager l'étanchéité, et ceci n'est-il pas contradictoire avec la jouissance privative accordée au copropriétaire concerné ?
2) Certains dont moi-même ont fait valoir que la jurisprudence mettait les travaux de réfection du revêtement superficiel à la charge du copropriétaire et qu'en conséquence la dépose et repose des dalles sur plots n'étaient pas à mettre à la charge de la copropriété. Cette opinion est-elle fondée ?
3) Toutes les sommes concernées sont des sommes importantes et il faut que chacun soit bien convaincu qu'il participera à juste titre. A quelle majorité se prendra la décision d'adopter telle ou telle solution ?
D'avance merci de vos lumières.
:) gabier

gabier1 · Accepted Answer

D'accord, merci, cette fois-ci j'ai compris.
Reste un point: Lors de l'AG qui autorisera les travaux et leur montant, quelle majorité faut-il ? La simple (celle des présents) ? Ou la qualifiée (celle de tous les copropriétaire à raison de leurs tantièmes) ?

:) gabier

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Certains dont moi-même ont fait valoir que la jurisprudence mettait les travaux de réfection du revêtement superficiel à la charge du copropriétaire

Quelle jurisprudence ?

des toits terrasses dont une grande partie est en jouissance privative (spécifiée dans le Règlement de Copropriété) par les appartements situés en dessous.

Je ne comprends pas comment ceux en dessous de ces terrasses peuvent avoir la jouissance privative ? 

et qu'en conséquence la dépose et repose des dalles sur plots n'étaient pas à mettre à la charge de la copropriété.
Si pour refaire l'étanchéité, il faut déposer les dalles et les plots, alors ce travail est à la charge du syndicat, le copro concerné n'ayant rien demandé. Si bien sur il y a remplacement de ces dalles montées sur plots, obligatoirement à la demande des copros, alors ceux ci doivent en supporter les frais de remplacements.

gabier1 · Answer

Quelle jurisprudence ? 
Voir https://www.unpi.org/index.php?action=fiche_question_reponse&id=397 
Je retourne la question. Quelle est la jurisprudence en la matière ?
Je ne comprends pas comment ceux en dessous de ces terrasses peuvent avoir la jouissance privative ? 
Par un escalier évidemment.
 le copro concerné n'ayant rien demandé Tout le monde demande de refaire l'étanchéité, particulièrement ceux qui ont la jouissance, car ils sont en dessous et subissent les premiers les inconvénients des fuites.

:) gabier

rambouillet41 · Answer

Merci pour la jurisprudence, ainsi que vos explications pour le en-dessous (je comprends mieux).

 Le RC spécifie bien que l'étanchéité est du ressort de la copropriété,
Votre RdC est clair :

 de façon générale, la réfection de l'étanchéité est une charge commune
 pour refaire l'étanchéité, sur les toitures gravillonnées, il faut retirer le gravillon et le remettre, cette opération est une charge commune ainsi que son complément (il y a toujours des pertes dans cette opération). Par contre le changement de la totalité du gravillon qui n'est pas une opération nécessaire est une charge privative. A cette occasion, le copro du dessous peut demander l'installation d'un revêtement par plaques sur plots, alors cette demande est privative. Mais il faudra prendre en compte aussi que cette installation diminue le coût de l'opération commune (étanchéité différente et pas de repose du gravillon, etc...)
 pour refaire l'étanchéité, sur les toitures dallées, même principe, il faut retirer dalles et plots pour atteindre l'étanchéité puis une repose en fin de réfection. Tout cela est à une charge commune. Si au cours de cette opération certaines dalles sont cassées, idem charges communes. Mais changement des dalles pour le confort du copro, alors c'est une charge privative.
 Barrières, rambardes de sécurité : si votre toiture ne dispose pas d'ancrage de ligne de vie, voir de ligne de vie elle même, alors la pose de ces rambardes est obligatoire dès qu'une entreprise intervient sur le toit.

Jouissance privative de terrasse gravillonnée : il n'y a pas interdiction d'accès à la surface, il y a beaucoup plus de précautions à prendre : ne pas marcher avec des tallons aiguilles, pas de chaises, pas de lits, etc.... tout ce qui passe à travers le gravillon et atteindrait la couche d'étanchéité. Mais par exemple, le copro peut disposer des plaques en bois et marcher avec des talons aiguilles dessus (c'est le principe). 

PS : Il est certains qu'au cours de cette réfection, le copro du dessous aurait tout intérêt à "investir" pour y installer des dalles avec plots partiellement ou totalement. C'est également l'occasion de percer la dalle pour faire installer une évacuation de hotte de cuisine ou un passage tuyaux plus câbles d'une unité extérieures de climatisation inversée, voir une trémie pour un escalier intérieur, etc.... (bien sur cela aux frais du copro)

gabier1 · Answer

Bonjour,

Merci pour ces explications détaillées. En fait l'ensemble des terrasses est en état de vétusté avancé. Il est impératif de refaire rapidement l'étanchéité. Je pense aussi qu'une bonne partie des dalles sur plots sera à changer car endommagées ou très vieilles.
Or si je comprends bien votre argument, par le fait que pour refaire l'étanchéité il faut déposer les dalles, ceci est à la charge de la copropriété. Mais alors le copropriétaire concerné se fait payer des dalles, neuves pour la plupart, par la copropriété. C'est assez frustrant pour les autres copropriétaires car il s'agit de sommes importantes.
Par ailleurs, sur la longue période, par ce procédé, on constate qu'à partir du moment où un copropriétaire a une terrasse avec des dalles, il se les fait entretenir par la copropriété.

:) gabier

rambouillet41 · Answer

Mais alors le copropriétaire concerné se fait payer des dalles, neuves pour la plupart, par la copropriété. 
*
Ceci est anormal car ces elles ne rentrent pas dans la rubrique "étanchéité" citée au RdC. Les dalles sont là pour rendre plus facilement accessible la terrasse au copro.

gabier1 · Answer

Là vous me dîtes que c'est la copropriété qui paie
pour refaire l'étanchéité, sur les toitures dallées, même principe, il faut retirer dalles et plots pour atteindre l'étanchéité puis une repose en fin de réfection. Tout cela est à une charge commune.

Et là que ce n'est pas normal
Ceci est anormal car ces elles ne rentrent pas dans la rubrique "étanchéité" citée au RdC. Les dalles sont là pour rendre plus facilement accessible la terrasse au copro. 

Alors comment savoir qui doit payer ? Quels critères employer ? Peut-être un "coefficient de vétusté" ?

:) gabier

rambouillet41 · Answer

vous n'avez pas bien suivi   .....   ;o)

 dépose et repose à la charge du syndicat, donc de tous
 remplacement des dalles anciennes par des dalles neuves : le copro concerné.

Le coefficient de vétusté n'a rien à voir<;;;;;

Etanchéité, jouissance privative et répartition

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