Stratégie lors d'un changement de PLU

Question

Bonjour, 

La situation est la suivante:

Je détiens un terrain constructible classé Um et la Mairie souhaite passer le terrain en zone de mixité social (conseil municipal vient d'adopter le projet et l'ouverture de l'enquête publique vient de commencer)

Plusieurs promoteur m'ont fait des offres par rapport au terrain (classé Um) et maintenant que la mairie souhaite faire passer le terrain en zone de mixité social, cela va automatiquement induire sur le prix de vente.

Mes questions sont les suivantes:

1) Pensez-vous que déposer un CU opérationnelle avec une promesse de vente peut-être intéressant dans le but de valoriser le terrain lorsqu'il passera devant le juge d'expropriation. En clair étant donné que nous figions le PLU pour qu'il reste classé Um, l'expropriation devrais donc être valoriser par rapport à ce classement et non par rapport a terrain en mixité social?

2) Que me conseillez-vous?


Merci beaucoup

Josh Randall · Answer

Bonjour

L'idée de déposer un CUb pour figer les règles d'urbanisme est bonne mais je doute que ta stratégie tienne la route.
En effet, la modification du zonage risque également de changer quelques dispositions réglementaires du PLU ce qui pourrait rendre, à terme, ton CU caduc

Frax74 · Answer

bonjour Randall, 

Évidemment mon CU va devenir caduc (apres 18 mois) due au changement de zone mais étant donné que nous figions le CU, la mairie n'a pas l'obligation de se baser sur le CU gelé et donc vérifier que les plans de construction sont au norme par rapport au CU gelé ? 
Sinon à quoi sert cette disposition si elle n'a pas de valeur temporelle.

En claire est ce que la mairie valide un permis de construire par rapport au règle du PLU du moment où le CU a été déposé ou par rapport au moment où le dossier de permis est analysé?

Merci de votre avis

Josh Randall · Answer

Évidemment mon CU va devenir caduc (apres 18 mois) due au changement de zone
Non. Le CU devient caduc à partir du moment où les règles d'urbanismes changent. Le zonage change, les règles applicables ne sont plus les mêmes donc on ne peut appliquer des règles à une zone qui n'est plus la même

En claire est ce que la mairie valide un permis de construire par rapport au règle du PLU du moment où le CU a été déposé ou par rapport au moment où le dossier de permis est analysé? 
Dans un cas "classique" où les règles de la zone change sans que le zonage change, on applique les règles figées par le CU tant que  celui-ci est valide


 
L'impossible est le seul adversaire digne de l'homme

Frax74 · Answer

Bonjour Josh Randall,
Merci pour votre temps et toutes les informations auxquelles vous me renseignez.

Quels date définie le moment où les règles changent? Je précise à quel moment dans une modification de PLU définissons légalement  que un PLU est applicable?

Étant donné que dans ma situation nous sommes dans la phase d'enquête publique, si je pose un CU opérationnelles par une demande de permis pendant cette phase d'enquête public. Ma demande de permis sera jugée sur le PLU actuel et que si les plans architectecturaux respectent très précisément le PLU actuel. Legalement la mairie devrait m'exproprier sur la zone du PLU actuel? Ou peut-elle me bloquer le permis par une autre droit?

Merci beaucoup

Josh Randall · Answer

En fait, il y a une difficulté supplémentaire que je ne t'ai pas exposée.
Normalement, lorsqu'on pose une demande de CUb et que l'on dépose une demande de PC en mairie, le PC est étudié sur la base du CUb en cours de validité.

Là, en ce qui te concerne, même si tu disposes d'un CUb positif, qui te laisserait entendre qu'un permis pourrait t'être accordé sur la base des règles figées par le CU, tu pourrais te voir opposer un sursis à statuer qui bloquerait l'instruction du dossier pour un délai maximum de deux ans, sans avoir de garantie qu'au final le dossier soit accepté.

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