Achat d'un bien par la marie

Question

Bonjour, 

J'ai mis mon bien en vente, mais pour le moment je n'ai pas d'acquéreur. 
Le maire à toutefois fait voter l'utilisation de son droit de préemption lors d'un conseil municipal, qu'il s'est vu refuser.
J'aimerais savoir si la mairie peut se porter acquéreur au même titre qu'un acquéreur lambda, ou elle ne peut passer que par la préemption ou l'expropriation? 

Merci d'avance pour vos réponses. 
Cordialement

Ulpien · Accepted Answer

Bonjour
Une commune peut très bien acquérir un bien immobilier par cession amiable soumise au droit commun.

JiGéGé · Answer

La commune, dans le cas d'acquisition de biens hors procédures administratives comme la préemption, est en effet un interlocuteur comme un autre car elle agit dans ce cas pour "enrichir" son patrimoine privé.

Il faut donc la traiter comme "tout le monde" et envisager de lui refuser la vente, d'augmenter le prix, etc. Elle n'a là aucune priorité d'aucune sorte. 

Sinon il est très curieux que le droit de préemption ait été refusé par le conseil ; la connaissance de la motivation de cet décision peut être intéressante.
Si c'est par exemple pour un manque ponctuel de possibilités financières, il faudrait être d'autant plus prudent.

JiGéGé · Answer

Tant qu'il n'y a pas de procédure administrative particulière, personne ne peut vous obliger à céder à la commune, qui, une fois encore, n'a aucun privilège en matière de vente de gré à gré ; l'autorisation de négocier de la part du conseil  n'est, justement, qu'une autorisation donnée au maire pour négocier le prix à la baisse, ce qui est une suite logique à la décision de ne pas préempter en raison du prix trop élevé.

Et pour le moment, cette "autorisation" ne sous-entend nullement que le conseil ait décidé d'acheter et elle ne vous donne à vous aucune obligation !

Rien ne s'oppose non plus à la visite des agents de domaines, car elle n'engage à rien pour vous, ils vont juste venir donner une estimation "administrative" du bien qui sera transmise au conseil comme avis technique.

Mais même malgré cela, tout cela ne vous obligera en rien à vendre.
Ni à ce prix ni à un autre.

Et comme la commune a renoncé à son droit de préemption (à faire confirmer par écrit, bien sûr, par le notaire chargé de la vente), vous êtes tout à fait libre de vendre à qui vous voulez au prix indiqué dans la déclaration initiale (le notaire devra vous expliquer en détail).

Enfin, il faut de toute façon, en effet, une offre écrite de la part de la commune,  courrier dont on a du mal à voir en quoi il serait compliqué à émettre de la part d'une telle administration !

Continuez à chercher un acquéreur : mais au même prix qu'annoncé à la commune.

Vérifier ou faire vérifier par le notaire si toute la procédure a bien été respectée.

Voir par exemple  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/147-droit-de-preemption-urbain-et-mairie-dpu-definition-abus/ ou bien https://www.legalife.fr/guides-juridiques/vente-immobiliere-droit-de-preemption/ ou bien encore https://www.pap.fr/vendeur/preparer-vente/qu-est-ce-que-le-droit-de-preemption-urbain/a4826

Qu'en pense votre notaire ? Que vous conseille-t-il dans cette affaire ? A-t-il bien émis la DIA réglementaire et obtenu la réponse concrète de la mairie ?

JiGéGé · Answer

tenant compte des seuls éléments transmis, a priori, puisque le conseil a refusé de préempter (récupérer une copie de la délibération), le bien peut donc continuer à rester sur le marché privé au prix souhaité. (A. La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la DIA. Dans ce cas, le vendeur peut céder le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans le formulaire. )

En espérant trouver rapidement un acquéreur ; la commune (et non pas le maire !) s'étant désistée par la voix de son conseil municipal, n'a désormais plus aucune priorité d'achat.

Quant à la communauté d'agglomération, elle ne pourra sans doute rien faire légalement si, comme il est à supposer, le bénéficiaire du droit de préemption est la commune.
Ce droit ne peut pas se transférer.

Et jusqu'à preuve du contraire, vous pouvez encore et toujours refuser de vendre à qui ne vous conviendrait pas pour diverses raisons.

Si le maire affirme encore que "vous n'avez pas le choix", il faudra lui demander très précisément pourquoi, sur la base de quelle disposition légale ou réglementaire, en citant très précisément le ou les articles de la ou des lois applicables. Mais il est à douter qu'il le puisse.

<Avons nous raison d'exiger des écrits> : bien sûr que oui, mais pour le moment il semble bien que cela ne soit plus trop nécessaire : la délibération de renonciation à préemption constitue en principe le seul écrit dont vous allez avoir besoin, puisque la commune ne peut plus préempter car elle vient de renoncer à ce droit.
Elle peut toujours encore faire une autre offre d'achat, hors préemption, de gré à gré, comme tout candidat acheteur privé ; et donc en tant que tel, elle devra, comme tous les autres intéressés, faire une offre écrite.
Pour laquelle elle ne sera nullement prioritaire légalement.
Il en va de même au cas où la communauté d'agglo devait faire une offre.

<de savoir si la procédure légale est respectée.> : pourtant, elle figure en détail dans les liens en bleu donnés hier

À ce stade, il est juste un peu embarrassant que la procédure n'ait pas été respectée de votre côté : envoi d'une DIA en mairie, soit personnellement soit par l'intermédiaire du notaire chargé de l'acte de vente. Je suis pour ma part incapable de dire si ladite délibération peut faire office de réponse "anticipée" à la DIA que devrait établir le notaire avant signature du futur acte de vente ou si elle est suffisante pour le dispenser de cette formalité.

Il peut sembler pertinent de prendre rapidement contact avec un notaire de confiance de votre choix et lui demander conseil.

JiGéGé · Answer

nous avons des sentiments quant à notre maison de famille qui  : évidemment, mais cet élément subjectif ne peut justifier une augmentation du prix que l'on espère obtenir de l'acheteur, car lui n'a (encore) aucun sentiment envers ce bien et achète non pas des souvenirs mais un bien immobilier.

trois estimations par des professionnels de l'immobilier l'ont largement fixé "au prix du marché".  : sans doute, sauf qu'en cas d'acquisition par une collectivité, il faut bien être conscient du fait que celle-ci se réfèrera au prix fixé par les domaines (devenus "France Domaine" et depuis 2016 la D.I.E. ), prix objectif, faisant abstraction des pressions et spéculations du "marché" local et autres éléments subjectifs non quantifiables  ; mais une fois encore, hors cas de préemption, ce prix peut ne pas convenir et être rejeté.  

les procédures légales ne sont pas forcément respectées.  : pour le moment, il semblerait pourtant que si ; il n'y a eu aucune irrégularité formelle de la commune, juste, d'après vos dires, des "négociations" un peu offensives de la part d'une personne. 

C'est la suite administrative et officielle qu'il convient de bien surveiller. 

Quant à la DIA, il n'est en effet pas nécessaire d'avoir un acquéreur en vue pour la déposer ou l'envoyer au bénéficiaire du droit de préemption car la DIA "permet au propriétaire d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption d'informer la commune de son intention de vendre (...)" https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1492
L'intervention d'un notaire à ce stade n'est pas requis.

Reste une inconnue : la délibération déjà prise constituant concrètement une réponse anticipée peut-elle dispenser de l'envoi d'une D.I.A. dans les prochains temps ?

Mais une fois encore, et vu le caractère complexe et apparemment tendu de cette opération, il peut sembler pertinent de prendre rapidement contact avec un notaire de confiance de votre choix, voire un avocat, et lui demander conseil.

Ulpien · Answer

Bonjour
je vais confirmer la réponse de Kasom, mais en la formulant autrement.
la vulgarisation , c'est bien, mais cela peut conduire à de fausses interprétations.On parle couramment de DIA. Mais le formulaire Cerfa ad hoc  ne concerne pas que la DIA. Il concerne également la demande d'acquisition d'un bien soumis à l'un des droits de préemption prévus par le CU.
Alors pour reprendre la réponse de Kasom, il faut dire:
- la DIA est adressée à la commune lorsque l'on a trouvé un acquéreur;
-Si le vendeur veut savoir à quoi s'en tenir avant d'avant d'avoir trouvé un acquéreur, il adresse à la commune, non pas une DIA, mais une demande d'acquisition du bien  soumis au droit de préemption, étant précisé que les deux démarches s'effectuent à l'aide du même formulaire CERFA.

Achat d'un bien par la marie

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