Achat d'un bien non régularisable

Bonjour,
Je viens vers vous dans l'espoir d'avoir quelques éclaircissements juridiques quant à ma situation, et je vous remercie d'avance du temps que vous voudrez bien me consacrer.
J'ai trouvé une annonce très attractive sur le Net en recherchant une maison à l'achat: 90 m2, 500m de jardin, piscine, le tout dans un quartier calme et résidentiel (pour le connaître, je le confirme). Après prise d'informations il s'agit d'une cuisine d'été (dépendante d'une grosse maison au-dessus de celle-là), transformée en T3, non régularisable à l'urbanisme. L'agent immo m'a également dit qu'en cas d'achat, j'achèterais non pas une maison avec 500 mètres de terrain, mais une cuisine d'été avec 1000 mètres de terrain (?). Pour l'eau et l'EDF, des compteurs neufs seront installés à la vente, mais au nouvel acquéreur d'effectuer les raccordements.
Sans doute que je semble un peu naïve en en parlant comme d'un bien que je souhaiterais acheter, au vu de toutes ces choses bizarres. Mais est-il possible aussi que, quoiqu'en dehors des clous, cette maison soit en somme l'affaire du siècle? (je précise que je vis sur la Côte d'Azur où une maison comme celle-là vaut le double). Cette histoire d'urbanisme est-elle une chose que je peux négliger? Y'a-t-il un vrai risque, comme voir la maison démolie dans deux ans, ou encore l'impossibilité d'effectuer les raccords? Je suppose que pour l'heure, elle est raccordée à la maison du dessus. Qu'en sera-t-il ensuite?
Merci encore de votre lecture, amicalement.
Amélie