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djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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23 déc. 2017 à 21:16
23 déc. 2017 à 21:16
bonsoir,
"Apres avoir annonce mon depart de la maison que j'occuper..."
De quelle façon avez-vous fait cette "annonce"? Oralement ? Par courrier R+AR ?
Parce qu'il y a des règles à respecter pour qu'un congé soit valable...
"(...) je quitte les lieux et les laissent dans la maison. "
Certes ils vous ont mis la pression en venant à 5 personnes, mais ce n'était pas une raison pour vous en aller avant la fin de cet EDLS.
Donc, si je comprends bien la situation, vous n'avez aucun reçu de rendu des clés ? Si c'est le cas, vous êtes toujours considéré comme locataire, malgré cet EDLS fait à demi en votre présence.
Ce qui est bien embêtant pour vous, c'est que vous avez signé une feuille blanche d'un EDLS lors de votre entrée dans les lieux !!!!! Mais pourquoi avoir signé ça ???? Comment allez-vous pouvoir prouver que votre signature a été faite sur page blanche ???
Si votre bailleur s'en est servi pour faire l'EDLS dont vous parlez ici.... il sera valable (parce qu'il vous sera impossible de prouver qu'un exemplaire ne vous a pas été remis en main propre : le bailleur soutiendra que si, et que si vous ne l'avez pas, c'est que vous l'avez perdu etc.)
pour qu'un EDL soit valable il faut :
- qu'il soit fait contradictoirement ( voir explications dans mon topo ci-dessous)
- qu'il soit signé par les parties concernées du jour de son établissement
- qu'il soit remis au locataire immédiatement après signatures
" Mon etat des lieux de sortie et donc vierge et signe (...) Est ce que mon etat des lieux vaut il quelques chose? "
NON, il n'est pas valable : il doit certainement manquer la signature du bailleur et, au moins, des remarques en face des rubriques... (RAS, bon état, peintures sales, tapisseries déchirées séjour, etc., ce genre de choses)
" Est ce que son etat des lieux est valable? "
oui, si fait sur la feuille signée par vous lors de l'entrée dans les lieux (mais quelle idée d'avoir acceptée ça !!!) , et non, puisque votre exemplaire ne vous a pas été remis de suite après signatures... MAIS allez le prouver !!!!... et en même temps... vous êtes parti avant la fin !!
" Je vais envoye un courrier en recommande pour conteste l'etat des lieux"
Vous voulez contester QUOI ???
Et avec QUELLES PREUVES ?????
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas paraphé ET signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
"Apres avoir annonce mon depart de la maison que j'occuper..."
De quelle façon avez-vous fait cette "annonce"? Oralement ? Par courrier R+AR ?
Parce qu'il y a des règles à respecter pour qu'un congé soit valable...
"(...) je quitte les lieux et les laissent dans la maison. "
Certes ils vous ont mis la pression en venant à 5 personnes, mais ce n'était pas une raison pour vous en aller avant la fin de cet EDLS.
Donc, si je comprends bien la situation, vous n'avez aucun reçu de rendu des clés ? Si c'est le cas, vous êtes toujours considéré comme locataire, malgré cet EDLS fait à demi en votre présence.
Ce qui est bien embêtant pour vous, c'est que vous avez signé une feuille blanche d'un EDLS lors de votre entrée dans les lieux !!!!! Mais pourquoi avoir signé ça ???? Comment allez-vous pouvoir prouver que votre signature a été faite sur page blanche ???
Si votre bailleur s'en est servi pour faire l'EDLS dont vous parlez ici.... il sera valable (parce qu'il vous sera impossible de prouver qu'un exemplaire ne vous a pas été remis en main propre : le bailleur soutiendra que si, et que si vous ne l'avez pas, c'est que vous l'avez perdu etc.)
pour qu'un EDL soit valable il faut :
- qu'il soit fait contradictoirement ( voir explications dans mon topo ci-dessous)
- qu'il soit signé par les parties concernées du jour de son établissement
- qu'il soit remis au locataire immédiatement après signatures
" Mon etat des lieux de sortie et donc vierge et signe (...) Est ce que mon etat des lieux vaut il quelques chose? "
NON, il n'est pas valable : il doit certainement manquer la signature du bailleur et, au moins, des remarques en face des rubriques... (RAS, bon état, peintures sales, tapisseries déchirées séjour, etc., ce genre de choses)
" Est ce que son etat des lieux est valable? "
oui, si fait sur la feuille signée par vous lors de l'entrée dans les lieux (mais quelle idée d'avoir acceptée ça !!!) , et non, puisque votre exemplaire ne vous a pas été remis de suite après signatures... MAIS allez le prouver !!!!... et en même temps... vous êtes parti avant la fin !!
" Je vais envoye un courrier en recommande pour conteste l'etat des lieux"
Vous voulez contester QUOI ???
Et avec QUELLES PREUVES ?????
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas paraphé ET signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
24 déc. 2017 à 05:48
Merci tout d'abord.
En fait ce sont les etats des lieux de sorti qui figurent sur le bail qui ont ete signe(et non pas sur une feuille vieege).
Les 2 parties ont signe(le propeietaire a signe aussi) .
Du coup j'ai un etat des lieux vierge mais signe des 2 parties et eux ils ont la meme chose mais avec leur anotations.
Ils ont mis les peintures a refaire alors que moi j'ai une declaration de sinistre de mon assurance ou il esy ecrit que les peintures d'embellissements ne peux paw etre retenues sur ma caution et qu'ils doivent se retourner vers leur propre assurance.
Je voulais leur envoyer un courrier pour ecrire tout ca noir sur blanc et pour leur donne ma nouvelle adresse.
Je souhaiterai aussi savoir si des echanges par mails sont valables?
Encore merci
Cdt
24 déc. 2017 à 11:41
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
cdt.
24 déc. 2017 à 17:50
Vous me confirmez bien que les 2 etats des lieux doivent etre stictements identiques?
Le mien est vierge de tout commentaire et signe par le proprio et moi meme, le leur est rempli de commentaires et signe par lui et moi meme.
Pouvez vous me dire lequel est bon?
Merci.
Modifié le 24 déc. 2017 à 19:13
24 déc. 2017 à 20:21
J'ai une declaration de sinistre concernant des infiltrations par la toiture.
L'assurance dit qu'ils doivent se diriger vers leur assurance et qu'il ne peut pas y avoir de retenue sur ma caution pour les eventuelles peintures d'embelissement et pourtant ils ont note sur leur etats des lieux des degats.
Est ce qu'ils ont le droit?
Merci.