Démission syndic avec dette copropriétaire : quelle solution?

Question

Bonjour, 

Notre syndic va se retirer à cause des dettes de notre petite copropriété (9 lots) pour la raison suivante "les dettes sont supérieures à 25% du budget total". Ce syndic, je ne sais pas si j'ai le droit de donner le nom ici, ne nous a jamais tenu au courant des problèmes accumulés avec les fournisseurs et de l'état de la dette. Il nous demande une proposition de contrat d'un autre syndic.

Un des copropriétaires a accumulé des dettes depuis des années (75% du total des dettes de la copro) et suit un protocole de remboursement qui va prendre des années (s'il n'y a pas de mois qui sautent comme il arrive parfois...). 

J'ai eu beau regarder en ligne je ne trouve pas les infos exactes qui nous aideraient beaucoup. J'espère que vous saurez m'aiguiller et je vous remercie.

Plusieurs questions : 
1 - Avec ce niveau de dette, nous doutons qu'un autre syndic veuille nous prendre et nous aider à tout mettre à plat. Que devons-nous faire pour la demande de "proposition de contrat d'un autre syndic"?

2 - Si nous passons en syndic autogéré, que devient le protocole de remboursement du copropriétaire endetté? Est-il maintenu (et comment? avec qui?) ou nous pouvons entamer une procédure plus rapide de remboursement, par exemple l'intervention d'huissiers pour saisie?

3 - Quelles seront les principales difficultés pour passer en syndic autogéré avec ce niveau de dette? Devons-nous mettre les comptes à 0 et donc commencer par insuffler une grosse somme d'argent pour pallier les dettes du copropriétaire mauvais payeur?

4 - Pouvons-nous nous retrouver sous tutelle et quelles sont les conséquences? Cela accélérera-t-il la procédure de remboursement du copropriétaire défaillant?

5 - Cette question m'intéresse moins que les solutions pour nousen sortir, mais elle a été soulevée : pouvons-nous avec l'historique défaillant de notre syndic, se retourner contre lui? Il s'agit de non information principalement.



Merci pour votre aide et support, 
Bien sincèrement,
David

Poisson92100 · Answer

bonjour

Vous décrivez une copro qui a été laxiste et dont le  CS n'a pas fait son boulot

"Notre syndic va se retirer à cause des dettes de notre petite copropriété (9 lots) pour la raison suivante "les dettes sont supérieures à 25% du budget total"."
Faux 
C'est surtout l'application de l'art 29-1-A de la loi de 1965 sur les copro - il obligation d'en informer le CS et vous êtes sensé demander au président du TGI de vous placer sous mandataire judicaire...

1) Soit vous pensez (par exemple parce le mauvais voisin vend son appartement que la situation va vite aller mieux et vous n'exigez pas l'application de la loi et trouverez un candidat syndic

2) Soit la situation est grave c'est plutôt une bonne nouvelle car le mandataire est bien plus efficace pour poursuivre les mauvais payeurs (et la copro en plus à l'AJ dans ce cas, obtient des délais d'EDF etc)

Si vous faite l'option 1 et qu'il y a un vrai pb de solvabilité ce soutien abusif d'une situation dégradée engage la responsabilité de ceux qui l'ont voté...


"2 - Si nous passons en syndic autogéré" ...il faudrait trouver un volontaire complètement inconscient...auquel cas je n'aurai aucune confiance dans son efficacité si j'était vous !

...

"pouvons-nous avec l'historique défaillant de notre syndic, se retourner contre lui? Il s'agit de non information principalement. "
Je doute du succès car la situation de trésorerie vous est présenté à chaque Ag et vous et vos voisins avez laissé faire - légalement un syndic applique les décision des copropriétaires...si vous n'avez jamais voté la procédure de saisie vente du mauvais voisin c'est vous et non lui les fautifs

rambouillet41 · Answer

bonjour,

Article 29-1 A Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par :1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;2° Un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;3° Le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;4° Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;5° Le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.Dans les cas mentionnés au premier alinéa et aux 1° et 2°, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

David__M · Answer

Bonjour à tous les deux,

Désolé du délai j'étais absent et loin de chez moi pour avoir des news. Merci beaucoup pour vos réponses.
Sans aucune expérience, j'aurais pensé que gérer par nous mêmes était intéressant.

Grace au texte de loi, je vois même que le mandataire devrait être obligatoire et que notre syndic est encore un peu bancal en ne nous l'assignant pas. J'en ai profité pour également parcourir la loi complète, pfiou... pas évident pour un néophyte d'y retrouver ce qu'on cherche.

Nous avons fait des démarches et contacter l'ARC et une avocate, je vous fais un retour :

ARC:
"- Il est très compliqué de poursuivre le syndic en ligne (du moins les avocats contactés ne veulent pas s’en charger).
- Normalement vous devriez passer en tutelle. C’est un administrateur provisoire noté par le juge qui sera à la charge de la copro. La procédure est payante et l’administrateur provisoire doit être payé par la copro. Ses prestations sont onéreuses. "

Ils nous ont donné très bonne impression et ont été très facilement joignables. Ils ont pris du temps pour écouter notre situation.


Avocate:
"Votre syndic devrait saisir un mandataire pour administrer votre copropriété.
Cependant si le bon syndic ne se charge pas de saisir le tribunal, je vous déconseille cette formule.
Par ailleurs, je vous déconseille aussi la création d’un syndic bénévole par rapport à l’énorme investissement que cela demande et aussi parce que cela engage vos responsabilités.
Si vous faites une erreur, un copropriétaire pourrait déclencher une procédure contre le syndic bénévole"

Elle se rapproche de plusieurs syndic qu’elle connait pour savoir s’ils souhaitent nous suivre. Je doute.


Bref entre avoir un mandataire onéreux officiel ou se lancer dans une entreprise déraisonnable, mon choix est fait mais je ne sais pas pour mes voisins. 

Ma question est désormais: quelle procédure pourra de façon officielle obliger à payer le mauvais payeur, qui a pour l'instant un échéancier et un protocole avec notre syndic actuel? 
Le mandataire peut-il organiser ça, arrêter ce protocole qui remonte 200€/mois (face à un arriéré de 7000€) pour recouvrir rapidement les sommes dues et nous remettre à plat?

Merci encore pour votre aide,
David

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